房企不敢漲價買家觀望情緒濃

    今年中在“因地施策”的精神指導下，國內(nèi)部分城市開啟了樓市調(diào)控收緊措施。國慶期間，二十余個城市跟進，密集出臺限購限貸及監(jiān)管政策。部分城市如深圳，新政極為嚴厲。而廣州國慶期間重申繼續(xù)限購限貸，收緊公積金貸款。業(yè)內(nèi)人士表示，廣州樓市政策收緊力度不大，但全國大環(huán)境變動，將對購房者心理預期造成影響。

    政策

    廣州嚴格執(zhí)行樓市調(diào)控

    10月4日晚上10點，廣州市政府緊跟“一城一策”樓市調(diào)控步伐，連夜發(fā)文，表示嚴格執(zhí)行既有的住房限購政策，即本市戶籍居民家庭限購2套住房（含新建商品住房和二手住房）；非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；首套房、或擁有1套住房并已結清相應購房貸款，執(zhí)行最低首付款比例30%的規(guī)定；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，最低首付款比例不得低于70%，繼續(xù)暫停發(fā)放家庭購買第三套及以上住房貸款。

    緊隨其后，10月5日晚，廣州住房公積金管理中心發(fā)布了《貫徹落實廣州市人民政府辦公廳關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見有關問題的通知》，提出對申請個人住房公積金貸款購買首套自住住房的繳存職工家庭，執(zhí)行最低首付款比例30%的規(guī)定，貸款利率為個人住房公積金貸款基準利率；對擁有1套住房但無住房貸款記錄或已結清相應購房貸款，為改善居住條件再次申請個人住房公積金貸款購買普通自住房的繳存職工家庭，執(zhí)行最低首付款比例30%的規(guī)定，貸款利率為個人住房公積金貸款基準利率的1.1倍；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請個人住房公積金貸款購買普通自住房，最低首付款比例不得低于70%，貸款利率為個人住房公積金貸款基準利率的1.1倍。

    業(yè)界

    公積金貸款仍有優(yōu)勢

    方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志表示，此次調(diào)控基本重申了舊有政策，沒有加碼收緊，所以對市場不會有太明顯的影響。未來廣州樓市會基本保持較為平穩(wěn)的運行態(tài)勢。政策沒有加碼基本可以視為“利好”，相信過了調(diào)控政策密集期對市場心里的影響，樓市會有一定程度的重新升溫。

    而業(yè)內(nèi)人士認為，廣州出臺公積金貸款新政，受影響的群體約占按揭購房群體的三成左右。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8~9月按揭購房個案當中，約70%選擇了商貸，而選擇純公積金貸款和組合貸款的分別占13%和17%。估計受公積金貸款新政影響的群體，將主要是這部分選擇純公積金貸款和組合貸款的按揭購房者。安居客報告顯示，目前五年以上個人住房公積金貸款利率是3.25%，而5年以上商貸利率是4.9%。二套房，按現(xiàn)行公積金貸款新政，利率上浮1.1倍，貸款五年以上的利率為3.575%，仍比目前商貸首套房貸利率下浮15%的4.165%要低。預計公積金貸款新政實施后，公積金貸款與商貸之間的利率差距，仍將吸引不少符合資格申請公積金貸款的購房者，有意優(yōu)先采用公積金貸款購房。

    房企

    不漲價不降價“平穩(wěn)”銷售

    據(jù)記者了解，和以往黃金周過后高調(diào)亮相業(yè)績不同的是，日前廣州多家房企都不愿意提及自己今年國慶的銷售金額。而對于后市的策略，有房企透露，要看看近一段時間買家以及市場的反應再做詳細計劃，目前只是平穩(wěn)賣樓而已。

    廣州某房企的營銷負責人告訴記者，其實現(xiàn)在開發(fā)商心態(tài)比較平穩(wěn)，畢竟已經(jīng)歷過3輪調(diào)控。房企總體還是看好一二線樓市長期前景的，雖然快到年底了，但也不急于出貨。因為今年已經(jīng)賣了不少，資金不是特別緊張。所以不漲價更不會降價。

