易憲容：樓市最新數(shù)據(jù)的三大特點(diǎn)

    國家統(tǒng)計局9月19日公布8月份全國70個大中城市住宅銷量數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，房價出現(xiàn)全面上漲。綜合分析，1-8月份的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，最顯著的特點(diǎn)有三個方面：

    一是住房價格無論是新房還是二手房都出現(xiàn)普遍上漲。房價在上漲，而相應(yīng)的金融市場條件沒有變化，即住房按揭貸款利率及首付比例仍然處于低位，這會不斷地強(qiáng)化房價繼續(xù)上漲的預(yù)期，吸引更多住房投資投機(jī)者涌入市場。目前在一些城市醞釀出臺調(diào)控政策之際，資金加快涌入其房地產(chǎn)市場，這與房價上漲預(yù)期正在強(qiáng)化有關(guān)。

    二是住房銷售市場繁榮。今年1-8月份，商品房銷售面積87451萬平方米，同比增長25.5%，其中，住宅銷售面積增長25.6%；商品房銷售額66623億元，增長38.7%，住宅銷售額增長40.1%。這兩組數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月商品房銷售面積幾乎快達(dá)到2015年全年水平(2015年全年數(shù)據(jù)為96792萬平方米)，住房銷售總額的情況也是如此。而住房銷售額90%以上為期房銷售額，這不僅意味著當(dāng)前住房銷售在創(chuàng)歷史新高，也意味著當(dāng)前中國的住房銷售并非是在去庫存，而是讓本來尚未建成的住房瘋狂地預(yù)售。

    同時，從住房銷售面積增長速度及住房銷售總額的增長速度來看，盡管兩者差距有所縮小，意味著房價上漲趨勢有所減緩，但兩者增長速度的差距仍然十分巨大，即房價普遍上漲趨勢還在持續(xù)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)的豪宅化越來越嚴(yán)重。這就意味著把絕大多數(shù)居民排除在外，讓住房成了純粹的投資品。

    三是大量資金以不同的方式涌入房地產(chǎn)市場。1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金91573億元，同比增長14.8%，遠(yuǎn)高于M2的增長。資金來源主要分為三部分：國內(nèi)貸款14199億元，自籌資金31983億元，其他資金45294億元。在其他資金中，個人按揭貸款15395億元，增長52.2%。特別是近一二個月銀行貸款更以中長期的住房按揭貸款流入房地產(chǎn)市場為主。

    此外，需要十分注意幾個有關(guān)樓市的數(shù)據(jù)，流入房地產(chǎn)市場資金總量達(dá)9萬多億，而1-7月份中國社會融資總規(guī)模也只有10萬億元。當(dāng)前，中國金融市場的流動性是在金融體系內(nèi)循環(huán)還是進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)成了一個爭論較多的問題。房地產(chǎn)具有兩重屬性，它既是投資品也是消費(fèi)品(目前按照國家統(tǒng)計局的規(guī)定是投資品)。如果住房是消費(fèi)品，大量資金流入房地產(chǎn)市場當(dāng)然是流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)；如果住房是投資品，大量資金流入并不斷地推高房價，那么當(dāng)前國內(nèi)的資金是在“脫實(shí)入虛”，問題就嚴(yán)重了。事實(shí)上，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場基本上是以投資為主導(dǎo)的市場，房價瘋狂上漲除了投資者有能力進(jìn)入之外，一般工薪階層消費(fèi)者根本就沒能力進(jìn)入。

    從住房按揭貸款快速增長(增幅達(dá)52%)的態(tài)勢來看，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的繁榮基本上是寬松的貨幣政策推動的結(jié)果。2014年和2015年的房貸新政，通過優(yōu)惠的信貸政策讓持有更多住房的居民涌入房地產(chǎn)市場，再加上后來幾次減息，引發(fā)更多的投資者涌入房地產(chǎn)市場。

    一二線城市過熱的房地產(chǎn)市場，已經(jīng)脫離民生軌跡。以嚴(yán)重加杠桿或過度信貸擴(kuò)張來推動房地產(chǎn)市場繁榮，市場風(fēng)險只能會增加而不會減弱，而且這意味著房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整也可能會提前到來。(中新經(jīng)緯APP)

    【專家簡介】易憲容，中國社科院金融研究所金融發(fā)展室原主任，現(xiàn)為青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、青島互聯(lián)網(wǎng)金融研究院和青島財富管理研究院院長。