限購(gòu)之后還有后招嗎？銀行信貸或被迫再調(diào)整

    9月30日起，21個(gè)城市針對(duì)樓市密集發(fā)聲，其中6個(gè)城市在短短數(shù)天內(nèi)連頒兩道禁令。限購(gòu)、提高首付比例幾乎成為集體調(diào)控樓市的標(biāo)配。

    這場(chǎng)開(kāi)始于去年年底，在今年年中發(fā)酵，并在八九月份達(dá)到癲狂狀態(tài)的全國(guó)性房?jī)r(jià)上漲，隨著這波高密度政策出臺(tái)而被遏制：不少地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)購(gòu)房者毀約退房的現(xiàn)象。

    樓市，中國(guó)人理財(cái)?shù)淖詈笠坏佬睦矸谰€(xiàn)，未來(lái)又將走向何方？

    二套房七成首付是主流

    今年“十一”，除了車(chē)水馬龍的高速路和著名景點(diǎn)，樓市是當(dāng)之無(wú)愧的主角。長(zhǎng)假期間，幾乎每天都有兩三個(gè)城市公布最新樓市政策。9天中，有21個(gè)城市針對(duì)樓市發(fā)聲，其中16個(gè)城市明確表示將新規(guī)定或進(jìn)一步采取限購(gòu)政策；15個(gè)城市明確將上調(diào)首付比例，以降低購(gòu)房融資的杠桿率。

    值得注意的是，在這15個(gè)城市中，最高的首付比例為七成。如北京，將購(gòu)買(mǎi)二套房以144平方米為界限，分為“普通自住房”和“非普通自住房”兩類(lèi)，后者在按揭貸款時(shí)購(gòu)房者需要至少首付七成，而前者也要至少首付五成。而深圳、廣州等地則將二套房首付比例全部調(diào)整為“七成以上”。

    不僅如此，不少城市還上調(diào)了首套房的首付比例。武漢、濟(jì)南等地將首套房首付比例由此前的20%上調(diào)至30%；北京地區(qū)則由最低30%上調(diào)至最低35%；天津部分地區(qū)首套房貸款比例上調(diào)至40%。

    “以北京為例，盡管目前銀行對(duì)首套房利率優(yōu)惠政策變化不大，但之前是認(rèn)貸不認(rèn)房，就算購(gòu)房者名下有房，在還清貸款后購(gòu)房也可享受首套房待遇。而新政則將購(gòu)房門(mén)檻提高不少。”偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊向北京晨報(bào)記者表示，在購(gòu)房人群中，大約有40%的購(gòu)房者是二套房購(gòu)買(mǎi)者，其中有三分之二可能受到新政影響。在這些人中，大部分購(gòu)房者都希望購(gòu)買(mǎi)140平方米以上的大戶(hù)型。

    按此計(jì)算，如果在北京以500萬(wàn)元的房屋為例，按照以前30%的首付比例計(jì)算，購(gòu)房者需要支付首付款大約150萬(wàn)元。而按照新規(guī)，即便是首套房首付也要多出25萬(wàn)元，如果二套房，普通自住房則將多首付100萬(wàn)元，而非普通自住房的首付則要多出200萬(wàn)元。

    銀行信貸或被迫再調(diào)整

    “下半年，銀行將著力發(fā)展個(gè)人房屋按揭貸款。”僅僅一個(gè)半月前，各家上市銀行中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，銀行高管的雄心壯志還縈繞耳邊。如今，各地政府則要求收緊樓市的金融杠桿。央行行長(zhǎng)周小川也表示，政府高度重視部分城市房?jī)r(jià)上漲，信貸增長(zhǎng)會(huì)有所控制。

