"國際旅游島"引爆炒房潮 千億資金角逐海南樓市

    “元旦在?？谫I的房子，7000元/平方米，現在已經一萬多了。”深圳一家投資公司合伙人袁彬元旦期間在?？陂W電般搶購了兩套新房。新年以來，海南樓市飆漲，正迅速成為各路資金拼搶的主戰(zhàn)場，“太熱了，難以想象的熱。”袁彬坦言.    2010年1月初，《國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》頒布，海南房地產和土地價格不斷攀升。半個月來，海南主要城市房價漲幅超過30%。另據不完全統(tǒng)計，目前，介入海南房地產市場的投資和開發(fā)資金已超過1500億元。海棠灣、清水灣、香水灣、石梅灣、神州半島、博鰲……整個海南東部沿海，處處都在上演資金奔涌的盛宴。

　　投資客：下一個夏威夷

　　“?？诘姆孔影雮€月每平米漲三四千元很尋常，好的海景房漲得更多。三亞的房子飆得更快。”袁彬說，元旦幾天把海口和三亞都跑遍了，覺得海口的房子稍稍便宜，便果斷在海口購入兩套。而今?？谖恢幂^好的房子價格都已過萬元，三亞的房價更是漲得離譜。

　　“海南將是下一個夏威夷，房價還會漲。”袁彬表示，很多投資客像他一樣看好海南樓市。自從2009年底海南國際旅游島消息傳出后，全國資金潮水般涌入海南樓市，一日跳漲千元已不鮮見。早在11月份，就有先知先覺的深圳投資客飛赴海南購買房產，而今已獲利不菲。

　　三亞市某樓盤12月份還是每平方米1.2萬元的房價，而今已超過2萬元。海口某一樓盤1月16日的價格為每平方米1.5萬元，1月17日已經上漲到1.7萬元，該樓盤2008年的售價為每平方米4000多元。?？谑泻５閸u的一個高檔樓盤，別墅賣到每平方米4萬多，公寓每平方米售價也高達1.6萬元。

　　高檔樓盤銷售更為火爆。1月11日三亞鳳凰島剛剛創(chuàng)造出銷售奇跡，該項目一期開盤700套，開盤當天便銷售一空，均價每平方米高達6.5萬元，不但在海南創(chuàng)下銷售紀錄，在全國也極為罕見。

　　“買房如同買白菜”用來形容海南樓市毫不為過，許多外地投資客來三亞，不論價格高低就直接把房買走。三亞和?？诘母呒壘频暌呀洷磺皝碣I房的人訂滿，投資客的到來同時導致海南汽車上牌量的上漲，?？诮谄嚿吓屏可蠞q了3倍，車管所都忙不過來。

　　海南陵水清水灣的房屋均價漲到13000元，文昌房價最高漲至14000元，瓊海的房價也在兩個月間近乎翻倍。就連樂東這種海南非常偏僻的縣城，房價都已達到每平方米3000元。

　　“海南房地產市場泡沫已十分明顯，?？谑泻５閸u某小區(qū)一套80平米的住房，目前售價8000元/平米，月租1200元，‘租售比’已經相當離譜。”有業(yè)內人士擔心地算了一筆賬。

　　房價攀升帶動土地價格飆漲，12月份三亞迎賓路一塊112畝的土地被拍出1500萬元/畝的天價，成為海南的新“地王”，該地塊的土地價格折合成樓面價達到8460元/平方米，而三亞市2009年上半年的房產均價為9526元/平方米。

　　開發(fā)商 提前“跑馬圈地”

　　在“東方夏威夷”概念的吸引下，海南房地產開發(fā)投資也開始掀起新一股熱潮。“從未來國際旅游島的客流量和經濟規(guī)模看，海南的土地價格確實不高。2009年，我們拿地的時候，地價大約每平方米1000元；現在地價雖然漲了，但與房價相比，仍有不小的利潤空間。”一位在海口西海岸做開發(fā)的浙江地產商對中國證券報記者表示。

　　其實，在海南國際旅游島規(guī)劃正式獲得國務院批復之前，便早有開發(fā)商競相布局。根據海南省浙江商會的統(tǒng)計數據，海南國際旅游島獲批之前，就有大批浙商進駐海南。截至目前，浙江地產企業(yè)在海南開發(fā)項目的注冊資本已超過百億元，實際投資運作的資金超過300億元。在海南布局的浙江地產商，包括浙江綠城、耀江集團、國都控股、廣廈集團、美都控股、天朗投資、華立地產、溫州國光房產、浙江世貿君瀾酒店集團等。

