樓市兇猛 分析稱本輪暴漲已經(jīng)“綁架”中國(guó)經(jīng)濟(jì)

    去年底以來(lái)，多地房?jī)r(jià)輪番大漲，洶涌之勢(shì)已迫使廈門(mén)、蘇州、杭州重啟了限購(gòu)政策。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月19日公布的8月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格同比上漲的城市高達(dá)62個(gè)。

    “在目前房?jī)r(jià)暴漲的情況下，債務(wù)高企的地方政府短期能獲得巨大的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)拿地的成本也大大提高。”廈門(mén)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長(zhǎng)發(fā)告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。萬(wàn)博新經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)助理劉哲則向本報(bào)記者表示，在經(jīng)歷過(guò)去年的股災(zāi)、匯改之后，房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)下一個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為，這一輪房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲、經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化已經(jīng)“綁架”了中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

    房地產(chǎn)究竟有沒(méi)有綁架經(jīng)濟(jì)？其實(shí)可以從每個(gè)城市對(duì)于房地產(chǎn)的依賴度來(lái)作一番探究。衡量依賴度有兩個(gè)重要指標(biāo)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的比重?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者以37個(gè)一二線城市作為樣本，對(duì)它們的房產(chǎn)“依賴癥”作了一番梳理。

    一線城市依賴度低

    “學(xué)者型官員”、重慶市市長(zhǎng)黃奇帆多年來(lái)在樓市調(diào)控方面有一個(gè)觀點(diǎn)：堅(jiān)持每年房地產(chǎn)投資不超過(guò)固定資產(chǎn)投資的25%，確保適度的房地產(chǎn)市場(chǎng)容量和嚴(yán)格控制樓面地價(jià)尤為重要，“超過(guò)25%一定供過(guò)于求，低于25%又供應(yīng)不足，不適應(yīng)城市化。”

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，重慶去年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)3751.28億元，占固定資產(chǎn)投資比重為24.23%，剛好低于25%的標(biāo)準(zhǔn)線。除此之外，重慶的房?jī)r(jià)也一直較為平穩(wěn)。

    全國(guó)其他城市情況如何？《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者對(duì)37個(gè)一二線城市2015年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，有17個(gè)城市超過(guò)了30%，有7個(gè)超過(guò)了40%。

    上海和北京的這一比例均超過(guò)了50%，分別為54.61%和52.89%。緊隨其后的是?？?、杭州、昆明、廈門(mén)、深圳、東莞和廣州。

    不過(guò)，北京、上海、深圳、廣州等城市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重雖然高，卻并不意味著它們對(duì)于房地產(chǎn)的依賴度就高。

    固定資產(chǎn)投資主要包括三大部分：基礎(chǔ)建設(shè)投資、工業(yè)投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。北上廣深等一線發(fā)達(dá)城市的基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)較為完善，投資需求并不多；產(chǎn)業(yè)也由工業(yè)主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)業(yè)主導(dǎo)，工業(yè)投資的增長(zhǎng)很少；但這些城市的人口還是處于凈流入狀態(tài)，房地產(chǎn)領(lǐng)域仍有較大的投資空間，因此房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重自然較高。

    相比之下，中西部地區(qū)的長(zhǎng)沙、南昌、重慶、合肥等城市，房地產(chǎn)投資的比重之所以不高，主要原因在于這些城市及所在的省份還處于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，無(wú)論是工業(yè)投資還是基建投資的總量都很大。

    這些城市依賴房地產(chǎn)

    相比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比重更能反映一個(gè)城市對(duì)房地產(chǎn)的依賴度。

    數(shù)據(jù)顯示，37個(gè)一二線城市樣本中，13個(gè)城市對(duì)于房地產(chǎn)的依賴度較大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比重超過(guò)了20%。其中?？冢?9.3%）、昆明（36.56%）、貴陽(yáng)（34.76%）名列前三，西安、鄭州、杭州、福州、重慶、武漢、成都等城市亦進(jìn)入前十。

    海口的比重之所以高，因?yàn)槠渌幍暮Ｄ鲜菄?guó)際旅游島，旅游和房地產(chǎn)是最重要的支柱產(chǎn)業(yè)，工業(yè)的占比很少。

    昆明和貴陽(yáng)對(duì)于房地產(chǎn)依賴度高，原因在于，它們經(jīng)濟(jì)較為落后，這幾年正處于快速城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的進(jìn)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的增量較大。

    貴州省政府參事胡曉登教授表示，與沿海省份有兩三個(gè)中心城市不同，省會(huì)是貴州、云南等中西部省份的單極核心城市，幾乎全省最好的教育、醫(yī)療資源都集中于此。因此，貴陽(yáng)這樣的省會(huì)城市對(duì)省內(nèi)其他地方有很強(qiáng)吸引力。

    相比之下，四大一線城市房地產(chǎn)投資占GDP的比重均低于20%。其中，北京為18.4%、上海為13.9%、廣州為11.81%，深圳只有7.6%，在本報(bào)所選的樣本城市中墊底。

    一線城市的地產(chǎn)依賴度偏低有兩方面原因。首先，一線城市的產(chǎn)業(yè)體系十分完善，盡管房?jī)r(jià)比較貴，但對(duì)房地產(chǎn)的依賴度不高；其次，超大城市已經(jīng)進(jìn)入到嚴(yán)格控制城市邊界和城市人口規(guī)模的階段，新增的土地供應(yīng)明顯減少，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的體量也得到嚴(yán)格控制。

