觀察：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng) “磨洋工”磨出高房?jī)r(jià)

    據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》報(bào)道 上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局本月初曾經(jīng)曝光8幅閑置地塊。李嘉誠(chéng)旗下和記黃埔、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和董建華家族東方海外都被牽涉進(jìn)這次囤地事件。然而，上述開(kāi)發(fā)商不約而同否認(rèn)囤地。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)公開(kāi)申明稱(chēng)，公司一直就各個(gè)項(xiàng)目與地方政府保持緊密溝通，配合當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)情況以進(jìn)行項(xiàng)目發(fā)展。“個(gè)別項(xiàng)目之開(kāi)發(fā)及建設(shè)期偶爾較預(yù)期緩慢，往往歸因于一些不能控制之因素，如配合當(dāng)?shù)匾?guī)劃變更、相關(guān)基建發(fā)展延遲、政府之拆遷進(jìn)度及當(dāng)局對(duì)項(xiàng)目發(fā)展公司的組織審批時(shí)間等”。

    盡管開(kāi)發(fā)商紛紛撇清囤地，但較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期確實(shí)讓這些大開(kāi)發(fā)商嘗到了甜頭。

    3億多拖成40億 李嘉誠(chéng)慢工賺大錢(qián)

    2005年2月，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔合伙購(gòu)得上海馬橋地塊。當(dāng)時(shí)，該地塊并非熱門(mén)區(qū)域，李嘉誠(chéng)只花了2.6億元收購(gòu)金及5894萬(wàn)元土地出讓金就獲得了該項(xiàng)目地塊。

    然而，拿下土地后，馬橋地塊的開(kāi)發(fā)并不順利，開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備時(shí)間長(zhǎng)達(dá)兩年多。由于開(kāi)工時(shí)間延期，該項(xiàng)目竣工時(shí)間由2005年年報(bào)公布的2007年推遲至一期項(xiàng)目2009年竣工、二期項(xiàng)目2011年竣工。

    截至目前，根據(jù)記者了解的情況，馬橋一期項(xiàng)目仍未完全竣工。李嘉誠(chéng)位于馬橋地區(qū)的御濤園高檔別墅也處于開(kāi)盤(pán)前宣傳階段。

    2005年至2009年的5年間，馬橋地區(qū)已經(jīng)從一個(gè)“無(wú)人區(qū)”變?yōu)?ldquo;熱門(mén)區(qū)”，該區(qū)域別墅的成交均價(jià)因此從8034元/平方米攀升至29684元/平方米。御濤園的銷(xiāo)售單價(jià)預(yù)計(jì)更是高達(dá)8萬(wàn)至12萬(wàn)元/平方米。房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)構(gòu)粗略估計(jì)，總價(jià)超過(guò)2000萬(wàn)元/棟的御濤園項(xiàng)目將給李嘉誠(chéng)帶來(lái)40億元的銷(xiāo)售額。

    考慮到李嘉誠(chéng)旗下公司最近8年在上海取得的地塊中，多個(gè)項(xiàng)目從獲得地塊至上市銷(xiāo)售的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)6年以上，可以預(yù)計(jì)，李嘉誠(chéng)這幾年在上海的開(kāi)發(fā)建設(shè)中絕對(duì)大賺了一筆。

    開(kāi)發(fā)不成就賣(mài)地 董氏家族獲利脫身

    上海的衡山路地塊項(xiàng)目也是不久前被上海市政府部門(mén)曝光的閑置土地之一。該地塊雖處于上海黃金地段，發(fā)展前景巨大，但由于拆遷困難遲遲無(wú)法啟動(dòng)項(xiàng)目。這塊“棘手”地正是歸屬于東方海外。

    實(shí)際上，自2006年以后，東方海外發(fā)展的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就因?yàn)楦鞣N原因幾乎進(jìn)入了“休眠”狀態(tài)，其旗下的很多房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)能如期開(kāi)發(fā)。對(duì)東方海外持地多年，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成曾批評(píng)這是典型的“炒地皮”。而易居中國(guó)分析師薛建雄也認(rèn)為該公司有“囤地”的嫌疑。

    雖然手中握著的土地沒(méi)能建成房子銷(xiāo)售，東方海外仍有“金蟬脫殼”之計(jì)。

    1月18日，凱德置地以150億元的價(jià)格收購(gòu)東方海外發(fā)展有限公司100%股權(quán)。東方海外正式從中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)撤退。從上海土地市場(chǎng)動(dòng)輒數(shù)十億元的拍地價(jià)看，手握多個(gè)地塊的東方海外似乎被賤賣(mài)了。然而，業(yè)內(nèi)人士卻指出，東方海外原本的得地成本并不高，地產(chǎn)項(xiàng)目大清倉(cāng)，除了有助于該公司擺脫“囤地”負(fù)面影響，東方海外還將獲得龐大資金，完成了一次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)航運(yùn)業(yè)將得到資金支持。

    不過(guò)，接盤(pán)方凱德置地似乎也留有一手。有消息顯示，雙方交易協(xié)議特別針對(duì)衡山路地塊訂立條款，表明若接獲政府扣押或收回通知，東方海外須轉(zhuǎn)回地皮權(quán)益，并支付凱德置地人民幣5億元。

    實(shí)際上，不善于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的東方海外通過(guò)賣(mài)地獲利脫身，也算是一項(xiàng)精明投資。