觀察：天價拿地再改規(guī)劃 國企豪賭地王驚爆潛規(guī)則

    據(jù)《北京晨報》報道 昨天（20日），廣渠路15號項目規(guī)劃調(diào)整方案已進(jìn)入最后十天的公示期。按照開發(fā)商中化方興提交的申請，該項目部分地塊將增加20米的建筑高度。以40.6億天價成交后再改規(guī)劃，此舉將中化方興卷入了輿論的風(fēng)口浪尖。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，天價拿地后再通過調(diào)整規(guī)劃增加利潤，已成為不少地王級項目的潛規(guī)則，而斬獲地王最多的國企在其中扮演了重要角色。然而，面對由此引發(fā)的輿論質(zhì)疑，一向豪邁的地王收獲者們卻保持了集體緘默。

　　事件

    地王尋出路 天價拿地再改規(guī)劃

    2009年6月30日，中化方興投資管理有限公司決戰(zhàn)群雄，最終以40.6億元奪得朝陽區(qū)廣渠路15號地。該地塊樓面價高達(dá)16240元/平方米，堪稱地王。在整個拍地過程中，中化方興表現(xiàn)出的壓倒眾生的豪放風(fēng)格，曾令業(yè)內(nèi)頗為震驚。

    時隔半年，就在業(yè)內(nèi)還深為地王開發(fā)成本擔(dān)憂之時，一則公示期為30天的規(guī)劃調(diào)整卻悄然出現(xiàn)在北京市規(guī)劃委員會的網(wǎng)站上。

    晨報記者昨天登錄市規(guī)委網(wǎng)站看到，根據(jù)建設(shè)單位中化方興投資管理有限公司提交的申請，廣渠路15號項目規(guī)控調(diào)整涉及兩部分內(nèi)容。一是在建筑規(guī)模不變的前提下，將A4-1地塊建筑控制高度由60調(diào)整為80米，A4-10地塊建筑控制高度由80米調(diào)整為100米。二是在用地面積不變的前提下，將A4-7體育公園用地與A4-8住宅混合公建用地的位置進(jìn)行調(diào)整。

    業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，中化方興此舉盡管沒有增加可售面積，但每一個調(diào)整內(nèi)容都可以成為未來產(chǎn)品提高售價的支撐點。例如，“拔高后多出來的住宅面積完全可以LOFT的形式落地，為產(chǎn)品單位面積升值；而通過調(diào)整，公建面積實際上是增加了，位置也更吸引人。”

    調(diào)查

    變身謀利 已成國企拿地潛規(guī)則

    廣渠路15號地位于東四環(huán)大郊亭橋西北角。記者昨天前往現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)該地塊所在位置只有一片雜亂的樹叢，未有動工跡象。“多數(shù)地王項目都不會很快開工。項目最初的規(guī)劃能否曲線調(diào)整是等待的原因之一。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

    在市規(guī)委網(wǎng)站上晨報記者看到，調(diào)整規(guī)劃的開發(fā)項目比比皆是。就在中化方興規(guī)控調(diào)整方案公示同時，朝陽區(qū)安立路一地塊也提出了調(diào)整建筑高度的申請，而此前提出規(guī)控調(diào)整的項目也不在少數(shù)。

    “先拿地再調(diào)整規(guī)劃，已稱得上是業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則。尤其是一些地王級項目，成本壓力大，規(guī)控調(diào)整也有空間。”北京煒衡律師事務(wù)所的莊清忠律師告訴記者。“調(diào)整的方法包括增加容積率、建筑高度以增加可售面積?；蛘卟辉黾涌墒勖娣e，通過調(diào)整樓座位置或者樓層增高的辦法，增加未來產(chǎn)品的吸引力，以提高單位面積價格。”

    晨報記者從多位業(yè)內(nèi)人士處了解到，先拿地再變身的辦法已經(jīng)十分普遍。值得注意的是，近年來拿地勢頭越發(fā)勇猛的國企在其中扮演了主要角色。“國字頭房企的實力和資源都十分強大，無論是自有資金還是銀行授信，民企都遠(yuǎn)不是其對手，很多地王花落國企，改規(guī)劃的做法在國企中已不是稀罕事了。”

