遏制房地產(chǎn)泡沫極為關(guān)鍵 財(cái)政政策料將加碼

    昨日(10月17日),離岸人民幣對(duì)美元的匯率繼續(xù)下跌,未來人民幣匯率會(huì)如何變化?針對(duì)部分熱點(diǎn)城市房價(jià)大漲,國慶長假前后多地先后出臺(tái)調(diào)控政策,本輪調(diào)控的原因到底有哪些?如今,房地產(chǎn)市場的高杠桿率已引起了人們的高度關(guān)注,房地產(chǎn)市場過熱會(huì)帶來哪些隱憂?從宏觀經(jīng)濟(jì)方面看,中國三季度GDP數(shù)據(jù)即將公布,又將如何看待?

    針對(duì)上述熱點(diǎn)問題,10月14日,瑞穗證券亞洲有限公司董事總經(jīng)理、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光博士在杭州出席英國《金融時(shí)報(bào)》2016年度中國高峰論壇期間接受了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者(以下簡稱NBD)的專訪。

    沈建光表示,預(yù)計(jì)中國的貨幣政策會(huì)趨緊,從目前來看貨幣政策的有效性在下降,實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨著結(jié)構(gòu)性的扭曲,投資動(dòng)力減弱,不少資金都進(jìn)入房地產(chǎn)及適合短期投機(jī)的渠道,這對(duì)金融穩(wěn)定非常不利。接下來,監(jiān)管部門很有可能采取一些積極的財(cái)政政策,用財(cái)政政策投資來替代對(duì)房地產(chǎn)的刺激。

    ●人民幣對(duì)美元匯率短期壓力大

    NBD:2016年以來,人民幣匯率不斷承壓,對(duì)此,您怎么看人民幣匯率問題?

    沈建光:人民幣貶值,其實(shí)指的是人民幣對(duì)美元貶值,但對(duì)很多其他貨幣人民幣是升值的,包括人民幣對(duì)英鎊、對(duì)歐元、對(duì)東南亞的一些貨幣,都是升值的,由于美元是強(qiáng)勢貨幣,所以人民幣與美元要脫鉤。另外,從目前來看,對(duì)人民幣產(chǎn)生較大壓力的是房地產(chǎn)的泡沫。

    NBD:當(dāng)前,市場比較關(guān)注12月美聯(lián)儲(chǔ)是否加息,您如何評(píng)價(jià)?

    沈建光:今年12月,美元加息的可能性是非常大的。如果希拉里當(dāng)選,美國政治的不確定性消除,美聯(lián)儲(chǔ)還可能會(huì)加快加息步伐,在這種情況下,如果我們不做好準(zhǔn)備,包括人民幣貶值及資金流出壓力會(huì)加大。同時(shí),美聯(lián)儲(chǔ)的動(dòng)向?qū)θ虻挠绊憰?huì)非常大。

    NBD:從目前的趨勢看,未來人民幣對(duì)美元的匯率趨勢將如何?

    沈建光:鑒于目前的形勢,預(yù)計(jì)今年人民幣對(duì)美元的匯率還將承壓。

    ●要打破對(duì)樓市只升不跌的預(yù)期

    NBD:此前,中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)公布的《全國住宅房價(jià)行情城市排行榜》顯示,有34個(gè)城市8月房價(jià)同比去年漲幅超過了15%,其中漲幅超過30%的就有11個(gè),這種現(xiàn)象背后存在哪些隱憂?

    沈建光:一線城市以及熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲,購房者恐慌性買房,對(duì)人民幣匯率貶值的壓力也日益增大。房地產(chǎn)市場已不僅僅是資產(chǎn)泡沫大小的問題,而是對(duì)整體經(jīng)濟(jì)形成了如下八大風(fēng)險(xiǎn):

    一是房價(jià)漲幅之大,漲速之快前所未有;二是本輪房價(jià)大面積上漲與經(jīng)濟(jì)走勢和居民收入預(yù)期背離,缺乏基本面的支撐;三是從房價(jià)基本面指標(biāo)來看,中國房地產(chǎn)價(jià)格已遠(yuǎn)超可承受范圍;四是恐慌性購房、投機(jī)性購房增加經(jīng)濟(jì)脆弱性,一旦預(yù)期扭轉(zhuǎn),可能加大金融風(fēng)險(xiǎn);五是住宅用地供給不足;六是房價(jià)過快上漲加大收入差距,損害社會(huì)公平;七是房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀,或?qū)⒍糁妻D(zhuǎn)型與創(chuàng)新;八是房地產(chǎn)政策綁架政府,讓政策進(jìn)退兩難。

    NBD:您之前提到了房地產(chǎn)泡沫,那么,如何衡量目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場是否存在泡沫?