    今年以來(lái)，個(gè)人住房按揭貸款以從未有過(guò)的方式，支撐起了整個(gè)金融業(yè)新增貸款的比重。央行數(shù)據(jù)顯示，8月份以個(gè)人按揭貸款為主的住戶(hù)部門(mén)中長(zhǎng)期貸款新增貸款6755億元，占當(dāng)月人民幣貸款新增總額9487億元的七成以上。有業(yè)內(nèi)人士直言，今年中國(guó)的GDP增長(zhǎng)主要?jiǎng)恿υ从跇鞘小?/p>

    “銀行不得不隨著國(guó)家政策的調(diào)整而改變方向。”民生銀行首席經(jīng)濟(jì)研究員溫彬坦言，即便銀行不愿意調(diào)整，但樓市的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)凸顯。不過(guò)，他預(yù)計(jì)，銀行針對(duì)首套房貸款優(yōu)惠仍將有所保留，將會(huì)繼續(xù)服務(wù)于剛需人群。

    北京晨報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前各家銀行還暫未對(duì)房屋按揭貸款執(zhí)行新政。但在新政出臺(tái)前，已有銀行將首套房貸款利率優(yōu)惠從此前最低8.3折，上調(diào)至8.5折。

    吳昊表示，由于今年樓市火爆，銀行貸款任務(wù)已經(jīng)基本完成，上調(diào)折扣也有年底流動(dòng)性收緊的原因。

    加息？加稅？

    樓市限購(gòu)之后，政府是否還將有后招？

    日前，國(guó)際貨幣基金組織（IMF）曾表示，中國(guó)大城市房?jī)r(jià)暴漲不可持續(xù)，建議征收房產(chǎn)稅。但業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，由于當(dāng)前中國(guó)一些房屋產(chǎn)權(quán)并不明晰，短期內(nèi)征收房產(chǎn)稅難度較大。

    “從以往的經(jīng)驗(yàn)看，如果限購(gòu)、去杠桿都不管用，那么下一步就是加息了。”吳昊認(rèn)為，現(xiàn)在已經(jīng)到了調(diào)控政策必須得出的時(shí)候了。

    在中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)與政策主管周景彤看來(lái)，今年四季度至明年一季度，將是中國(guó)樓市的重要轉(zhuǎn)型期，但對(duì)于是否有進(jìn)一步動(dòng)作，則還要看當(dāng)下政策執(zhí)行情況。“政府要控制房地產(chǎn)癲狂狀態(tài)，而非一棒子打死。保持平穩(wěn)才是上上策。”

    華創(chuàng)證券分析師屈慶則認(rèn)為，限制熱點(diǎn)城市是為了將需求擠出到非熱點(diǎn)城市，整體還是會(huì)因城施政，不會(huì)全國(guó)范圍內(nèi)收緊房地產(chǎn)政策。

    匯豐的報(bào)告也顯示，中國(guó)房地產(chǎn)過(guò)熱只在個(gè)別城市，全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展不平衡、一二線(xiàn)城市以外其他地區(qū)房產(chǎn)價(jià)格因高庫(kù)存而走平，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)仍然很低。

    此外，業(yè)界也有聲音認(rèn)為，樓市平靜之后股市或?qū)⒃倨稹?/p>

    “這算得上是史上最嚴(yán)樓市調(diào)控，預(yù)計(jì)這一輪房?jī)r(jià)上漲接近尾聲了。”方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為，國(guó)慶密集的房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒃俣壤霉墒小?ldquo;房地產(chǎn)調(diào)控利好債市，利好消費(fèi)股和PPP，利空商品和周期股。”

    而中金報(bào)告則認(rèn)為，未來(lái)幾個(gè)月房?jī)r(jià)有望降溫，但政策再加碼階段，對(duì)應(yīng)A股地產(chǎn)股仍有10%到20%上漲空間。

    不過(guò)，廣發(fā)策略則認(rèn)為，樓市資金流入股市的條件相當(dāng)苛刻。首先要保證房?jī)r(jià)下跌是短周期下跌，而非長(zhǎng)周期向下拐點(diǎn)。其次，貨幣政策進(jìn)一步寬松，但這一點(diǎn)可能性很低。