    據(jù)了解，早在2007年，華潤置地（武漢）發(fā)展有限公司競得的門頭溝新城馮村地區(qū)（一期）居住項目用地，就大幅調(diào)整了地塊容積率。而在外地，國企制造地王后再變身謀利的做法更是常見。面對符合流程、理由合理的申請，政府也往往處于緩解企業(yè)壓力，彌補當(dāng)初規(guī)劃考慮不周等原因，做出妥協(xié)。

    “先拿地再改規(guī)劃破壞了土地交易公平性，一旦開了口子形成風(fēng)氣必然殃及整個市場秩序，政府機(jī)關(guān)的公信力也會下降，還有可能滋生腐敗。但是如何有效制止這種做法，實際上存在法律空白。”莊清忠表示。

    采訪

    面對質(zhì)疑 中化方興上下緘默

    中化方興調(diào)整規(guī)劃一事引發(fā)了網(wǎng)友熱議。1月11日，一家知名門戶網(wǎng)站出現(xiàn)一則熱帖。“征集萬人簽名——萬民書遞送北京規(guī)劃委抗議中化方興修改北京地王規(guī)劃”引發(fā)了數(shù)以十萬計網(wǎng)友的關(guān)注。發(fā)帖人稱，將收集網(wǎng)友意見和簽名，提交北京市規(guī)劃委，希望作為是否批準(zhǔn)廣渠路15號地規(guī)劃更改方案的參考。據(jù)該網(wǎng)站調(diào)查，82.1%的網(wǎng)友表示反對廣渠路15號地修改規(guī)劃，87.85%的網(wǎng)友認(rèn)為事件中存在房地產(chǎn)潛規(guī)則。

    記者第一時間采訪到該項目營銷副總監(jiān)葛懷恩。但其表示，自己只負(fù)責(zé)后期銷售，目前未到營銷推廣階段，因此無法接受記者的采訪，同時“也不清楚企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該由誰來回答媒體的質(zhì)疑”。

    晨報記者又采訪了該項目副總石力猛，得到的答復(fù)是“只能說調(diào)整規(guī)劃和建LOFT沒有關(guān)系”。石力猛還表示，根據(jù)國企的制度規(guī)定，其他關(guān)于項目對媒體的發(fā)布，由專人負(fù)責(zé)接洽，建議記者聯(lián)絡(luò)方興地產(chǎn)綜合部相關(guān)官員。

    根據(jù)石力猛提供的信息，記者多次在工作時間內(nèi)致電方興地產(chǎn)綜合部曾飛，電話卻一直無人接聽。截至發(fā)稿前，記者始終無法與此人取得聯(lián)系。

    ■后市觀察

    天價圈地未見收斂 新年首拍再落國企

    去年，國字號成為圈地急先鋒，在北京甚至多個城市豪邁出手、不斷制造地王，一度備受爭議，此次廣渠路地王改規(guī)劃事件曝光，由此影射天價拿地的風(fēng)險隱憂，更將國字號房企推到了輿論的風(fēng)口浪尖。然而，這些都未能阻止央企豪邁圈地的腳步。1月7日，新年京城土地首拍落槌。中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以19.85億的價格拿下豐臺區(qū)黃土崗居住用地。地塊規(guī)劃建筑面積24.76萬平方米。其中約一半面積建限價房和租賃房。初步估算其商品房部分的樓面價格超過12000元/平方米。

    據(jù)了解，由于去年年底一系列政策的出臺，加之市場近期氣候不佳，導(dǎo)致不少企業(yè)擔(dān)心預(yù)期，不敢輕易出手。因此當(dāng)天參加競拍的企業(yè)并不多?？墒菫閿?shù)不多的競拍者中，國字號卻盡顯豪放，絲毫看不出對后局的“擔(dān)心”。當(dāng)住總集團(tuán)在17億關(guān)口退局的時候，半路殺出的中鐵建卻一路情緒高漲，最終戰(zhàn)勝融僑、金地折桂。中鐵建無畏后市迷局、豪邁擲金的作風(fēng)著實讓人震驚，其會否成為南四環(huán)房價新的推手，也令業(yè)內(nèi)頗為擔(dān)憂。

