二線樓市政策收緊忙 需建議破解土地供需矛盾

    浙江省杭州市19日起在部分區(qū)域?qū)嵤┫拶彙＝衲暌詠?在二線熱點城市中,蘇州、鄭州、南京、廈門等已收緊樓市政策,杭州成為最新的一員。

    據(jù)中國證券報記者調(diào)研和相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù),中秋假期房企放慢入市節(jié)奏,北京住宅成交套數(shù)也不及節(jié)前水平,但房貸咨詢熱度持續(xù)升溫。近期樓市分化的背后是一線城市“地王”層出不窮。1-8月,全國“地王”數(shù)量已達194宗,預(yù)計全年地王數(shù)量將創(chuàng)歷史新高。業(yè)內(nèi)人士表示,土地價格傳導至房價無法避免,未來土地供給應(yīng)充分考慮城市需求。

    部分城市收緊政策

    浙江省杭州市19日起在部分區(qū)域?qū)嵤┫拶?。限購政策明確,在市區(qū)限購范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。同時,限購政策充分體現(xiàn)“因城施策”總體要求下實施差別化、精細化調(diào)控的思路。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,杭州樓市最近上漲較快,1-8月的商品房總成交量已超越去年全年水平。

    從土地市場看,杭州今年成交的土地中,單宗土地超過10億元的地塊達33宗,占全國近10%,其中溢價率超過100%的地塊達7宗。單宗地塊最高成交額超過123億元。土地出讓金達1089億元,同比上升210%。

    房價升溫正在向二線城市蔓延,部分城市已出現(xiàn)過熱苗頭。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,未來政策將“托底蓋帽”,過去全面寬松的趨勢已出現(xiàn)變化,在市場分化的基礎(chǔ)下,調(diào)控政策也開始明顯分化。在這種情況下,房價上漲較快的城市包括部分一二線城市及輻射區(qū)出現(xiàn)約束性政策。未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅是分城施策,更多的將會升級為一城一策。

    房價上漲較快的鄭州市日前發(fā)布通知明確,將擴大居住用地供應(yīng)規(guī)模,調(diào)整優(yōu)化布局,加快供應(yīng)節(jié)奏,年底前采用多批次、集中供地的方式供應(yīng)市場。同時,今后在部分地區(qū)的土地出讓中,網(wǎng)掛報價超過50%溢價率時,網(wǎng)掛報價中止,采取“限地價,競房價”。

    嚴躍進表示,鄭州此舉限制了高價地塊未來項目成品的最高價格水平,這樣既能對房企高價拿地予以約束,也可以有效防范后續(xù)房企亂漲價的風險。

    開發(fā)商放慢推盤節(jié)奏

    綠地集團此前在北京市大興區(qū)以39億元競得黃村地塊,樓面價32339元/平方米,制造單價“地王”,迅速帶高周圍區(qū)域的房價。中國證券報記者中秋假期在大興區(qū)走訪時發(fā)現(xiàn),此地塊周圍在售項目單價提高了5000元/平方米左右,部分未開始銷售的樓盤節(jié)后擬調(diào)高價格。記者發(fā)現(xiàn),在售樓處人流不息的對應(yīng)下,部分開發(fā)商出現(xiàn)捂盤惜售跡象。據(jù)售樓中心附近的房產(chǎn)中介稱,開發(fā)商推出的每個項目都雇有操盤手,具體推盤進度會根據(jù)市場氣氛、訪客流量等因素確定。

    據(jù)房天下調(diào)查,從供應(yīng)方面看,恰逢中秋假期,房企多放慢入市節(jié)奏。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù),中秋小長假三天,北京住宅成交套數(shù)分別為114、161、147套,遠不及假期前一天285套的水平。不過,偉嘉安捷表示,中秋小長假期間,北京的房貸咨詢量持續(xù)回升,較節(jié)前一周的水平上升30%左右。

    業(yè)內(nèi)人士表示,目前很多開發(fā)商已完成全年銷售目標的75%,業(yè)績不存在很大壓力,于是放慢推盤節(jié)奏并提高售價。

    “地王”引發(fā)的價格傳導趨勢明顯。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,土地價格炒作導致購房者預(yù)期不斷升高。既然傳導機制不可避免,那么下一步有必要在抑制土地價格上漲方面多出政策。

    土地供需矛盾待解

    國家統(tǒng)計局日前公布的8月房地產(chǎn)投資和銷售數(shù)據(jù)顯示全國樓市明顯分化。全國人大常委、民建中央副主席辜勝阻認為,樓市現(xiàn)在呈現(xiàn)冰火兩重天的現(xiàn)象。北上廣深的房價尤其是房價收入比在全球排在較高位置,而三四線城市面臨嚴重的高庫存。

    中國發(fā)展研究基金會副理事長、全國政協(xié)委員劉世錦表示,一線城市房價上漲有兩個因素,合理因素是大都市區(qū)加快發(fā)展,不合理因素是城市發(fā)展戰(zhàn)略、土地政策和制度。政府多年來通過土地財政來為城市建設(shè)募集資金,很多城市政府采取的是擠牙膏式的供地方式,使土地供應(yīng)價格最大化。

    劉世錦認為,如果土地的供地制度考慮與城市需求平衡,如特大型城市房價上漲,是否可以增加供地或釋放出這種信號;如果農(nóng)村用地宅基地和國有土地一樣可以同權(quán)同價進入市場,那么房價是否還會高企?當下由于部分因素使一些城市房價上漲,隨后拉動房地產(chǎn)投資回升,這對于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型過程是一個擾動。這樣帶動的增長也就能維持一兩個季度,隨后又會重回所謂的正常狀態(tài)。預(yù)計房地產(chǎn)投資在未來不太長的時間內(nèi)就會回到正常狀態(tài),即使不是負增長,也很可能是零增長。

    中國銀行國際金融研究所高級研究員李佩珈認為,房地產(chǎn)價格過高不僅加大資產(chǎn)價格泡沫破滅風險,也促使資金過度流入房地產(chǎn)業(yè),進一步惡化實體經(jīng)濟投資不振的狀況。長期看,還會透支居民部門低杠桿的政策回旋空間。宏觀政策需要在“穩(wěn)增長、抑泡沫”中做出更艱難的平衡。

    明源地產(chǎn)研究院副院長劉策認為,房價上漲的核心是土地財政稅收制度,應(yīng)逐步調(diào)整人為控制土地供應(yīng)造成的供需矛盾,同時逐步降低房企的稅負負擔。

    從19日起,熱點城市江蘇省南京市將集中供應(yīng)27幅土地。業(yè)內(nèi)人士表示,這或許可以起到平抑地價的作用,但具體實施效果如何、其它熱點城市是否可效仿還需觀察。