10個(gè)業(yè)主7個(gè)反價(jià) 避免"被反價(jià)"該怎么破?

    我們?cè)诒究疊5版提到的娟子，同樣遇到“反價(jià)”，本來(lái)看中了一套220萬(wàn)元的房子，業(yè)主后來(lái)要求加到230萬(wàn)元，足足升價(jià)10萬(wàn)元。

    對(duì)于不守信用出爾反爾、沒(méi)有合約精神的業(yè)主，我們當(dāng)然要譴責(zé)他們，但房子還在他名下，如果業(yè)主在后面的手續(xù)不配合，整個(gè)買賣流程會(huì)很糟心，也進(jìn)行不下去。那么，我們?nèi)绾伪苊?ldquo;被反價(jià)”？“被反價(jià)”了該怎么破？

    經(jīng)驗(yàn)豐富的中介經(jīng)紀(jì)在簽合同時(shí)會(huì)給賣方打預(yù)防針

    一、避免被坑，了解“反價(jià)”最常用借口

    “反價(jià)”的業(yè)主心知肚明，自己是違約的，所以肯定要找借口來(lái)達(dá)成目的。羊城晚報(bào)記者了解到，最常用的借口有以下幾種，如果你在購(gòu)房過(guò)程中，遇到業(yè)主是用這些借口來(lái)要求解約，你就要小心了，業(yè)主可能最終目的是為了“反價(jià)”。

    1、“我老婆不同意賣房啊，真是沒(méi)辦法，我老婆是母老虎?。?rdquo;

    苦肉計(jì)。聲稱賣方房屋存在其他共有人，比如配偶、父母等，以簽約時(shí)未經(jīng)其他共有人同意為借口主張合同無(wú)效。

    2、“這套房我只是代理人，沒(méi)辦法處理后續(xù)的買賣手續(xù)。”

    借口賣方無(wú)權(quán)處分。這種借口主要出現(xiàn)在賣方存在代理人或房產(chǎn)掛靠他人名義情況，房產(chǎn)中介或買方一般不會(huì)認(rèn)真核實(shí)房產(chǎn)登記權(quán)利人的委托授權(quán)手續(xù)，簽約后賣方就會(huì)以“自己只是代理人、簽約或簽約價(jià)格未經(jīng)權(quán)利人同意且權(quán)利人事后不予確認(rèn)”為由主張合同無(wú)效。

    3、“我這套房的租房合同簽了十年的，你還是另找房子比較好。”

    聲稱房產(chǎn)存在租約。有的賣家會(huì)在合同簽訂后故意與第三方簽訂虛假租賃合同，聲稱房屋已租賃給第三方，且租賃期限很長(zhǎng)，又或者賣房侵害了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

    4、“總之我愿意賠錢給你啦……”

    可能定金數(shù)額比較低，雙倍返還定金對(duì)于賣家?guī)缀鯖](méi)有制約作用，因此，要求雙倍返還定金強(qiáng)制解約就成為賣家違約的首選借口。

    5、“我愿意承擔(dān)違約金，已經(jīng)夠意思啦。”

    自愿承擔(dān)違約金。在常見的交易合同范本中，違約金多為交易價(jià)格的20%，有時(shí)候?qū)τ谫u家也是有利可圖，因此自愿承擔(dān)違約金以解除合同的情況也是存在的，當(dāng)然，一次性支付高額違約金對(duì)賣方來(lái)說(shuō)也是不小的壓力，賣方普遍也會(huì)要求調(diào)低違約金的比例，同你講數(shù)（粵語(yǔ)，議價(jià)之意）。

    二、最警惕時(shí)刻：簽約后、贖樓前最易遭遇賣方“反價(jià)”

    二手房交易流程，一般需要簽約、贖樓、資金監(jiān)管、貸款、遞件過(guò)戶、抵押擔(dān)保等多個(gè)環(huán)節(jié)，至少需要一個(gè)半月或更長(zhǎng)的時(shí)間才能完成，在這段時(shí)間內(nèi)，一定要預(yù)防業(yè)主可能出現(xiàn)的各種小九九心思。

    從中介實(shí)操案例分析，最容易出問(wèn)題、最應(yīng)該警覺的，是在簽約后、贖樓前。這段時(shí)間最容易出現(xiàn)“反價(jià)”，而此時(shí)又是買家最放松的時(shí)候，買家以為已經(jīng)簽約，房子已經(jīng)到手。而賣家則認(rèn)為，還沒(méi)過(guò)戶，自己對(duì)房子還有處理權(quán)。

    “在過(guò)戶之前，即使買方已經(jīng)辦好資金監(jiān)管和貸款手續(xù)，但只要賣方一直觀望，遲遲不愿意贖樓，合同就很難繼續(xù)履行下去。”東盈樂(lè)律師事務(wù)所主任朱斌律師告訴羊城晚報(bào)記者。

