海南給樓市“退燒” 暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項目

    今年3月底前，暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓，暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項目

    半個多月來，溫暖如春的海南最熱的詞莫過于“國際旅游島”。隨之而起的，還有種種關(guān)于房地產(chǎn)的傳聞：“千億元房地產(chǎn)資金涌進海南島”、“海南樓價一日一漲”……1月18日，海南地產(chǎn)題材股齊齊漲停。外界議論紛紛、猜測多多。

    為什么會出現(xiàn)這種情況，事實又如何呢？

    “海南變得成熟了”

    省委書記直言，汲取上世紀90年代初期海南房地產(chǎn)泡沫教訓

    自1月4日《國務院關(guān)于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》公布后，許多開發(fā)商聞訊而來，各路購房炒房者也蜂擁而至，全島酒店、飯店客房爆滿。這種現(xiàn)象是海南省的決策者始料未及的，同時引發(fā)了人們對“海南會否重現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫”的疑慮和擔憂。

    1月15日，海南召開全省推進國際旅游島建設動員大會，省委書記衛(wèi)留成宣布：從現(xiàn)在起到今年3月底，暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓，暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項目。新的土地成片開發(fā)和大型主題旅游公園項目待國家發(fā)改委正式批準《海南國際旅游島建設發(fā)展規(guī)劃綱要》后再行啟動。

    衛(wèi)留成強調(diào)，國際旅游島建設如果沒有好的規(guī)劃，就會“搞亂”；只顧眼前利益，不顧子孫后代，是對海南人民不負責任，也是對全國人民犯罪。他要求，在國際旅游島建設過程中，要把節(jié)奏把握好一點，品質(zhì)搞得高一點，規(guī)劃執(zhí)行好一點。

    “一個人在非常興奮的時候，開車速度容易很快。”衛(wèi)留成說，“這個時候怎么辦？那就踩剎車或把車停在路邊休息幾分鐘，總比撞人或翻車好。”他希望海南各級領導干部汲取上世紀90年代初期海南過量、失控供應土地引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的慘痛教訓，面對發(fā)展熱潮學會冷思考，堅決避免重蹈覆轍，“切實為海南發(fā)展負責，為國際旅游島健康發(fā)展負責”。

    對于“兩個暫停”，各界普遍評價是“海南變得成熟了”。親歷過海南房地產(chǎn)泡沫的全國政協(xié)委員、海南嘉豐商融投資有限公司董事長童石軍認為，海南有著得天獨厚的自然資源，一旦有利好規(guī)劃，肯定受熱錢追捧，現(xiàn)在投資者一哄而上的情形與上世紀90年代相似。在條件不成熟的時候，政府及時踩剎車，可抑制房地產(chǎn)的預期泡沫，無論對開發(fā)商還是購房者都是好事。

    也有不少人擔心“兩個暫停”會引發(fā)房地產(chǎn)市場的短期劇烈波動。事實的確如此。最近有關(guān)海南房價躥漲的信息滿天飛，有說三亞出現(xiàn)10萬元/平方米的房子，有說?？谀硺潜P一天就漲了5000元/平方米。1月18日，海南省委常委、三亞市委書記江澤林在一次會議上要求統(tǒng)計部門及時介入，準確公布三亞的房地產(chǎn)價格，避免不必要的誤解、誤導。

    據(jù)記者觀察，漲價是普遍現(xiàn)象，幅度則因投資商對市場走向的判斷和銷售策略而各異，有漲一二百元的，也有漲一兩千元，甚至更高的。出現(xiàn)這種狀況，主要是社會上對“兩個暫停”有誤解，以為海南限制土地供應將帶來房源緊缺，一些開發(fā)商借機捂盤惜售人為造成房源緊張的假象，一些攜巨款而來的“炒房客”也起了推波助瀾的作用。

    中國（海南）改革發(fā)展研究院院長遲福林認為，由于目前海南房地產(chǎn)的需求和結(jié)構(gòu)與上世紀90年代的情形不同，海南房地產(chǎn)不會再次形成泡沫。據(jù)他介紹，1993年前后海南對房地產(chǎn)的需求是以寫字樓為主，辦公樓的需求占到海南當時房地產(chǎn)需求的80%左右，遇到金融整頓，“公司一撤就成了爛尾樓，很容易產(chǎn)生泡沫”。而如今，海南房地產(chǎn)業(yè)以人們尋求第二居住地和休閑度假的需求為主，不容易產(chǎn)生泡沫。但他同時提醒，現(xiàn)在海南房地產(chǎn)業(yè)的主要問題在于盲目性太大。因此，他比較贊成現(xiàn)階段采取果斷的手段，等到規(guī)劃正式出臺后再有序地發(fā)展海南的旅游房地產(chǎn)。

    短期內(nèi)不會出現(xiàn)房源緊缺局面

    土地儲備和供應可以滿足市場用地需求

    據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳統(tǒng)計，截至1月18日，海南省主要城市可售商品房共計599.19萬平方米、58489套。其中，海口市未售商品房342.26萬平方米、28007套；三亞市106.18萬平方米、10802套；瓊海市150.75萬平方米、19680套。

    省住房和城鄉(xiāng)建設廳副廳長陳孝京透露：2010年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資計劃完成330億元，同比增長15%；商品房施工面積將達到2500萬平方米，同比增長25%，其中商品房新開工面積將達到900萬平方米，同比增長13%，近期預計約有1000萬平方米的商品房項目將陸續(xù)達到預售許可條件，并投放市場。據(jù)此，陳孝京認為，海南短期內(nèi)不會出現(xiàn)房源緊缺局面。

