樓市泡沫破裂后的鬼城鄂爾多斯：房票制去庫存

    在一度被稱為“鬼城”的內(nèi)蒙古鄂爾多斯，房價(jià)從單價(jià)一度破萬元到眼下的“冷清”，不過五六年光景。近日，《工人日?qǐng)?bào)》記者了解到，為解決樓市去庫存過程中存在的諸多問題，鄂爾多斯在一系列政策“組合拳”中祭出了新招數(shù)——“房票”。

    “房票”讓市民不再“望樓興嘆”

    居住在鄂爾多斯東勝區(qū)林蔭路的陳勝龍已經(jīng)62歲，他在街道社區(qū)的老屋里已經(jīng)住了20多年。房子年久失修，每到夏天進(jìn)入雨季，常常是“外面下大雨，屋里下小雨”。多年來，陳勝龍一直希望能買套樓房，改善居住條件。但在鄂爾多斯前些年繁榮的房地產(chǎn)面前，陳勝龍只能“望樓興嘆”。

    從2006年起，在煤炭產(chǎn)業(yè)帶來的資金支撐下，鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)開始爆發(fā)，房價(jià)在一年內(nèi)從每平方米1500元飆漲至5000至6000元。最為“瘋狂”時(shí)，市內(nèi)只要有樓盤開盤，立即就被搶光。在2011年泡沫破滅前，鄂爾多斯的房價(jià)均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方米1.3萬元左右，有的地區(qū)甚至突破每平方米2萬元。

    而如今隨著樓市泡沫的破裂，記者了解到，截至今年6月，東勝區(qū)建成、在建項(xiàng)目庫存未售面積已達(dá)1286萬平方米，其中僅住宅未售面積就達(dá)607萬平方米、3.39萬套。

    庫存重壓下，當(dāng)?shù)匕巡疬w安置納入到樓市去庫存中，推出了“房票”制度。房票全稱叫鄂爾多斯市東勝區(qū)房屋兌換憑證，發(fā)放對(duì)象是以征收房屋為主的拆遷戶；地票則是土地兌換憑證，發(fā)放對(duì)象是以征收土地(宅基地)為主的拆遷戶。這兩個(gè)“票”成為陳勝龍購買新房的有價(jià)憑證。

    “房票”制推出后，陳勝龍立即到社區(qū)進(jìn)行了登記。今年6月30日，陳勝龍將自家150平方米的舊平房兌換成了189平方米的房票。之后，他用房票在鄂爾多斯兩個(gè)不同樓盤里分別置換了兩套新房。如今，陳勝龍即將住進(jìn)新房。

    票面價(jià)值僅為房價(jià)高點(diǎn)的零頭

    記者了解到，鄂爾多斯推出的“房票”從1平方米到100平方米不等，共有7種面額。每張房票都標(biāo)有平方米數(shù)、地段類型、每平方米單價(jià)、兌付截止日期等主要信息。其中，票面分類價(jià)值最低的“三類地段”折算后房屋價(jià)格為每平方米3822元，僅為鄂爾多斯房價(jià)高點(diǎn)的零頭。

    今年年初，為了順利推行房票制，鄂爾多斯市東勝區(qū)成立了專門的房屋與土地兌換憑證管理結(jié)算中心，負(fù)責(zé)東勝區(qū)房屋兌換憑證(房票)和土地兌換憑證(地票)的發(fā)行、兌換、轉(zhuǎn)讓備案、結(jié)算和注銷等工作。

    “過去，我們進(jìn)行棚戶區(qū)改造，采用的方式多為原址回遷+貨幣補(bǔ)償。在實(shí)踐過程中，我們發(fā)現(xiàn)原址回遷不涉及市場(chǎng)上的存量房，跟去庫存更是搭不上邊。貨幣補(bǔ)償也不能保證所有的現(xiàn)金補(bǔ)償都會(huì)流向存量樓市。”鄂爾多斯市東勝區(qū)房屋與土地兌換憑證管理結(jié)算中心(以下簡稱結(jié)算中心)副主任邊飛說，房票制的推出，不但提高了拆遷速度，對(duì)盤活存量住房市場(chǎng)的效果也十分顯著。

    截至目前，結(jié)算中心接到有意拆遷的登記數(shù)為國有土地上平房5200套、危舊樓房481套；城中村集體土地上房屋2800套。已經(jīng)發(fā)放房票總值1.2億元，其中120套價(jià)值6000余萬元的房屋已經(jīng)完成兌付。

    開發(fā)商為“房票”叫好

    記者了解到，“房票”推出后，許多市民購買面積更大、地段更好的改善性住房需求得到了滿足。按照“房票”制度，房票不足時(shí)，市民可選擇用現(xiàn)金直接彌補(bǔ)差價(jià)，也可以購買房票。房票交易由買賣雙方自愿，可多次轉(zhuǎn)讓，政府不干涉。

    采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，根據(jù)《東勝區(qū)房屋“產(chǎn)權(quán)共有”實(shí)施辦法》，拆遷戶在沒有結(jié)清房屋剩余面積房款時(shí)，可以選擇按揭、出租、擔(dān)保等模式先行入住。但是，該房屋產(chǎn)權(quán)歸拆遷戶和政府共有。這類“產(chǎn)權(quán)共有”的房屋，差額部分面積不得超過兌換房屋面積的30%。

    市民李軍就準(zhǔn)備利用這個(gè)政策給自己置辦一套新房。他看上了一套100平方米的房子。李軍告訴記者，他現(xiàn)在手上有40平方米的房票 ，準(zhǔn)備再以七五折的價(jià)格購買30平方米的房票。有了這70平方米的房票后，他就可以向政府申請(qǐng)利息較低的專項(xiàng)貸款，分期按揭。

    “老百姓用房票兌換了房子后，我們會(huì)拿房票去找政府兌現(xiàn)。政府每年都會(huì)根據(jù)房價(jià)、小區(qū)位置以及項(xiàng)目完成程度等多項(xiàng)指標(biāo)，面向社會(huì)公開競(jìng)標(biāo)收購房源。入選房源最后敲定的房價(jià)，充分參考當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)。去年政府通過公開采購向我們購買的房源，目前除去5%的質(zhì)保金外，已經(jīng)全部結(jié)清房款了。今年，我們公司再次中標(biāo)了80多套房子……這可為我們這些房地產(chǎn)企業(yè)去庫存幫了大忙。”內(nèi)蒙古萬正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)人王銳在接受記者采訪時(shí)說。