北京房價漲勢短期難改變 密集調(diào)控或起催漲之效

    針對樓市泡沫的政策密集出臺，然而高漲的房價并未因此被抑制，1月前兩旬，北京市商品住宅成交均價19847元／平方米，比去年12月同期的17351元／平方米上漲了2496元／平方米，漲幅高達14.4%。而北京商品房樓盤進入今年一月供應(yīng)套數(shù)和面積分別環(huán)比下降59.3%、55.0%。在即將到來的二月份欲開盤項目也是寥寥無幾，房價漲勢恐難改變。

　　繼2009年12月，“國十一條”出爐之后，政府出臺了較為密集的調(diào)控組合拳，目標直指樓市投機、囤地、炒房等行為。隨后，央行又宣布于1月18日上調(diào)存款準備金率0.5%個百分點。雖然央行上調(diào)準備金并不是單指樓市，但這無疑是收縮流動性、加強金融監(jiān)管的明確信號。這一系列的調(diào)控政策，無疑對市場、對樓市預(yù)期產(chǎn)生了重要的影響，地產(chǎn)股紛紛下跌，消費者觀望情緒再度出現(xiàn)，樓市成交量明顯下跌。

　　據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月1日-20日，北京市期房商品住宅共成交4983套、52.3萬平方米，扣除保障性住房，實際成交的期房商品住房為3735套，成交面積為42.3萬平方米，環(huán)比2009年12月同期分別下降了48.3%、48.0%；現(xiàn)房商品住宅共成交1326套、18.5萬平方米，環(huán)比下降37.1%和37.2%。

　　此外，亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1月1日-20日，北京市共有28個項目開盤，提供房源3002套、32.5萬平方米，與12月同期相比，雖然項目個數(shù)相當(dāng)，但供應(yīng)套數(shù)和面積分別環(huán)比下降59.3%、55.0%。受供應(yīng)量急劇下挫的影響，樓市仍然呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的市場格局，導(dǎo)致成交價格繼續(xù)上漲。1月前兩旬，北京市商品住宅成交均價19847元／平方米，比12月同期的17351元／平方米上漲了2496元／平方米，漲幅高達14.4%；而28個項目的整體開盤均價為19964元／平方米，比12月同期的18663元／平方米上調(diào)了1301元／平方米，漲幅達7.0%。供需價格雙雙上調(diào)，成交均價與開盤價格幾近相當(dāng)。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，1月商品住宅成交量遇冷遭“腰斬”，環(huán)比降幅近半，主要是受政策及其連帶效應(yīng)的影響。12月中央接連釋放調(diào)控信號后，1月再次出臺了更加系統(tǒng)全面的“國十一條”，并將存款準備金率上調(diào)了0.5個百分點。雖然這一系列政策都是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展，而非抑制，但卻已對部分購房者造成了樓市面臨調(diào)的預(yù)期，從而加重了觀望情緒，影響了成交量。

　　政策除了影響購房者預(yù)期外，也迫使開發(fā)企業(yè)推盤趨于謹慎，單次推盤體量明顯收縮，1月開盤項目平均每次僅推出100套左右的房源，令總供應(yīng)量降幅近六成，加大了供需矛盾，迫使成交量下滑，并進一步加劇房價升勢。由此可見，政策密集出臺擴大了供需缺口，非但未起到抑制當(dāng)前房價的作用，反倒對短期房價有催漲之效。

　　1月份成交量快速下跌，從一定程度上影響了2月開盤項目的進程。加之春節(jié)即將來臨，開發(fā)商推盤意愿明顯降低。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月計劃開盤的項目僅10個，與此前幾個月的開盤項目相比，可謂寥寥無幾。

　　據(jù)統(tǒng)計，在這10個項目中，首次開盤的純新盤項目僅有2個，分別是位于大興區(qū)黃村的博悅府項目和位于朝陽區(qū)北土城路的元大都7號項目。前者是區(qū)域內(nèi)品質(zhì)較高的花園洋房項目，后者是210平方米-430平方米大戶型現(xiàn)房公寓項目。除此之外，其余項目均是老項目后期開盤。2月開盤項目中，遠郊樓盤普遍表示“尚難定價”，五環(huán)內(nèi)的4個項目平均報價已達29875元／平方米。

　　對于五環(huán)外樓盤普遍對開盤價難下定論，而市區(qū)項目則肯定表態(tài)這一情況，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，主要原因是由于目前處于政策出臺的敏感期，短期房價有微調(diào)的可能，這種情況下，城區(qū)樓盤具有較強的抗跌能力，開發(fā)企業(yè)對自身項目的價格預(yù)期比較穩(wěn)定。一般來說，在市場向好的情況下，城區(qū)樓盤對房價具有領(lǐng)漲作用，而市場一旦出現(xiàn)回調(diào)，遠郊樓盤以自住需求為主體的客群將首先受到?jīng)_擊，暫時擱置購房意愿，令遠郊樓盤價格面臨震蕩。加上遠郊區(qū)域土地集中供應(yīng)，區(qū)域競爭加劇，因此遠郊樓盤往往臨近開盤時才能夠結(jié)合區(qū)域樓市的變化和購房人的需求明確價格。

　　值得注意的是，2月份北京開盤項目多是普通住宅。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月開盤項目中有7個項目是普通住宅項目，這些項目多位于五環(huán)外，每平方米價格在一到兩萬元之間，總價在百萬元左右。而公寓項目僅有兩個、洋房項目僅博悅府一個，這些項目品質(zhì)相對較高，但總價并不高。往日市場上較為矚目的豪宅、別墅項目在2月份難覓蹤跡。業(yè)內(nèi)人士分析，2月份受節(jié)假日影響，市場需求并不強烈，開發(fā)商推盤意愿也不大，計劃開盤的項目也主要是以剛性需求為主的客戶為目標，因此推出了總價較低的產(chǎn)品。

　　亞豪機構(gòu)預(yù)計，雖然隨著天氣轉(zhuǎn)暖，北京三四月份開盤項目會明顯增加，但總體來看，2010年上半年樓市仍然呈供不應(yīng)求的趨勢，價格仍將持續(xù)高位。