    大連、哈爾濱等城市，房地產(chǎn)投資占GDP的比重雖然不高，但并不表明它們不依賴房地產(chǎn)，而是這些城市過(guò)去供應(yīng)量很大、庫(kù)存高企，人口流入明顯減少，因此近兩年來(lái)，開(kāi)發(fā)商拿地和開(kāi)發(fā)投資也就大大降低了。

    實(shí)際上這些城市仍然十分依賴房地產(chǎn)，并且通過(guò)各種方式在救樓市。比如沈陽(yáng)最近出臺(tái)了樓市新政，支持大中專(zhuān)畢業(yè)生購(gòu)買(mǎi)商品住房，并規(guī)定畢業(yè)時(shí)間不超過(guò)8年的大中專(zhuān)畢業(yè)生，可以提取父母的公積金支付購(gòu)房首付款。

    與大連、哈爾濱等東北城市相似，廣大三四線城市由于過(guò)去幾年大規(guī)模的土地出讓、供應(yīng)量很大，庫(kù)存高企，因此從2014年后，開(kāi)發(fā)商拿地和投資大幅減少。本報(bào)記者對(duì)泉州、金華、襄陽(yáng)、常德、九江、北海、威海、徐州等8個(gè)三線城市的統(tǒng)計(jì)顯示，這些城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比重都低于20%，不少城市都低于10%，比如常德只有4.48%，九江只有6.99%。

    2010年之后，隨著一二線城市的限購(gòu)，不少開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)軍三四線城市，三四線城市的城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)乃至經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都突飛猛進(jìn)，但由于當(dāng)?shù)氐男枨筝^為有限，不少人口還在向一二線城市轉(zhuǎn)移，因此這些城市的地產(chǎn)很快就明顯過(guò)剩。換句話說(shuō)，并不是這些城市不想依賴房地產(chǎn)，而是已經(jīng)沒(méi)法依賴了。

    下一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

    從上述數(shù)據(jù)看，在經(jīng)濟(jì)下行壓力依舊不小的背景下，有的城市確實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)有著相當(dāng)程度的依賴，也有的城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大幅上漲，但并非將一切都?jí)涸诹朔康禺a(chǎn)之上。當(dāng)然，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)飆漲，后果不堪設(shè)想。

    劉哲向本報(bào)記者表示，本輪的樓市狂熱，并不是實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力提高或剛性需求增長(zhǎng)支撐的，更多的是受到實(shí)體經(jīng)濟(jì)、政策因素、預(yù)期變化、金融因素、房地產(chǎn)商、地方政府財(cái)政和業(yè)績(jī)?cè)V求等因素的影響。這使得房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加速集聚，在經(jīng)歷過(guò)去年的股災(zāi)、匯改之后，房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)下一個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

    “隨著人口周期對(duì)于房地產(chǎn)支撐作用的減弱，金融拉動(dòng)效應(yīng)越來(lái)越明顯，中國(guó)房地產(chǎn)增量的黃金期已經(jīng)過(guò)去，今后更多地將處于一個(gè)存量期。”劉哲表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)取決于培育新供給新動(dòng)能。從簡(jiǎn)單地出賣(mài)資源、環(huán)境、勞動(dòng)等硬價(jià)值，到附加上更多軟價(jià)值，這將是傳統(tǒng)供給向新供給的轉(zhuǎn)型升級(jí)之道。

    在丁長(zhǎng)發(fā)看來(lái)，本輪房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的傷害不小。第一，資源的錯(cuò)誤配置——因?yàn)榉康禺a(chǎn)的賺錢(qián)效應(yīng)，大量資金脫實(shí)就虛；第二，對(duì)于消費(fèi)有擠出效應(yīng)——大量的家庭資金進(jìn)入房地產(chǎn)，別的消費(fèi)就大幅度減少了；第三，高房?jī)r(jià)對(duì)生活生產(chǎn)成本有傳導(dǎo)效應(yīng)，勞動(dòng)力成本、攤在各種商品上的成本也隨之提高；第四，階層分化——有房的財(cái)富就多，沒(méi)房的更加買(mǎi)不起，階層固化非常嚴(yán)重。

    “我們接下來(lái)主要做的就是多管齊下，拿出實(shí)實(shí)在在的解決舉措。一是進(jìn)行金融機(jī)構(gòu)改革，增加中小金融機(jī)構(gòu)，通過(guò)制度創(chuàng)新，對(duì)應(yīng)中小企業(yè)。另一方面，解決地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴問(wèn)題。”丁長(zhǎng)發(fā)說(shuō)。

    事實(shí)上，今年7月26日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議在部署下半年經(jīng)濟(jì)工作、做好“三去一降一補(bǔ)”的同時(shí)，首次提出了中國(guó)要抑制資產(chǎn)泡沫。市場(chǎng)各方分析認(rèn)為，“資產(chǎn)泡沫”可能主要指的就是房地產(chǎn)泡沫。

    中國(guó)社科院城市競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛教授對(duì)本報(bào)記者表示，凡是房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)的城市，都是土地供應(yīng)比較寬松的，供應(yīng)節(jié)奏也比較好。如果政府不是想把土地價(jià)格推高，而是想讓經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)，應(yīng)該有操作的辦法。