開發(fā)商恐慌式營銷 為樓市火上澆油

    “這一層開盤賣8萬，下一層再開盤肯定就不是這個(gè)價(jià)了。”當(dāng)北京某樓盤售樓小姐甩下這句話后，看房遭遇坐地漲價(jià)、囤積捂盤折磨的唐小姐心更慌了。

    “新華視點(diǎn)”記者近期在全國多個(gè)熱點(diǎn)城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房價(jià)“瘋漲”的背景下，一些樓盤隨意漲價(jià)、賣公寓捆綁銷售別墅、無證賣房，“火上澆油”的營銷策略不僅推高了樓市預(yù)期，而且已違規(guī)甚至違法。

    明碼標(biāo)價(jià)淪為“坐地漲價(jià)”，國家相關(guān)規(guī)定遭遇無視

    記者9月份在北京、上海、福建、山東等地采訪10余家新盤售樓處，都沒有找到相關(guān)價(jià)格公示，所有報(bào)價(jià)都是售樓小姐口頭報(bào)價(jià)。同時(shí)，還有不少樓盤強(qiáng)制消費(fèi)者交納“訂金”，但這筆費(fèi)用并不計(jì)入房款中。

    多位購房者向記者表示，總覺得哪里有些不對，但是房價(jià)一天一個(gè)價(jià)，明明心里不舒服也無力追究。

    實(shí)際上，早在2011年3月國家發(fā)展改革委就發(fā)布過《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，以加強(qiáng)房地產(chǎn)市場價(jià)格監(jiān)管。各地也都相繼出臺了相關(guān)政策細(xì)則，劍指商品房銷售中存在的標(biāo)價(jià)混亂、信息不透明、價(jià)格欺詐等問題。

    但記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，這一系列商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的監(jiān)管政策，目前基本上被開發(fā)商無視。

    在上海，記者走訪了多個(gè)住宅項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，隨意漲價(jià)現(xiàn)象較為普遍。如在位于上海嘉定區(qū)的“碧桂園·嘉譽(yù)”，一位購房者告訴記者，6月開盤之前，售樓人員一直堅(jiān)稱單價(jià)在每平方米2.3萬元左右，但開盤后直接飆到2.9萬元。目前，該樓盤9月的銷售單價(jià)已達(dá)到每平方米3.2萬元。另一位已經(jīng)認(rèn)購的買房者告訴記者，由于該樓盤價(jià)格遠(yuǎn)超之前的報(bào)價(jià)，他不得不放棄認(rèn)購，但碧桂園逾期仍未退還其認(rèn)購金。

    在濟(jì)南，一些熱門樓盤的定價(jià)也十分混亂。如在購房者交納“認(rèn)籌款”時(shí)，開發(fā)商并不會明確告知樓盤價(jià)格，只是有個(gè)意向區(qū)間。隨著房價(jià)不斷上漲，最終價(jià)格基本都高于這一區(qū)間，引發(fā)購房者不滿。

    捂盤、搭售、無證賣房亂象頻頻

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，“饑餓營銷”已經(jīng)滿足不了房地產(chǎn)開發(fā)商的胃口，部分企業(yè)違反價(jià)格法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法等法律法規(guī)，公然進(jìn)行“恐慌式營銷”，直接推高了樓市預(yù)期。

    ——捂盤。在一些熱點(diǎn)城市，很多商品房經(jīng)營者利用信息不對稱進(jìn)行捂盤。分單元賣房已成過去式，分層賣房的模式正在推開。“我們現(xiàn)在都是一層一層地賣，一口氣都賣了還怎么升值呢？”北京石景山區(qū)“紫御長安(樓盤資料)”樓盤的一位銷售人員對記者說。

    《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》中明文要求，對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。

    除了分批賣樓，有樓盤甚至直接謊稱“沒房了”，人為形成房源稀缺的市場恐慌效應(yīng)?！渡唐贩夸N售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》規(guī)定，“對已銷售的房源，商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)予以明確標(biāo)示”，但在位于北京亦莊開發(fā)區(qū)的“國銳金頂”樓盤售樓處，銷售人員向記者表示“僅剩最后兩套70年產(chǎn)權(quán)住宅”。記者在北京市住建委房地產(chǎn)交易信息公示查詢發(fā)現(xiàn)，截至9月27日，僅該項(xiàng)目“3B住宅樓”就有80套房源為“未簽約”狀態(tài)。

