土拍市場漸熱 賣地收入再成地方財政主力

    中原地產(chǎn)研究中心28日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，50大城市賣地1.77萬億元，其中九成城市賣地收入超過百億元，蘇州、南京、上海、杭州賣地金額更是突破千億元。高企的土地財收，對因經(jīng)濟(jì)疲軟而財源吃緊的地方政府來說作用不言而喻。

    此外，房地產(chǎn)虹吸效應(yīng)明顯，實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲弱的現(xiàn)實(shí)讓人擔(dān)憂。專家指出，應(yīng)加快引導(dǎo)資金流入股權(quán)投資和進(jìn)入多層次資本市場，爭取用投資收益吸引流動性，把貨幣從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向多層次資本市場和實(shí)體部門，盡快讓中國經(jīng)濟(jì)擺脫危局。

    躁動 土拍市場火熱

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月出現(xiàn)46宗高價地后，9月高價地繼續(xù)刷新記錄，截至27日，全國已經(jīng)出現(xiàn)了50宗高價地（認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)單宗地總價超過10億，溢價率超過100%）。值得一提的是，單宗地總價超過10億的地塊在9月也高達(dá)80宗，也刷新了歷史。

    事實(shí)上，經(jīng)過2014年屢屢流拍的低潮后，自2015年下半年以來土拍市場日漸火熱。到了2016年，重點(diǎn)城市土地市場更是成為房企爭相搶奪的對象，不計成本拍地更是屢見不鮮。

    9月22日，廣東東莞一幅位于黃江寶山社區(qū)的6.17萬平方米的商住地進(jìn)行招拍掛，共吸引了23家房企競價，最終北大資源以總價34.3億元，折合樓面價約25264元/㎡奪得。值得注意的是，該地塊最終溢價率高達(dá)662%。

    在9月21日，濟(jì)南的3宗土地集中掛牌出讓。其中，位于郭店的住宅用地在經(jīng)過311輪競價，最終以12.05億元、平均樓面價6379元/平方米被房企拍得。值得一提的是，該地塊起始價僅為1.47億元，溢價率高達(dá)719%，創(chuàng)今年國內(nèi)土拍溢價率之最。此外，該地塊在8個月前，其樓面價僅為750元/平方米，這意味著，在短短8個月后，其樓面價增幅高達(dá)750%。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，土地市場受房地產(chǎn)成交影響同樣陷入恐慌，在此背景下，熱點(diǎn)城市出現(xiàn)地價超過房價現(xiàn)象。同時，高企的地價反過來對現(xiàn)房市場造成較大影響。

    警惕 地方土地財政依賴癥加重

    因政策性減收效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，我國財政收入增長仍處在放緩區(qū)間。來自財政部的最新數(shù)據(jù)顯示，8月全國一般公共預(yù)算收入9894億元，同比僅增長1.7%，其中，中央和地方一般公共預(yù)算收入分別同口徑增長-2.6%和6.1%。

    與之相對應(yīng)的是，地方土地收入與涉房地稅收出現(xiàn)較大幅度增長。數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金收入在前8個月達(dá)到20057億元，與地方政府性基金本級收入占比高達(dá)87.89%。從增速來看，土地出讓金收入前8月同比增長14%，較前7個月、上半年分別增長1.9、4.3個百分點(diǎn)。涉房地稅收收入方面，作為土地財政主力軍的契稅和土地增值稅分別同比增長了9.7%和13.7%，此外，耕地占用稅同比增長33.5%。

    助推房地產(chǎn)再度成為地方財收主要來源的原因，則是土地市場再受熱捧。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，2016年全國50大城市合計土地成交金額高達(dá)1.77萬億元，同比漲幅高達(dá)48.8%，刷新同期歷史記錄。其中，9成城市賣地金額超過百億元，蘇州、南京、上海、杭州賣地金額更是突破千億元。

    不僅是杭州，土地市場火熱的地區(qū)財政收入增幅也在全國居前：前8個月，上海市一般公共預(yù)算收入完成5140億元，增長23%；廣東省前7個月全省一般公共預(yù)算收入完成6427.54億元，同比增長15.6%；前8個月，江蘇省一般公共預(yù)算收入完成5632.56億元，增長6.0%，同口徑增長9.2%。

    另據(jù)業(yè)內(nèi)測算，全國城市土地財政依賴度指數(shù)平均已超過50%，其中，蘇州土地依賴指數(shù)更是高達(dá)82.6%。

    中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院財政審計研究室湯林閩博士研究發(fā)現(xiàn)，2007年至2014年，我國廣義土地出讓金（包括國有土地使用權(quán)出讓金收入即狹義土地出讓金，國有土地收益基金收入，農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入）總體上呈現(xiàn)遞增的趨勢，除了2012年出現(xiàn)下滑外，其他年份均保持增長。規(guī)模上看，已經(jīng)從2007年的不到8000億元，快速增加至2014年的將近3.2萬億元，七年間差不多擴(kuò)大了6倍。

    中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院財政研究室副研究員何代欣指出，從數(shù)據(jù)來看，近期土地出讓收入增勢與地方政府性基金收入的增勢呈現(xiàn)高度一致，預(yù)計土地市場對地方財政收入的貢獻(xiàn)會在三季度末、四季度大幅上升。

    對策 加快進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革

    蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場不僅對企業(yè)部門的資金成本、資金來源都產(chǎn)生了虹吸效應(yīng)，還打亂了居民部門未來消費(fèi)支出和家庭資產(chǎn)配置計劃，房地產(chǎn)市場儼然已成為整個中國經(jīng)濟(jì)的資金“黑洞”。

    對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)公共政策研究所首席研究員蘇培科也認(rèn)為，房價的快速上漲吸引大量實(shí)體領(lǐng)域的資金進(jìn)入，尤其在中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級和實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速下行的背景下，房地產(chǎn)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)和其他領(lǐng)域的投資擠出效應(yīng)異常明顯。

    因此，蘇培科指出，為解決現(xiàn)階段房地產(chǎn)矛盾，應(yīng)加快中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的步伐，加快技術(shù)創(chuàng)新，讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)盡快擺脫L形，阻止流動性繼續(xù)大量流入樓市。

    同時，加快引導(dǎo)資金流入股權(quán)投資和進(jìn)入多層次資本市場，爭取用投資收益吸引流動性，把貨幣池子從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向資本市場，盡快讓中國經(jīng)濟(jì)擺脫危局。

    中國人民大學(xué)重陽金融研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家何帆也指出，解決問題的根本途徑在于引導(dǎo)資金流入實(shí)體部門，除了傳統(tǒng)制造業(yè)外還要開放新領(lǐng)域引導(dǎo)資本流入。

    對于地方對房地產(chǎn)的依賴，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長高培勇對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者指出，解決土地財政的問題根本上還是要借助結(jié)構(gòu)性改革，比如此前提出過“全口徑政府預(yù)算”，1998年提出過的稅費(fèi)改革等。

    值得一提的是，地方政府已加速控制地價的增長。9月26日，杭州市國土資源局發(fā)布《加大土地供應(yīng)調(diào)整競價方式》的公告，指出當(dāng)土地競價溢價率超過100%（含）時，該地塊競得人應(yīng)在簽訂土地出讓合同起一個月內(nèi)全額付清土地出讓金；當(dāng)土地競價溢價率超過120%（含）時，需現(xiàn)房銷售，并以150%溢價封頂。而在此之前，南京、蘇州、武漢、鄭州等地分別出臺了抑制土地價格的政策。