土地市場高燒一二線城市房價猛漲 新政密集發(fā)力

    今年以來，房地產銷售市場普遍好于預期。在此背景下，三季度一二線熱點城市土拍競爭更加激烈，高價地數(shù)量持續(xù)激增，上海、深圳更是相繼誕生了新的全國最高單價、總價地塊。

    與此同時，房價、地價的快速上漲也給部分城市樓市可持續(xù)發(fā)展帶來隱患，投資投機需求迅速增加，地方政策基調也從“刺激”轉變?yōu)?ldquo;收緊”，寬松類政策出臺頻次明顯下降，收緊類政策升級蔓延，熱點一二線城市都重啟“限貸、限購”。業(yè)內認為，各地希望在抑制房價過快上漲和維護市場平穩(wěn)運行之間保持相對平衡。

    兇猛 一二線城市房價一路高漲

    近幾個月以來，一二線城市樓市的火爆已成為常態(tài)，房價快速跳漲，使得業(yè)主違約現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。但是高漲的房價讓買賣雙方都站在山脊的頂端，未來無論漲跌與否，似乎兩邊都是懸崖。

    北京的一位張先生8月看中了望京一套總價500萬的二手房，為了鎖定這套房源，張先生一次性支付給業(yè)主100萬定金，來預防業(yè)主因房價上漲而違約。但隨著近期房價上漲，業(yè)主提出違約，并爽快答應支付張先生雙倍違約金，即業(yè)主除了退還給張先生100萬定金外，還要額外再賠償張先生100萬違約金。

    面對業(yè)主的違約，張先生心底是接受的，除了瞬間100萬變成200萬的資產增值外，對未來房價將要下跌的恐慌也使得張先生愿意接受業(yè)主的違約賠償。

    偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《經濟參考報》記者，這僅僅是近期因房價上漲而引發(fā)的業(yè)主違約的一個縮影?？蛻艨只?，既擔心房價快速上漲，看好的房源將要買不起了，又擔心未來房價下跌，讓自己站在了房價山頂上；業(yè)主恐慌，既擔心自己的房子賣便宜了，又擔心未來房價下跌，讓自己錯過了這個千載難逢的套現(xiàn)良機。

    胡景暉進一步分析表示，回望近三年來的樓市發(fā)展進程，自2014年3月房價見頂之后，國內樓市進入了長達半年的疲弱期，呈現(xiàn)量價齊跌的局面，雖然非一線城市基本在此期間解除了限購，但收效甚微。自2014年9月30日起，國家開始出臺各項政策刺激樓市，國內房地產市場就此進入這一輪增長周期。

    克而瑞市場研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在價格方面，當前各線城市表現(xiàn)不一。首先是，一線城市房價走勢出現(xiàn)明顯分化，上海房價依舊快速上漲，高單價產品成交占比持續(xù)快速上升，三季度8萬元/平方米以上住宅成交套數(shù)占比達到6%，市場份額較二季度翻番；廣州市房價也在快速上行，政策面的平穩(wěn)是今年廣州樓市升溫的最大保障。但是，深圳三季度商品住宅均價則出現(xiàn)了罕見的環(huán)比回落。

    其次，二線城市方面，蘇州、廈門、合肥、南京四小龍三季度環(huán)比漲幅依舊高居前列，但受到地方性限貸、限購升級影響，房價增速漸漸被福州、寧波、鄭州等新興熱點城市趕上。

    高燒 土地市場持續(xù)火爆

    房價和土地市場的聯(lián)動作用一直都密不可分。在大部分城市房價快速上漲的背后，是土地市場的持續(xù)火爆。今年以來，一二線城市土地市場接連出現(xiàn)高溢價、高總價、高單價的“三高”地塊，“面粉貴過面包”等現(xiàn)象成為常態(tài)。據(jù)統(tǒng)計，1-8月全國“高價地”數(shù)量已經達到194宗。

    9月29日，北京國土局發(fā)布了5宗住宅用地出讓公告，共涉及土地面積34.9公頃，規(guī)劃建筑面積約71.1萬平方米，起始價總額為166.1億元，掛牌競價起始時間為10月19日。

    這是繼2016年4月29日掛牌延慶新城居住用地后，北京市再一次掛出商品房住宅用地。業(yè)內普遍認為，北京土地市場“斷頓”5個月才出現(xiàn)商品房住宅土地供應，將加劇土拍市場的競爭局勢。

    中原地產首席分析師張大偉認為，北京出現(xiàn)了土地市場斷頓，導致樓市2016年供需比已經達到了1:14。因此，目前多家企業(yè)期待土地市場開閘，未來出現(xiàn)高價地的可能性非常大。

    “從全國包括北京的市場情況看，土地供應減少將是未來趨勢，”張大偉告訴《經濟參考報》記者，當下全國范圍內，不僅僅是一二線熱點城市，甚至三四線城市都出現(xiàn)了高價地。尤其是一二線城市高價地普遍化，影響了房企拿地判斷，房企恐慌、購房者更加恐慌。

    中原地產研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份全國主要城市土地市場繼續(xù)瘋狂，截至目前，全國50大城市合計土地成交金額高達1.77萬億，刷新同期歷史紀錄，同比漲幅高達48.8%。

    對策 各地政策密集發(fā)力

    9月28日，緊鄰上海的昆山市發(fā)布加強房地產市場管理實施意見，此次政策也是此前8月蘇州出臺的限購政策的延續(xù)。同日，濟南市出臺規(guī)范市場交易和秩序房地產相關指導政策。28日，近期房價上漲比較明顯的福州市也出臺了七條調控政策。

    業(yè)內進一步預測，后續(xù)有望重啟限購的城市包括武漢、鄭州、天津、東莞、無錫、石家莊，加上已有的廈門、南京、杭州、蘇州，本輪重啟限購的二線熱點城市及環(huán)一線周邊城市將超過十個。

    不僅如此，下半年以來，先后有國土部、住建部、財政部、國資委、證監(jiān)會等多個主管部門針對土地市場、商品房銷售市場、中介市場、開發(fā)商融資渠道等環(huán)節(jié)釋放出從嚴監(jiān)管，政策收緊的信號。

    克而瑞方面認為，一二線城市接連落地限購、限貸、限價調控政策，短期內難以扭轉企業(yè)高價拿地的市場預期，熱點城市土地市場熱度還將維持一段時間。預計四季度，熱點一二線城市土地供應將明顯增多，屆時土地高價成交仍是大概率事件，高價地的數(shù)量也將維持在較高水平。

    不過，胡景暉分析表示，隨著房地產市場在今年3月底達到歷史高點，全國樓市在二季度開始出現(xiàn)局部收緊調控政策趨勢，分城施策逐步落地，交易量在連續(xù)升溫后開始出現(xiàn)回落跡象，房價漲幅也逐步收窄。“但市場的不確定性，以及政策不明朗而導致的市場恐慌，使得三季度樓市再次出現(xiàn)二次爆發(fā)，加速趕頂”。

    在他看來，對于未來的樓市走向，市場的加速趕頂已經是“強弩之末”，在購房需求已經被提前釋放且大量透支的情況下，近兩三個月以來市場的火爆，是由于“恐慌”，對未來購房需求進一步透支。“因此，未來針對房地產市場的政策收緊已是大概率事件，中國樓市在經歷了18個月的上漲周期后，最快或將在今年四季度進入新一輪的降溫周期”。