    三、四招讓業(yè)主不敢隨便“反價(jià)”

    第一招：最安全、最簡(jiǎn)單方法：多交定金

    多交定金可以直接增大賣方的違約成本，取消賣方的“反價(jià)”念頭，就算業(yè)主真的“反價(jià)”了，也可以降低買家的損失，這是最簡(jiǎn)單、最直接的方法。

    不過(guò)，買家都會(huì)心存疑惑，畢竟定金交太多，房子又不在自己名下，還是有點(diǎn)怕怕。然而，羊城晚報(bào)記者了解到，廣州目前實(shí)施的“第三方資金監(jiān)管”程序已經(jīng)很規(guī)范成熟，假如嚴(yán)格按照這個(gè)程序來(lái)走，交給第三方（銀行）來(lái)監(jiān)控首期款，基本是不存在安全風(fēng)險(xiǎn)的。

    第二招：最容易忽略：保證自己嚴(yán)格遵守合約

    如果你違約在先，那么也沒(méi)什么資格怪對(duì)方“反價(jià)”了，對(duì)吧？

    中介人士告訴羊城晚報(bào)記者，很多時(shí)候，業(yè)主要違約“反價(jià)”，都會(huì)抓住買家可能不小心犯的“過(guò)錯(cuò)”來(lái)說(shuō)事。

    我們還是以倒霉的娟子為例子。娟子在簽合同時(shí)，中介和賣方都要求付20萬(wàn)元定金，娟子覺得交這么多錢不安全，就以資金還沒(méi)到位為由，申請(qǐng)只付5萬(wàn)元定金，賣方同意了。到了要做首期款監(jiān)管的日子，娟子因?yàn)槌霾?，打電話給賣方說(shuō)緩兩天行不行，賣方也同意了。但是，后來(lái)賣方“反價(jià)”了，便以娟子沒(méi)有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)交付足夠的定金為由，要求解除合同。

    所以，買方首先要嚴(yán)格遵守合同約定，不要給賣方抓住痛腳，而扣上違約的帽子。尤其是那些“電話商量好的”、“口頭說(shuō)好的”這一類口說(shuō)無(wú)憑的承諾，更是不能當(dāng)真。

    第三招：99%的人都不知道的：向中介要求成交信息保密

    成交的過(guò)程要保密，甚至可以有意放出虛假信息，比如說(shuō)——暫時(shí)不打算買（賣）了。

    為什么搞得像諜戰(zhàn)片一樣呢？不夸張地說(shuō)，現(xiàn)在中介公司之間的互挖墻腳、信息泄露是比較普遍的現(xiàn)象。在過(guò)戶手續(xù)沒(méi)辦完之前，其他中介公司若是得知物業(yè)的成交信息，不排除會(huì)從中作梗——比如說(shuō)，煽動(dòng)業(yè)主“反價(jià)”。

    因此，經(jīng)驗(yàn)豐富的中介經(jīng)紀(jì)在簽合同時(shí)會(huì)給賣方打預(yù)防針：“如果接到其他中介打來(lái)的電話，說(shuō)你的房子賣便宜了，又或者說(shuō)有一個(gè)買家出價(jià)更高，你不要相信他們，他們只是想阻止交易，這樣他們才有機(jī)會(huì)做你們的生意。”

    如果你正巧遇到一個(gè)沒(méi)太多經(jīng)驗(yàn)的中介經(jīng)紀(jì)小白，你大可以私下跟他打好招呼，讓他幫你看緊一些，嘴巴守緊一些。這樣，對(duì)買賣雙方來(lái)說(shuō)，都可以最大程度地減少變數(shù)。

    第四招：最無(wú)奈但也是最后一招：訴訟保全

    如果走到“法院見”這一步，其實(shí)已是最無(wú)奈、也是最后的一步了，大多數(shù)律師朋友都會(huì)建議購(gòu)房者，假如可以協(xié)商，盡量不要上法庭，畢竟，時(shí)間成本也是金錢?。ㄟ@個(gè)你懂的，尤其在房?jī)r(jià)成為“竄天猴”的當(dāng)下），能協(xié)商解決還是盡量協(xié)商。

    然而，假如無(wú)法協(xié)商，非要法院上見呢？對(duì)于購(gòu)房人還有一個(gè)致勝神器——訴訟保全。

    所謂訴訟保全，就是在提出訴訟同時(shí)，申請(qǐng)法院查封業(yè)主的房產(chǎn)，使得房產(chǎn)在訴訟程序終結(jié)之前沒(méi)有辦法過(guò)戶和交易。這樣一來(lái)，可以迫使業(yè)主正視合同交易本身，增大業(yè)主的違約成本。

    翻譯過(guò)來(lái)就是，你不讓我買，我就不讓你賣！誰(shuí)怕誰(shuí)？！

    對(duì)于“反價(jià)”來(lái)說(shuō)，買家可做好充足準(zhǔn)備再入市。