要想樓市退燒 治理者必須先降降房貸的溫度

    要想樓市退燒，治理者必須先降降房貸的溫度，一是對首次購房者足夠支持，對中小戶型足夠支持；二是總量控制，不僅看貸款的成數(shù)，還要關注貸款的總量。

    近來，一線城市又一輪房價大幅上揚引發(fā)關注，就連合肥、南京、廈門、濟南等二線城市，房地產(chǎn)銷售也是“量價齊飛”。國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)表明，8月份70個大中城市住宅銷售價格上漲的城市有所增加，漲幅擴大明顯。對此，杭州等地的政府部門連夜行動，采取緊急措施重啟限購。有觀察者稱，這是房地產(chǎn)調(diào)控的重新收緊，不排除更多地方加入這一“折騰”的隊列。

    “折騰”的說法并不過分，“折騰”的效果卻值得觀望。從當年的一股腦行政限購、限貸，到部分地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)迅速降溫，再到逐步淡化干預手段、去庫存，而后出現(xiàn)如今的政策困境，表明了政府調(diào)控定力的不足，以及精準識別、差異對待的功力欠缺。事到如今能不能壓住房地產(chǎn)重燃的烈火，避免“樹長到天上去”，關鍵不在“限購”，而應抓住“房貸”這個七寸所在。

    之所以說“限購”沒有那么重要，一方面在于北上廣深該限購的仍然在限購，還有一些地區(qū)采取了“二次限購”，可作用很有限；另一方面，二線城市去庫存與城鎮(zhèn)化的任務仍然在，不能“甘蔗兩頭甜”，倘若誤傷了“剛需”就得不償失。更重要的，一味加碼“限購”的戶籍與社保門檻，在個別極端情況下會加劇惡化人們的預期，催生假離婚、“騙房票”的荒誕劇。

    背后更深層的道理在于，“限購”更多屬于行政化調(diào)節(jié)手段，“限貸”才是具有市場化調(diào)節(jié)功能的金融手段。當前，推高房價的力量并不是首次購房群體，而是大量的二次、改善型群體，他們希望將十年奮斗的血汗錢加上更高的杠桿，實現(xiàn)從“90平米國民戶型”向大三居、雙衛(wèi)生間的過渡。這種過渡顯然離不開銀行信貸的支持，催生了“300萬原值”加“300萬貸款”的拼搏。

    在現(xiàn)行信貸政策下，實現(xiàn)這樣的目標并不難。購房者有需求，銀行有額度，中介有招數(shù)，三口之家月入2-3萬，對1-1.5萬的還貸壓力可能并不太難受。利率很低很劃算，未來的收入增長與通貨膨脹完全可以覆蓋；更何況，每年20%以上的房價漲幅更提供了擔保，所以才有上海小夫妻的“貸款加杠桿”，才有消費貸款鬼魅般的陰魂不散。這，才是本輪房價上躥的真實誘因。

    所以，要想樓市退燒，治理者必須先降降房貸的溫度，一是對首次購房者足夠支持，對中小戶型足夠支持；二是總量控制，不僅看貸款的成數(shù)，還要關注貸款的總量，不能說只有“首付三成”一條不及其余。房價漲了這么多年，誰名下的房子不值二三百萬，難道就可以由此撬動千萬豪宅？那樣的話，恐怕再也沒人有信心投資實業(yè)，再也沒人有信心靠踏實工作贏得未來。撇去房地產(chǎn)的泡沫，這一口號前后喊了二十年，是時候落到實處下狠心區(qū)別調(diào)控，精準出手了。