房價被誰綁架了？限購有效嗎？買不買房你都該知道

    最近的樓市，很熱。

    8月，房價再次出現(xiàn)大漲，銷售商和購房者都陷入了瘋狂。中秋節(jié)期間，鄭州搶房“如擠春運”，上海老太太直接打“飛的”來搶；合肥購房者冒雨搶房；杭州樓市在19日限購前夜成交破紀錄，銷售拿著POS機趕往上海簽單……

    國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的8月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月房價環(huán)比和同比上漲的城市均出現(xiàn)增加。70個大中城市新建商品住宅價格平均環(huán)比漲幅創(chuàng)下了近79個月的新高。

    從最新的數(shù)據(jù)看來，房價上漲面大幅擴大，已經(jīng)由一線城市和部分二線城市擴大到了絕大部分二線城市甚至是三線城市。

    面對樓市接力上漲，對有些地方政府來說，調(diào)控樓市最“立竿見影”的辦法，似乎就是限購。但僅靠“限購”“限貸”就可以完全解決嗎？樓市“高燒不退”的癥結在哪？

    什么原因推高8月房價？

    ——“資金潮+資產(chǎn)荒”引發(fā)購房熱潮

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，現(xiàn)在房價爆發(fā)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒，引發(fā)購房者的搶購潮。這一趨勢延續(xù)到了9月初，多地再次出現(xiàn)搶購潮現(xiàn)象，成交明顯升溫。

    央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，房貸占比新增貸款連續(xù)兩個月超過50%。8月人民幣新增貸款9487億元，住戶部門貸款新增額度高達6755億元，環(huán)比增加47.65%。7月份人民幣新增貸款4636億元，其中，住戶部門貸款增加4575億元。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為，二季度房價上漲后首套購房者的房屋增值較快，改善型需求被快速釋放。同時，由于潛在購房者對政策后續(xù)走向理解的模糊，引發(fā)8月份樓市的搶購潮，推高房價。建議后續(xù)各地出臺政策時，加強會議保密，防止各類謠言出現(xiàn)，以穩(wěn)定市場預期。

    限貸、限購效果如何？

    ——8月施行限貸兩城房價漲幅擴大

    記者梳理顯示，一線城市外，目前蘇州（8月12日起施行）、廈門（9月5日起施行）、杭州（9月19日起施行）重啟了限購政策。此外，合肥（8月9日起施行）、南京（8月12日起施行）、武漢（9月1日起施行）出臺了限貸政策。

    嚴躍進表示，除已出臺政策的城市外，未來福州、天津、無錫、濟南、青島、南昌、惠州、昆山等城市都會有限購或限貸的可能。

    統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，雖然合肥和南京8月份前半月就施行了限貸政策，但上述實施限購或限貸的二線城市（不包括蘇州）8月份新房價格繼續(xù)保持上漲勢頭，環(huán)比漲幅均超過3%。其中，南京、杭州、合肥、武漢四個城市環(huán)比漲幅擴大。不在70個大中城市統(tǒng)計范圍內(nèi)的蘇州則出現(xiàn)房價環(huán)比下降現(xiàn)象，來自中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，8月，蘇州房價環(huán)比下降0.25%。

    房地產(chǎn)專家謝逸楓認為，重啟限購、限貸城市的房價、成交量短期內(nèi)大跌的可能性不存在。目前各地出臺的政策調(diào)控力度總體相對溫柔，無組合拳，暫時無法撫平供需波動，解決不了住宅庫存不足、資源集中、資產(chǎn)荒等現(xiàn)象。

    房價未來怎么走？

    ——房價上漲難抑制，需警惕過熱風險

    嚴躍進表示，基于目前一線城市可售房源嚴重不足的事實，后續(xù)房價將繼續(xù)上漲，抑制房價上漲依然是比較艱巨的任務；二線城市也有類似的邏輯，增幅較大；三線城市繼續(xù)小漲，無錫等城市則是本輪三線城市中上漲較快的城市。

    張大偉認為，當下資金潮下，杭州等多個城市的限購、限貸政策的力度對市場的影響非常微弱，不收緊房地產(chǎn)信貸額度，房價繼續(xù)出現(xiàn)大幅上漲依然是趨勢。

    “政策真正落地和影響交易，要到明年上半年，期間房價過熱風險值得警惕。”嚴躍進認為，全國房價4月份曾步入“過熱”區(qū)間，5-7月份重新回到“偏熱”區(qū)間，8月份重回“過熱”區(qū)間。房價過熱會引起新的問題，例如房貸資產(chǎn)泡沫風險加大、房價過熱造成有房和無房群體的財富分配機制扭曲。

    樓市調(diào)控政策會有變化？

    ——專家預計進入“去庫存和控房價”并存階段

    張大偉認為，控房價需三方面加碼政策——降低資金潮、增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、降低購房者恐慌，預期未來房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)“因城施策”，為了三四線城市的房地產(chǎn)去庫存，建議銀行對三四線城市增加利率優(yōu)惠。

    謝逸楓認為，如果已出臺收緊政策的二線城市樓市持續(xù)高燒不降，地方肯定會調(diào)控加碼，最有可能的政策組合拳是提高房貸首付、利率，限購、限貸條件與標準升級，取消稅收優(yōu)惠，收緊房企信貸，打擊第三方房貸平臺等政策。

    “信貸收緊是大概率事件，但對首套肯定不會收緊，二套收緊是必然的。預計后續(xù)對首付資金來源會進行比較嚴厲審查。” 嚴躍進表示，未來政策層面會進入一個比較特殊的狀態(tài)，即“去庫存和控房價”并存的階段，主要省會城市和熱點三線城市需采取市區(qū)控制房價，郊區(qū)積極去庫存的方式。