    9天21城發(fā)布樓市調(diào)控政策

    9月30日

    北京：首套首付35%，無(wú)論有無(wú)貸款，二套首付50%。

    天津：外地戶(hù)籍在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)禁購(gòu)第2套。

    10月1日

    成都：部分區(qū)域只能新購(gòu)買(mǎi)1套商品住房。

    鄭州：180平方米以下住房，本地戶(hù)籍限購(gòu)第3套，外地戶(hù)籍限購(gòu)第2套。

    10月2日

    無(wú)錫：外地戶(hù)籍禁購(gòu)第2套。二套首付由不低于30%調(diào)整為40%。

    濟(jì)南：本市戶(hù)籍禁購(gòu)第4套，外地戶(hù)籍禁購(gòu)第2套。首付比例提高。公積金貸款最高額度下調(diào)。

    合肥：市區(qū)內(nèi)本市戶(hù)籍禁購(gòu)第3套，外地戶(hù)籍首套需有連續(xù)社保和繳稅證明，禁購(gòu)第2套。

    10月3日

    武漢：部分區(qū)域?qū)嵤┫拶?gòu)政策，首套首付比例提至25%，二套房提至50%。本地人禁購(gòu)第3套，外地人禁購(gòu)第2套。

    蘇州：外地戶(hù)籍首套房需提供納稅或社保證明，禁購(gòu)第2套。本市戶(hù)籍禁購(gòu)第4套房。

    鄭州：首套房貸款首付30%，二套房40%。

    10月4日

    蘇州：首套房最低首付比從20%調(diào)高至30%。

    深圳：深圳戶(hù)籍成年單身人士在深圳禁購(gòu)第2套住房；在深圳連續(xù)繳納5年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶(hù)籍居民家庭禁購(gòu)第2套住房。

    廣州：本市戶(hù)籍禁購(gòu)第3套，非本市戶(hù)籍提供3年以上個(gè)稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，禁購(gòu)第2套住房。

    長(zhǎng)沙：住建委約談部分涉事開(kāi)發(fā)商，要求大力整改，強(qiáng)調(diào)反對(duì)“暴漲亂漲、為漲而漲”。

    10月5日

    南寧：開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售許可10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不得高于預(yù)售申報(bào)價(jià)格。

    南京：（9月25日，南京對(duì)本市戶(hù)籍禁購(gòu)第3套，外地戶(hù)籍禁購(gòu)第2套。）非本市戶(hù)籍首套需提供1年社保；本市戶(hù)籍成年單身人士禁購(gòu)第2套；首套首付50%。

    廈門(mén)：180平方米及以下，本市戶(hù)籍禁購(gòu)第3套，外地戶(hù)籍禁購(gòu)第2套、首套需3年社保。

    10月6日

    珠海：144平方米及以下，本市戶(hù)籍禁購(gòu)第4套；外地戶(hù)籍禁購(gòu)第2套，首套需一年社保。

    惠州：強(qiáng)化預(yù)售制度的落實(shí)以及預(yù)售資金的監(jiān)管力度，首次對(duì)中介的秩序規(guī)范做出規(guī)定。

    福州：144平方米及以下的，城區(qū)戶(hù)籍禁購(gòu)第3套；外地戶(hù)籍禁購(gòu)第2套，首套需一年社保。

    東莞：本市戶(hù)籍禁購(gòu)第3套。外地戶(hù)籍購(gòu)買(mǎi)2套需1年社保。

    10月7日

    佛山：本市戶(hù)籍禁購(gòu)第3套。非本市戶(hù)籍可購(gòu)買(mǎi)1套新建商品住房。

    10月8日

    上海：繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行“滬九條”的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。

    合肥：限購(gòu)查詢(xún)對(duì)象除購(gòu)房者本人、配偶外，未成年子女也納入其中。