樓市從寒露開始降溫？ 賣家、中介、買主：誰在觀望

    2016年10月8日，農(nóng)歷九月初八，寒露。歷書說：“九月節(jié)，露氣寒冷，將凝結(jié)也。”這一時節(jié)，我國大部分地區(qū)氣溫將持續(xù)下降。剛過去的國慶節(jié)長假期間，北京、蘇州、鄭州、無錫、合肥、南京、廣州、深圳、廈門等城市重啟限購限貸。高溫不退的樓市，終于要降溫了嗎？

    長假潑一盆水：“立竿見影”？

    北京北五環(huán)一熱門區(qū)域的房地產(chǎn)中介機構(gòu)門店里，經(jīng)紀人孫強說，“京八條”已經(jīng)給市場潑了一盆冷水。

    孫強和同事中秋小長假期間一天都沒有休息。整個9月，客戶越來越多，有買有賣，最多一天帶過10撥客戶看房子，每天晚上11點才能下班。“國慶長假前三天只帶過兩撥客戶。”傳統(tǒng)的“金九銀十”樓市，七天長假輸給三天小假已成定局。

    孫強提供的一套一居室近期調(diào)價記錄顯示，這套住房從8月底350萬元到9月20日快速提價到400萬元。10月4日、6日下調(diào)價格已累計5萬元。9月底政策出臺前很多業(yè)主都“瞄準”時機不斷加價，這幾天已經(jīng)有了明顯下調(diào)價格意向。

    自9月30日至10月7日，北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州等地重啟限購限貸。

    記者梳理發(fā)現(xiàn)，國慶期間各地出臺的樓市調(diào)控政策內(nèi)容雖有異同，但核心內(nèi)容都是限購限貸：

    ——限購。在本輪出臺調(diào)控新政的十幾座城市中，基本都涉及重啟或擴大限購，其中合肥、南京限購政策比較嚴格，蘇州涉及的行政范圍最大。

    ——限貸。梳理多地的調(diào)控政策，常見政策為提升二套房首付至四成或五成。其中，蘇州力度較大，不但第三套禁貸，二套房首付(貸款未結(jié)清)也提升到了八成；北京則進一步擴大了二套房認定范圍。

    位于北京市海淀區(qū)的如園是一個改善型的項目，主力戶型大多在200平方米以上，單價每平方米8萬元左右?？蛻舸蠖嗍鞘状位蚨胃纳菩拖M者。“‘京八條’出臺后，客戶明顯減少。”銷售人員說。

    杭州市住房保障與房產(chǎn)管理局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，長假期間，杭州市區(qū)二手房共計簽約942套。雖然成交火熱，但受樓市調(diào)控措施密集出臺影響，“搶房”的外地投資客明顯減少。

    “我愛我家”熱線客戶咨詢量明顯增多。受信貸收緊影響，預(yù)計將有2-3成客戶有可能取消或延緩換房計劃。

    在天津，從“我愛我家”國慶期間二手住宅實際交易量來看，與9月同期相比減少50%?？蛻舴矫?，非津籍客戶受限購影響較大，需求量預(yù)計比上月將減少20%-30%。

    業(yè)主方面，雖然主動降價的現(xiàn)象尚未出現(xiàn)，但漲價的沖動已經(jīng)得到一定抑制，業(yè)主掛牌報價更加理性。

    在蘇州，國慶期間二手住宅交易量明顯減少，咨詢了解新政策的客戶多，但出手的大幅減少，市場降溫態(tài)勢明顯。

    業(yè)內(nèi)人士指出，通過限購，可以抑制部分城市非理性購房群體，特別是部分跨區(qū)域投資性購房者以及多套房置業(yè)者；通過限貸，可以制約部分非剛需群體資金來源。與此同時，多數(shù)城市開始積極擴大土地供應(yīng)，在一定程度上穩(wěn)定市場預(yù)期。

    賣家、中介、買主：誰在觀望？

    “假期樓市冷清也有可能是受出游影響。下一步銷售策略和價格是否會調(diào)整，還不好說，要看市場反應(yīng)。購房者在觀望，我們也在觀望。”北京豐臺區(qū)一個住房項目的銷售人員張先生介紹。

    記者走訪北京朝陽、東城、豐臺多家中介門店，與新政策出臺前門庭若市相比，這些中介機構(gòu)雖然沒有休息，但冷清不少。

    作為“新杭州人”，在杭州武林商圈一家股份制商業(yè)銀行工作的小馮，隨著這輪樓市暴漲與調(diào)控，心情猶如坐過山車。參加工作兩年來，小馮陸陸續(xù)續(xù)看過不少房子，還在猶豫是否入手時，卻發(fā)現(xiàn)杭州房價已經(jīng)站在山崗上。杭州出臺樓市調(diào)控措施后，小馮越發(fā)勤快地看房子，打算在樓市價格適當回調(diào)時出手。