    ——搭售。同樣是在北京“國銳金頂”樓盤，要想買到那兩套“僅有”的房源，還要有個(gè)附加條件。銷售人員稱，若要購買上述公寓房，必須要同時(shí)購買同一開發(fā)商旗下位于北京密云的一套別墅，兩套房總計(jì)2300萬元。

    消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中明文規(guī)定，消費(fèi)者有權(quán)自主決定購買或者不購買任何一種商品、接受或者不接受任何一項(xiàng)服務(wù)。

    對此，消費(fèi)者維權(quán)律師邱寶昌表示，開發(fā)商借樓市火爆強(qiáng)行搭售商品房，不僅涉嫌違反價(jià)格監(jiān)管法律法規(guī)，同時(shí)損害了消費(fèi)者的自由選擇權(quán)，是一種強(qiáng)買強(qiáng)賣的行為。

    ——無證賣房。如碧桂園在廣西南寧天璽灣項(xiàng)目銷售搶跑，在未能達(dá)到預(yù)售條件的情況下，偽造證明辦理了預(yù)售許可證，其違規(guī)銷售的房源攬金6億元。而在北京周邊“北三縣”之一的河北香河“大運(yùn)河孔雀城”項(xiàng)目，沒有預(yù)售證仍然讓買房者交數(shù)萬元認(rèn)購款。此外，下半年以來，挖個(gè)坑就賣房的現(xiàn)象更是在鄭州等城市屢禁不絕。

    價(jià)格監(jiān)管不能“一限了之”

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，地方政府預(yù)售定價(jià)政策被鉆“空子”，是商品房明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定淪為一紙空文的重要原因。

    在2011年中央和各地出臺價(jià)格監(jiān)管措施劍指房地產(chǎn)銷售領(lǐng)域中價(jià)格亂象之后，不少地方不僅要求開發(fā)商在銷售時(shí)“明碼標(biāo)價(jià)”“一房一價(jià)”，還要求開發(fā)商在取得預(yù)售或現(xiàn)房銷售資格的同時(shí)備案最高銷售價(jià)，在實(shí)際銷售中房價(jià)不得超過此價(jià)格。

    而據(jù)調(diào)查，在實(shí)際銷售過程中，各地的政策很難約束房地產(chǎn)開發(fā)商亂漲價(jià)的貓膩。濟(jì)南思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司咨詢顧問中心總監(jiān)單俊忠總結(jié)了開發(fā)商應(yīng)對的政策手段：一是申報(bào)價(jià)格遠(yuǎn)高于實(shí)際定價(jià)，為后期推盤頻繁跳價(jià)留有余地；二是實(shí)際價(jià)格可以高出“認(rèn)籌”期間的意向區(qū)間，實(shí)現(xiàn)“隱性”漲價(jià)。

    此外，各地價(jià)格部門對房地產(chǎn)營銷環(huán)節(jié)監(jiān)管執(zhí)法缺位，縱容了開發(fā)商的違規(guī)行為。

    記者近期撥打北京市價(jià)格舉報(bào)熱線，反映上述商品房銷售違規(guī)行為。在舉報(bào)整個(gè)過程中，相關(guān)人員顯得對業(yè)務(wù)并不“熟悉”。記者按要求列舉違法違規(guī)行為后，接聽舉報(bào)的人員在記者的提示下，才知道北京市發(fā)展改革委2011年印發(fā)過《北京市〈商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定〉實(shí)施細(xì)則》，有關(guān)行為涉嫌違反其中規(guī)定。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有關(guān)部門并不能對預(yù)售價(jià)等價(jià)格“一限了之”，應(yīng)盡快出臺更加合理、嚴(yán)格的房價(jià)定價(jià)機(jī)制。福州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任王阿忠認(rèn)為，房屋預(yù)售價(jià)必須“一房一價(jià)”“明碼標(biāo)價(jià)”，讓房價(jià)公開、透明是房屋預(yù)售價(jià)格制度的作用之一。此外，要加強(qiáng)監(jiān)管執(zhí)法，防止開發(fā)商“渾水摸魚”推動房價(jià)非理性過快上漲。