    沈建光:當(dāng)前,從房價(jià)收入比指標(biāo)來看,一線城市北京、上海、深圳房價(jià)已經(jīng)高于倫敦、紐約和東京;二線城市中,南京、廈門、蘇州等城市的房價(jià)也超過了收入可負(fù)擔(dān)情況;深圳、廈門資產(chǎn)泡沫情況更為突出;而從租金收益來看,上海和北京租金收益(年租金/房價(jià))在2011年~2015年僅有2%~2.2%,而到2016年這一比例繼續(xù)下降至2%以下,甚至不如理財(cái)產(chǎn)品的收益。國際指標(biāo)對(duì)比顯示,當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場存在泡沫。

    NBD:針對(duì)今年一線城市和熱點(diǎn)城市房價(jià)大漲的情況,國慶前后多地迅速出臺(tái)了一系列樓市新政,該如何理解本輪密集調(diào)控?

    沈建光:這次各地出手還是很迅速的,因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫太大最后只會(huì)跌得越慘,這次也是吸取了去年A股大幅震蕩的教訓(xùn),采取了一城一策的政策,因地制宜。

    此番中國的多個(gè)城市房價(jià)大漲,很多人會(huì)想到此前的次貸危機(jī),當(dāng)時(shí)美國民眾對(duì)本國房價(jià)普遍存在“只漲不跌”的預(yù)期,甚至借錢買房,這也是次貸危機(jī)的一個(gè)誘因,針對(duì)國內(nèi)的房地產(chǎn)市場,也一定要打破房價(jià)只漲不跌的預(yù)期。

    ●中國經(jīng)濟(jì)有所企穩(wěn)

    NBD:當(dāng)前,一方面人民幣面臨貶值壓力,另一方面外匯儲(chǔ)備在縮水,對(duì)央行而言,挑戰(zhàn)可謂不小,您認(rèn)為未來的貨幣政策會(huì)有新的變化嗎?

    沈建光:預(yù)計(jì)接下來貨幣政策會(huì)趨緊。從目前來看,貨幣政策的有效性在下降,雖然釋放了很多流動(dòng)性出來,但當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨著結(jié)構(gòu)性的扭曲的問題,投資動(dòng)力也在減弱,不少資金都進(jìn)入房地產(chǎn)以及適合短期投機(jī)的渠道,這對(duì)金融穩(wěn)定是非常不利的。接下來,監(jiān)管很可能采取積極的財(cái)政政策,用財(cái)政政策投資來替代對(duì)房地產(chǎn)的刺激,如果真是這樣的話,貨幣政策可能由寬松開始收一收,財(cái)政政策則會(huì)繼續(xù)加碼。

    NBD:今年以來,A股市場的活躍度并不積極,您怎么看?

    沈建光:目前,A股市場持續(xù)震蕩與去年市場大幅波動(dòng)及救市有關(guān)。目前來看,維護(hù)一級(jí)、二級(jí)市場穩(wěn)定,保護(hù)投資者合法權(quán)益,這些方面有很多事情需要做。而這些問題的核心在于,中國的金融監(jiān)管體制如何改革。

    NBD:這兩年全球經(jīng)濟(jì)都比較低迷,當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)如何評(píng)價(jià)?

    沈建光:今年以來,相關(guān)部門已在協(xié)調(diào)積極的財(cái)政政策與貨幣政策,為穩(wěn)增長提供了支持,并取得了一定成效,中國經(jīng)濟(jì)有所企穩(wěn)。當(dāng)然,也要警惕另外一種風(fēng)險(xiǎn),即是否存在保增長保過頭的可能。

    NBD:從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展看,接下來中國該如何應(yīng)對(duì)?

    沈建光:從短期來看,遏制房地產(chǎn)泡沫十分關(guān)鍵。從長遠(yuǎn)來看,改革沒有捷徑可走,通過居民加杠桿幫助企業(yè)降杠桿的嘗試是有風(fēng)險(xiǎn)的,切實(shí)推動(dòng)結(jié)構(gòu)性改革,比如國企改革,才是解決問題的根本途徑。