    國慶期間，通過“我愛我家”達成的新增合同簽訂量、新增客源量、新增房源量、新增帶看量等數(shù)據(jù)全線回落，市場明顯降溫。

    杭州透明售房研究院院長方張接認為，國慶黃金周并非工作日，成交數(shù)字參考意義受到限制。杭州此前已經(jīng)密集出臺相關(guān)調(diào)控措施，一定程度上限制了投資性需求，但力度仍然偏寬松，市場對后期政策加碼有預(yù)期。　　預(yù)計杭州樓市十月成交將受到較大影響，呈現(xiàn)“量縮價穩(wěn)”態(tài)勢。“多種因素疊加，購房者觀望情緒開始變濃。”浙江大學房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授表示，在房地產(chǎn)市場面臨風險的形勢下，進一步出臺抑制性調(diào)控政策很有必要。

    總體來看，本輪政策有望取得積極效果，防止市場非理性發(fā)展。但各城市在出臺政策時，也應(yīng)考慮到剛需群體的合理置業(yè)需求，進行針對性區(qū)分，維護市場理性運行，避免出現(xiàn)大的波動。

    從一線往四線張望：“拐點”到了嗎？

    “歷時18個月，一路飄紅的一線樓市即將迎來拐點。”偉業(yè)“我愛我家”集團副總裁胡景暉說，據(jù)偉業(yè)“我愛我家”市場研究院統(tǒng)計，北京區(qū)域，10月1日-6日，新建商品住宅(不含保障房)網(wǎng)簽量僅為204套，與9月同期相比大跌73.7%，與去年同期相比下跌42.2%。10月1日-6日，二手住宅網(wǎng)簽量僅為152套，與9月同期相比大跌96.5%。

    “預(yù)計后續(xù)還將有更多城市升級樓市調(diào)控政策，樓市政策拐點已經(jīng)出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，這一輪限購政策，對外地戶籍的購房資格和信貸資格開始收緊，意味著調(diào)控從過去的一線蔓延到二線城市。預(yù)計樓市很可能從北京等一線城市開始降溫。

    業(yè)內(nèi)分析認為，從各地集中出臺的調(diào)控政策看，主要以二線城市為主，而且基本都是前期房價漲幅較高的城市。從出臺政策的城市特點看，可以判斷，未來還將有多個城市加入調(diào)控行列。

    調(diào)控政策密集發(fā)力，房價會降嗎？易居中國研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，中國樓市政策的拐點已在今年第四季度正式開啟，而市場拐點會在明年，2017年第二季度部分城市或有“量價齊跌”的現(xiàn)象出現(xiàn)。但必須認識到，此類市場拐點是周期性的，而非實質(zhì)性下跌。

    一些業(yè)內(nèi)人士認為，樓市后市成交量或?qū)⒒芈洹?ldquo;四季度成交下滑是大概率事件，今年在成色十足的‘金九’之后，‘銀十’的成交量會明顯下滑。”一些業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，通過政策調(diào)控，房價過快上漲的勢頭將得到遏制。“預(yù)料房價將逐步回落，努力回歸到合理區(qū)間。”張大偉說。

    業(yè)內(nèi)分析指出，預(yù)期土地市場熱度有所下降。受限購政策的影響，開發(fā)商將重新評估市場，改變以往對市場的樂觀預(yù)期，拿地回歸理性，短期內(nèi)將對土地市場起到降溫作用。

    張大偉認為，橫向比較，深圳限購政策最猛。不過從政策內(nèi)容看，有的城市可以說是“蜻蜓點水”。

    廈門大學管理學教授戴亦一認為，這次調(diào)控體現(xiàn)壓一線、穩(wěn)二線、活三線的思路，屬于有保有壓，和幾年前的調(diào)控相比頗為不同。多座城市如此“輕重有序”的樓市調(diào)控節(jié)奏，體現(xiàn)了“因城施策”。既給不同城市間觀察“限購療效”留下“觀察窗口”，又給一些城市留下繼續(xù)從嚴調(diào)控的施展空間。

    不過一些分析人士認為，一些城市尤其三四線城市仍然面臨去庫存壓力。

    福建沙縣是中國著名的小吃之鄉(xiāng)。記者近日在沙縣縣城看到，在城區(qū)新區(qū)，數(shù)十個樓盤正在促銷，映入眼簾的是各種地產(chǎn)廣告。即使一些售出的房子，居住率也并不高。為了去庫存，沙縣從2014年就停止住宅用地的供應(yīng)，主要是為去庫存。今年沙縣繼續(xù)出臺化解房地產(chǎn)庫存促進市場穩(wěn)定健康發(fā)展的實施意見，要求從7月開始，購房可領(lǐng)補貼。

    業(yè)內(nèi)人士認為，當前房地產(chǎn)市場去庫存大體格局為一線城市“漲價微庫存”，二線核心城市“漲價降庫存”，三四線城市“平價高庫存”。作為“沉默的大多數(shù)”，三四線城市庫存形勢依然嚴峻。北京、深圳、南京、杭州、蘇州等新一輪限購、限貸等政策能否執(zhí)行到位，將在很大程度上決定房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾能不能有效化解。