莫開偉：房企發(fā)債分類監(jiān)管借市場之手去杠桿

    根據(jù)《21世紀經(jīng)濟報道》昨日的報道，滬深兩交易所近期正在醞釀房地產(chǎn)類公司債監(jiān)管新政，由此房地產(chǎn)業(yè)公司債將迎來分類監(jiān)管。據(jù)上述報道，此前在監(jiān)管層的一份測算中，目前交易所申報發(fā)債的放棄中有111家符合所要求的四項標準，但有53家不符合分類監(jiān)管中基礎(chǔ)范圍的要求。在發(fā)債房企將實行分類管理的情況下，正常類、關(guān)注類企業(yè)可正常發(fā)行，風(fēng)險類企業(yè)發(fā)債將受更嚴格的風(fēng)險控制措施約束。

    盡管業(yè)內(nèi)人士認為，此次交易所明確房企發(fā)債門檻及分類監(jiān)管，只是對規(guī)則明確而不是“收緊”，其核心是根據(jù)發(fā)行人風(fēng)險屬性不同，強化市場約束機制，但依然傳遞出了監(jiān)管層不愿看到地王頻現(xiàn)和樓市異?；鸨F(xiàn)象蔓延的信號。

    誠然，此時監(jiān)管層明確對房企發(fā)債實施分類監(jiān)管，無疑具有非常重要的現(xiàn)實意義。

    眾所周知，我國已出現(xiàn)新一輪房地產(chǎn)“牛市”，且由此衍生出各種令人咋舌的市場眾生相，也將樓市“擊鼓傳花”游戲推向了高峰。在這種情勢下，部分一二線城市的地方政府出手進行調(diào)控，意欲給“高燒不退”的樓市澆水去火降溫。但從當前看，單單是地方政府出臺行政性的調(diào)控措施還很難奏效，必須要綜合施策才能使樓市恢復(fù)理性。

    在這樣的情況下，金融監(jiān)管部門把住融資閘門，對房企發(fā)債實行分類監(jiān)管，對房企資金自然會起到釜底抽薪的作用。

    從當前市場看，對房企發(fā)債實施分類管理，能起到三方面立竿見影的功效：

    首先，有利于控制房企資金來源，降低房企任意加杠桿的行為，最終有助于遏制更多地王誕生的現(xiàn)象，推動樓市回歸理性與健康軌道。

    目前樓市銷量及價格之所以能“雙增”，與房地產(chǎn)融資寬松環(huán)境存在很大關(guān)系。一方面，在資產(chǎn)配置荒下，銀行信貸資金過度向房企傾斜。2015年個人住房貸款迅猛攀升，新增個人購房貸款2.67萬億元，占全年住宅銷售額的比例為37%，相比前兩年大幅上升。今年7、8兩個月銀行信貸資金主要投向了房地產(chǎn)。同時，寬松貨幣政策也起到了推波助瀾的作用；2015年央行進行了五次降息、降準，客觀上為房企提供了寬松的資金來源。

    另一方面，交易所對房企發(fā)債擴容和降低準入門檻，使公司債成了房企債務(wù)融資的主要工具，也成了催生“地王”的主要杠桿之一，更導(dǎo)致房企發(fā)債比例的膨脹。

    據(jù)監(jiān)管層統(tǒng)計數(shù)據(jù)，房企債券發(fā)行規(guī)模增幅明顯，2015年共發(fā)行公司債券4122億元，占比18.94%；今年1~7月發(fā)行量5070億元，占比27.99%。同時，由于發(fā)債規(guī)模膨脹，直接推升了房企債務(wù)率，增加了房企債務(wù)風(fēng)險。2016年上半年房企總有息負債普遍增加，65家房企總有息負債為36350億元，相比2015年末高出12%，大部分房企都有不同程度增長。

    顯然，房企發(fā)債分類管理將會把風(fēng)險較高的房企擋在發(fā)債大門之外，可從總量上控制房企發(fā)債規(guī)模膨脹，也在很大程度上有助于抑制房企加杠桿的沖動，從而降低房企債務(wù)率和風(fēng)險，推動樓市回歸理性。

    其次，有利于監(jiān)管層準確、及時甄別發(fā)債房企風(fēng)險狀況，實施“有所區(qū)別”的監(jiān)管政策，更加體現(xiàn)監(jiān)管層監(jiān)管水平的靈活性和針對性，最大限度地將房企發(fā)債風(fēng)險降低到最低限度。

    當前監(jiān)管層之所以通過分類監(jiān)管強化對房地產(chǎn)類公司債的關(guān)注，原因與當前經(jīng)濟增速放緩下的行業(yè)潛在風(fēng)險逐漸顯露有關(guān)。而此輪樓市異?；鸨木置嫒舻貌坏娇刂疲斡刹煌Y質(zhì)的房企進入債市加杠桿融資，勢必會推動更多地王誕生及樓市量價瘋狂上漲，其后果只會把樓市泡沫越吹越大，到最后只會到不可收拾的地步。

    我們更要看到，目前盡管申報房企以全國性大中型房企為主，總體資質(zhì)較好、盈利能力較強、評級普遍較高，但隨著經(jīng)濟增速放緩、需求增速下滑，行業(yè)潛在風(fēng)險逐漸凸顯，到時損害的不僅是房地產(chǎn)業(yè)正常發(fā)展，更可能損害中國經(jīng)濟的增長。因此，及時對房企發(fā)債實施分類管理，嚴把發(fā)債閘門，隨時掌握發(fā)債動態(tài)，無疑對確保房企發(fā)債始終運行在正常軌道上將起到較強的督促作用，有助于控制房企發(fā)債風(fēng)險。

    再次，有利于統(tǒng)一債券市場和債券監(jiān)管標準，更加提高監(jiān)管協(xié)調(diào)性和權(quán)威性，對房企發(fā)債形成真正的約束力和威懾力。

    過去由于債券市場相互分割，缺乏統(tǒng)一發(fā)債監(jiān)管規(guī)則，致使不少資質(zhì)不達標的房企得以順利混跡發(fā)債市場，降低了整個債市質(zhì)量，增加了房企發(fā)債違約風(fēng)險。

    而此次房企發(fā)債分類監(jiān)管，不僅對正常類、關(guān)注類和風(fēng)險類等三類房企實施不同發(fā)債監(jiān)管政策，而且還增加了行業(yè)排名靠前、企業(yè)規(guī)模較大、資質(zhì)和盈利能力較好的非上市民營房地產(chǎn)企業(yè)等條件，使監(jiān)管基礎(chǔ)范圍涵蓋了資質(zhì)良好、主體評級AA及以上的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券，這相當于重新為房地產(chǎn)類的發(fā)行人確定發(fā)行門檻，意味著一些不符合條件的房企發(fā)債需求將不被受理。

    據(jù)相關(guān)資料，目前交易所申報發(fā)債的房企中有111家符合四項標準，但另有53家不符合要求的房企將被“劃出”。對房企分類監(jiān)管，能讓房企一些漸進的風(fēng)險更清晰，更早地被承銷商和監(jiān)管部門掌握，從而有利于凈化房企發(fā)債環(huán)境，提高發(fā)債房企質(zhì)量，最終為樓市健康發(fā)展創(chuàng)造條件。