    不過，有業(yè)內(nèi)人士表示，房企的未來和政策息息相關，未來風險也不可忽略。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，由于房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右，也就是說2017年下半年將是這些“加杠桿”資金開始到期的時間。并且隨著時間的推移與調(diào)控的深入，金融機構會強化對于房企的“風險控制”，也會采取一些“降杠桿”的措施。

    屆時，銀行等金融機構將通過嚴格執(zhí)行放貸企業(yè)標準、下調(diào)企業(yè)信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式對于“風險”房企或項目進行“風險控制”，防止樓市出現(xiàn)債務違約，控制自身壞賬率。

    買家

    買房不那么急了

    據(jù)悉，雖然廣州沒有明顯加碼樓市調(diào)控，但是隨著全國二十幾個城市出臺新政，不少廣州買家的買房心理受到了一定程度的影響。之前買房的堅定信念有所動搖。

    張先生原本想賣掉手頭海珠區(qū)的一套兩房單位，去老城區(qū)買一套三房單位。十一之前已經(jīng)看好了具體樓盤，正準備國慶下定。誰知道假期國內(nèi)各地不斷出臺新政，雖然廣州暫時只是提高了公積金貸款二套房首付，對張先生購房的商業(yè)貸款并沒有到太大影響。但他覺得這是一個信號。

    “未來房價怎么樣現(xiàn)在還不好說，我希望穩(wěn)定一點再做打算。”張先生認為，這個時期樓盤漲價的可能性不大了，所以決定再等等。

    根據(jù)趕集網(wǎng)的調(diào)查顯示，國慶后（10月8日~13日），廣州不少樓盤人氣明顯減少。調(diào)查的50多個樓盤中，每日到場人數(shù)平均僅數(shù)十人左右，和國慶期間反差明顯。

    后市

    政策仍有加碼空間

    日前，有知情人士稱中國金融監(jiān)管部門計劃重點打擊資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場。這其中包括中國央行、銀監(jiān)會和證監(jiān)會在內(nèi)，監(jiān)管部門將進一步限制投機性資金對房地產(chǎn)交易的炒作，并打擊違規(guī)資金參與土地交易。業(yè)內(nèi)人士表示，政策后續(xù)或和調(diào)控效果有關，不排除有加碼的空間。

    據(jù)悉，國慶假期數(shù)天內(nèi)，多達二十多個全國重點城市密集出臺樓市調(diào)控政策（更有城市在短短幾天內(nèi)實施兩輪調(diào)控加碼）。分城施策之下，當前國家層面針對不同類型城市（一線、二線熱點、三四線城市）的督導和管控力度已有明顯區(qū)分。對于已出臺調(diào)控的城市而言，其政策風向已經(jīng)明顯改變——由“去庫存”轉變?yōu)?ldquo;去杠桿”，房價升幅越大的城市，其政策加碼的壓力亦相對更大。后續(xù)地方政策是否再加碼，主要視乎地方房價/地價控制效果。

    58同城負責人表示，從目前管理層展示的態(tài)度看，如果房價未來保持平穩(wěn)，則政策會繼續(xù)穩(wěn)定，如果房價再有第二輪上漲，那新一輪調(diào)控也會出現(xiàn)。此外，一段時間以來熱點城市樓價的過快上漲，造成規(guī)模社會資金“擁堵”于特定區(qū)域房地產(chǎn)市場；熱點城市房價/地價風險不斷上升，但三四線城市庫存絲毫未見起色；資金過份“淤塞”于房地產(chǎn)市場并不利于實體經(jīng)濟的“真正維穩(wěn)”。

    為此，合富房地產(chǎn)研究院判斷本次調(diào)控政策出臺的目的在于：抑制房價、防止淤塞；疏導樓市、維穩(wěn)經(jīng)濟。對于特定熱點城市而言，政策風向已經(jīng)發(fā)生明顯變化，防高樓價/高地價成為年內(nèi)地方政府施政的主要任務。