    記者發(fā)稿前就此事采訪了中鐵建旗下一項目的營銷總監(jiān)張鑫。但對方表示，手中項目目前正處于開盤最忙碌的時期，暫時無暇接受記者采訪。并且，“中鐵建旗下有多個項目，我負(fù)責(zé)的只是其中之一，不知道應(yīng)該由誰來回答新年首拍項目的問題”，建議記者自行尋求相關(guān)部門接洽。

　　【新聞縱深】

    國企拿地“不差錢”

    民企盡顯謹(jǐn)慎，國企卻如此無畏，原因是國字號房企“有錢”——來自主業(yè)投入，國家投資和信貸支持。對于主業(yè)就是地產(chǎn)的國字號房企，支撐地產(chǎn)板塊的資金自然雄厚。主業(yè)不是地產(chǎn)的如鋼鐵、冶金、糧油、化工等行業(yè)的國企，則迫于主業(yè)產(chǎn)能過剩的不良預(yù)期及房地產(chǎn)的利潤誘惑，不斷加大房地產(chǎn)副業(yè)的投入。同時，國企更易獲得國家投資和銀行信貸支持，而有充足資金投入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

    值得注意的是，盡管有中化方興改規(guī)劃曲線謀利的變通方法，但地價瘋狂飆升帶來風(fēng)險絕非杞人憂天。國企拿地的豪邁，除了一些上市公司出于借土地儲備增加投資者預(yù)期的考慮，還有一個原因，一些國企的企業(yè)運營風(fēng)險和個人利益連接不緊，導(dǎo)致經(jīng)營決策有失理性，忽視風(fēng)險貿(mào)然拿地。

　　■觀點

    在商言商不應(yīng)成為國企豪邁的理由

    事實上，對于國企瘋狂圈地所積累的泡沫風(fēng)險，有關(guān)部門已發(fā)出警示。1月7日，國資委副主任黃淑和表示，央企要慎重進(jìn)入房地產(chǎn)等高風(fēng)險領(lǐng)域。

    國有企業(yè)瘋狂拿地絕不是一件好事。當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的趨勢剛剛顯現(xiàn)，其基礎(chǔ)并不牢固的時候，大肆炒作導(dǎo)致地價和房價暴漲，這對于房地產(chǎn)行業(yè)本身而言是大病未愈而透支元氣。同時，國企爭奪地王所營造的虛假繁榮，可能誘導(dǎo)更多國企和資金蜂擁而至，必然對其他實體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重的“抽血效應(yīng)”，只能給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來負(fù)面影響。

    華高萊斯國際地產(chǎn)顧問(北京)公司副總經(jīng)理公衍奎認(rèn)為，目前居高不下的房價已經(jīng)使土地市場的泡沫很嚴(yán)重，在原來就已有泡沫的市場上再放大，泡沫極易幻滅，甚至可能帶來無法想象的“滅頂之災(zāi)”。

    “推漲了的房價自然要公眾埋單，泡沫破裂虧損了財政、虧損了銀行、虧損了國企，最終埋單的還是公眾。”經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬洪漫說。國企絕非普通的經(jīng)濟(jì)實體、可以單純追求利潤最大化的目標(biāo)，而應(yīng)以全體國民的福祉為上，因為后者才是國企的真正所有人。國字號房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)唯經(jīng)濟(jì)利益至上而忽視地價推高房價傷害公眾住房權(quán)利、負(fù)面影響消費結(jié)構(gòu)改善等社會問題。

    因此，國企對待地王的豪邁應(yīng)當(dāng)有所忌憚。這種忌憚不僅僅來自道德的壓力，還應(yīng)當(dāng)寄望于清醒和嚴(yán)格的監(jiān)管。