“高燒”不會成為樓市新常態(tài) 回歸理性概率大

    盡管夏天已然過去，但最近的中國樓市卻似乎并不打算更換季節(jié)。近期，內(nèi)地樓市開啟“秋老虎”模式，引起海內(nèi)外關(guān)注。專家指出，當(dāng)前樓市“高燒”不僅因?yàn)樽宰⌒托枨笤龃?，更與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時期投資回報(bào)率下降、大量資金涌入樓市有關(guān)。但長期來看，投機(jī)炒作帶來的“高燒”難以持續(xù)，樓市重新回歸理性健康發(fā)展仍是大概率事件。

    二線城市“升溫”明顯

    當(dāng)前中國內(nèi)地樓市的狀態(tài)，有點(diǎn)類似于物理學(xué)上的“熱傳導(dǎo)”模型，即：升溫——熱量轉(zhuǎn)移，某研究院數(shù)據(jù)顯示，8月份全國100個城市(新建)住宅平均價格為每平方米12270元，環(huán)比上漲2.17%，漲幅較上月擴(kuò)大0.54個百分點(diǎn);同比上漲13.75%，漲幅亦擴(kuò)大1.36個百分點(diǎn)。

    一線城市調(diào)控政策發(fā)酵，部分熱點(diǎn)二線城市升溫跡象開始明顯，以至于廈門、合肥、南京、蘇州等不少二線城市陸續(xù)出臺調(diào)控措施。例如，南京規(guī)定，擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款已結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例調(diào)整為不低于35%，而未結(jié)清的居民家庭最低首付款比例則不低于50%。武漢的最新政策則是，當(dāng)?shù)負(fù)碛?套及以上住房且有2套住房貸款未結(jié)清的居民家庭，如果再次申請房貸款購買商品房，繼續(xù)暫停發(fā)放相應(yīng)貸款。

    “當(dāng)前樓市呈現(xiàn)‘熱點(diǎn)擴(kuò)散’特征，一方面有居民自住消費(fèi)需求提升的影響;另一方面也與相當(dāng)多的投資投機(jī)資金進(jìn)入有關(guān)。同時，一些中介和房產(chǎn)商違法散布的虛假信息，又助推了市場‘燥熱’情緒燃燒。”上海市社科院世界經(jīng)濟(jì)研究所研究員權(quán)衡在接受本報(bào)記者采訪時分析。

    中國人民大學(xué)重陽金融研究院客座研究員張敬偉指出，一線城市限購帶熱衛(wèi)星城，衛(wèi)星城帶熱二線熱點(diǎn)城市，但是二線城市升溫卻不一定傳導(dǎo)至三四線城市。張敬偉認(rèn)為，從上游城市過來的“熱傳導(dǎo)”到了普通的二線樓市已經(jīng)遇冷，所以對三四線樓市去庫存而言，靠市場“熱傳導(dǎo)”并不靠譜。

    漲幅過大危害有三

    9月11日，上海市住建委透露，相關(guān)部門已對存在誘騙消費(fèi)者交易、虛擬網(wǎng)簽等違法違規(guī)行為的有關(guān)中介企業(yè)進(jìn)行了查處，未來將對擾亂樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的行為加大整治力度。事實(shí)上，住建部稍早前已經(jīng)公開對這類措施點(diǎn)贊。住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，各地對于編造散布謠言的房地產(chǎn)中介從業(yè)人員，一經(jīng)查實(shí)，一律依法列入黑名單，清出房地產(chǎn)中介市場;對于編造散布謠言、情節(jié)嚴(yán)重的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，一經(jīng)查實(shí)，一律依法停業(yè)整頓。下一步，有關(guān)部門對群眾反映強(qiáng)烈、問題突出的典型案例要掛牌督辦，切實(shí)維護(hù)市場秩序，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

    多位學(xué)者分析指出，當(dāng)前樓市“高燒”很重要的一個原因在于中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時期實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資回報(bào)率暫時下降，導(dǎo)致追求高回報(bào)的資本進(jìn)入上漲預(yù)期較強(qiáng)的樓市之中。需要看到，炒作之風(fēng)既不利于樓市自身健康發(fā)展，亦有可能對中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的步伐形成牽制。對炒作者自身而言，在這種背景下進(jìn)行投機(jī)，便無異于“刀口舔血”。

    “房價上漲過快、漲幅過大的危害有三：一是房價持續(xù)、過快上漲將引發(fā)資源配置扭曲，加劇經(jīng)濟(jì)中現(xiàn)有的結(jié)構(gòu)性矛盾;二是房價過高會擠壓當(dāng)?shù)鼐用衿渌I(lǐng)域的消費(fèi)支出，進(jìn)而影響相關(guān)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展;三是進(jìn)一步抬升商務(wù)成本、人力成本，并在一定程度上抵消‘降成本’的種種努力，從長遠(yuǎn)看也不利于當(dāng)?shù)貏?chuàng)業(yè)創(chuàng)新潛力的釋放。”權(quán)衡表示。

    因城施策回歸理性

    除了調(diào)控政策之外，越來越多的市場信息也顯示：“高燒”難以成為中國樓市的常態(tài)。美國評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾日前就發(fā)布報(bào)告指出，由于政策的支持作用遞減、比較基礎(chǔ)較高以及土地價格上漲，未來12個月內(nèi)中國房地產(chǎn)業(yè)增速將放緩。“中國一二線城市房價快速上漲引發(fā)市場擔(dān)心房地產(chǎn)市場的健康狀況。”標(biāo)普全球評級信用分析師孔磊說。

    在中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛看來，在資產(chǎn)荒、實(shí)體產(chǎn)業(yè)不景氣和樓市區(qū)域分化的背景下，產(chǎn)業(yè)和金融資本為尋求機(jī)會一直在樓市、股市、債市等有限的幾個市場間迅速穿越。倪鵬飛預(yù)計(jì)，未來樓市總體將出現(xiàn)短期調(diào)整，盡管調(diào)整可能稍有遲到，但不會缺席。與此前相比，本輪市場周期啟動時間更長，但由于市場過熱的時空集中程度空前，因此未來深度調(diào)整的城市也將比較集中。

    針對如何進(jìn)一步規(guī)范樓市秩序、遏制炒作風(fēng)氣，權(quán)衡建議應(yīng)從“標(biāo)本兼治”的角度入手。“目前來看，應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持打擊干擾市場的行為，及時傳播真實(shí)信息，引導(dǎo)購房者形成理性預(yù)期。從根本上看，則應(yīng)該扎實(shí)落實(shí)好中央關(guān)于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的各項(xiàng)部署，積極培育實(shí)體經(jīng)濟(jì)的新動能，提高資本對這些領(lǐng)域投資回報(bào)的預(yù)期，吸引資金回流實(shí)體經(jīng)濟(jì)。此外，房地產(chǎn)調(diào)控政策本身也應(yīng)該進(jìn)一步因城施策，該收緊的收緊、該放松的放松。”他說。

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