　　除浙商外，來自廣東、上海、北京等地的全國性開發(fā)商也已提前“跑馬圈地”。在從?？诘饺齺?95公里的海岸線上，投資數十億、上百億的旅游地產項目星羅棋布，其中不乏雅居樂、富力、萬科、魯能、新世界、保利地產、華潤、中信等知名地產開發(fā)商。有業(yè)內人士估計，目前在海南的全國性房地產開發(fā)企業(yè)超過100家，投資總額超過1000億元。

　　例如北京首創(chuàng)與海口市政府合作進行土地一級開發(fā)，規(guī)劃有6563畝沿海土地，其中首創(chuàng)負責在那里興建一個海口的行政中心。富力地產在海南已經取得了近1萬畝土地的開發(fā)權，主要包括香水灣的2500畝土地，在?？诘?80畝和澄邁的6700畝土地。其中，富力地產在香水灣打造的旅游地產項目富力灣，投資超過15億元，并吸引13家大公司進駐。雅居樂地產攜手摩根士丹利共同開發(fā)的海南清水灣，占地約1.5萬畝，海岸線長達12公里，項目總投資逾200億元，開發(fā)周期長達10年。

　　統(tǒng)計局數據顯示，2009年1至11月，海南省房地產開發(fā)投資248.57億元，同比增長48.1%。其中，住宅完成投資226.37億元，同比增長60.1%，遠高于同期全國房地產的開發(fā)投資水平。房地產開發(fā)投資占同期海南全省城鎮(zhèn)固定資產投資的31.64%，成為海南比重最大的投資行業(yè)。

　　當地政府：不會再現新一輪泡沫

　　海南近期出現的投資購房和項目開發(fā)熱潮，引發(fā)了市場對泡沫的擔憂。畢竟，海南的房地產泡沫曾因沒有實體經濟的支撐而破滅過。對此，海南省委書記衛(wèi)留成公開表示，海南不會再出現1993年房地產泡沫的情況。做到這點的辦法之一，就是控制土地供應量和建設節(jié)奏，實現有序發(fā)展。

　　海南省有官員就近期暫停土地出讓做出解釋稱，今年3月底前，海南暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓，暫停審批新的房地產開發(fā)項目，主要是等待國家發(fā)改委正式批準《海南國際旅游島建設發(fā)展規(guī)劃綱要》，以便對后續(xù)項目開發(fā)做更好的規(guī)劃，并非減少土地供應。2010年，海南計劃向國土資源部申請追加土地利用計劃指標，進一步加大土地供應量。

　　根據海南省國土環(huán)境資源廳的統(tǒng)計，目前海南的土地總面積約354萬公頃，尚未開發(fā)利用的土地只有26萬公頃，約占土地總面積的8%。此前由于地方政府財政基礎較薄，缺乏一級開發(fā)能力，海南在很長時期內將土地交給開發(fā)商整體開發(fā)。企業(yè)參與土地一級開發(fā)的增值收益分成比例最高可達70%。公開信息顯示，通過這種方式，多數大型房企目前在海南都擁有動輒數平方公里的土地。

　　“海南并不缺地，缺的是有效開發(fā)的土地。”業(yè)內人士預計，隨著房地產開發(fā)熱潮的掀起，海南土地的價值和有效供應都將提升。

　　據了解，海南下一步土地供應將主要是圍繞國際旅游島項目的進行，向旅游基礎設施、公共服務設施、各類旅游主題公園、高新技術產業(yè)等方面傾斜，特別是將增加保障性住房的供地指標?，F在海南正在探索省級土地收儲模式。按照這種模式，今后市縣城區(qū)以內的土地收儲及交易原則上由地方政府自理，省級收儲中心不插手。但市縣城區(qū)范圍之外的省級重大基礎設施或是與旅游島開發(fā)建設有關的大片區(qū)開發(fā)，或將由省級收儲中心統(tǒng)一負責。海南富力房地產公司負責人認為，政府對土地出讓進行有序管控，有利于完善基礎設施，并為二級市場提供更好的服務和支撐。