    對于囤積房源、哄抬價格的行為，海南加大了治理整頓力度。1月18日，省住房和城鄉(xiāng)建設廳下發(fā)通知，要求各市縣住建局（房管局）盡快會同工商、物價等部門開展房地產(chǎn)市場檢查整頓，重點是已批準預售項目和未達到預售許可擅自銷售的項目。

    海南省將嚴查捂盤惜售、炒房和哄抬價格等行為，如發(fā)現(xiàn)捂盤、惜售、不按申報價格明碼標價和未經(jīng)備案哄抬價格的行為，責令3天內(nèi)整改，逾期不加以整改的，將予以處罰，并記入企業(yè)信用檔案，列入黑名單，予以曝光，以后不再批準土地供應；對未達到預售許可的，不得以“內(nèi)部認購”、“預交誠意金”等任何含有預訂款性質(zhì)的名義或方式進行促銷，一經(jīng)查實，責令即時整改，并予以處罰，記入企業(yè)信用檔案，列入黑名單。

    為有效遏制炒地、圈地現(xiàn)象，省國土環(huán)境資源廳日前發(fā)出通知，將對已劃撥和出讓國有建設用地的價款繳納情況進行全面清理，加大欠繳土地價款的追繳力度，國土部門與土地受讓人在土地出讓合同中依法約定的分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年。

    同時，有關(guān)部門將嚴查土地違法違規(guī)案件，近期重點查處房地產(chǎn)開發(fā)商圈而不用、非法占地、擅自改變用途、非法流轉(zhuǎn)等違法行為，以及地方政府和土地主管部門違反土地利用規(guī)劃、土地利用年度計劃批準使用土地等違法行為。

    海南省國土環(huán)境資源廳副廳長王業(yè)僑透露，目前各級政府的儲備土地和已經(jīng)供應企業(yè)用于開發(fā)建設的土地，完全可以滿足當前市場合理正常的用地需求。初步估算，全省各市縣政府手中還有未供應的存量建設用地約1.14萬公頃（約17萬畝）；已向企業(yè)供應的存量建設用地約8900公頃（13萬畝）。

    “‘兩個暫停’是有條件的，也是有期限的。”王業(yè)僑認為，海南國際旅游島建設這盤棋如何布局如何落子，有待《海南國際旅游島建設發(fā)展規(guī)劃綱要》的引導，而規(guī)劃的正式出臺尚需時日。如果在這個“真空”時間段，沒有規(guī)矩隨意批地上項目，勢必造成資源浪費，為下一步發(fā)展設置障礙，同時對企業(yè)也不負責任。

    《海南國際旅游島建設發(fā)展規(guī)劃綱要》正在加緊制定中，預計3月底提交國家發(fā)改委審批。規(guī)劃獲批之時將是“兩個暫停”解禁之日，屆時新的土地供應格局將引導海南新一輪的開發(fā)建設。

    據(jù)了解，海南省住建廳已編制完成《海南省房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略及中長期規(guī)劃》，并發(fā)文要求各市縣參照省級規(guī)劃，用兩個月時間編制本地房地產(chǎn)發(fā)展近中期建設計劃（2010—2012年），對本地區(qū)房地產(chǎn)項目開發(fā)建設進行科學規(guī)劃，合理安排，明確各項目的性質(zhì)、位置、規(guī)模、批次等，引導房地產(chǎn)項目健康持續(xù)科學建設。

    保障性住房建設提速

    用兩到三年的時間解決好本島居民的住房問題

    日前閉幕的海南省委五屆六次全會提出，要把推進保障性住房建設作為重點民生工程，用兩到三年的時間解決好本島居民的住房問題，讓國際旅游島建設成為強島富民的戰(zhàn)略?！?/p>

    “2010年，在全面完成2009年75798套保障性住房建設的同時，全省將新開工建設不少于10萬套保障性住房，建筑面積600萬平方米，往后逐年增加。”陳孝京介紹。各市縣已著手開展城鎮(zhèn)居民住房狀況調(diào)查，摸清全省公務員、教師、醫(yī)務人員、企業(yè)職工、普通居民等各階層群眾的住房現(xiàn)狀，以制定3年保障性住房建設規(guī)劃，解決中低收入家庭住房困難。省政府要求各市縣盡快落實保障性住房用地、規(guī)劃、資金等方面的問題，加快保障性住房建設速度。

    海南省國土環(huán)境資源廳有關(guān)負責人說，“兩個暫停”不影響國家擴大內(nèi)需項目、重點基礎設施建設、垃圾污水處理項目，以及保障性住房項目等的土地供應。

    對列入年度建設計劃的保障性住房的用地需求，采用計劃單列方式足額保證，突破計劃指標的可先行辦理轉(zhuǎn)用和供地審批手續(xù)。建立保障性住房用地審批綠色通道，即報即批，提高審批效率。對于急需建設的保障性住房項目優(yōu)先使用政府儲備土地，加快供地速度。嚴格落實房地產(chǎn)供地中保障性住房用地比例，向社會公開保障性住房用地的規(guī)劃方案、建設地塊和戶型設計標準。將土地出讓收入的增收部分主要用于保障性住房的建設以及用于解決被征地農(nóng)民的生產(chǎn)生活安置。