銀行返點(diǎn)叫停難 中介“灰色地帶”需法律監(jiān)管

    對(duì)于房地產(chǎn)中介公司存在不規(guī)范操作的爭(zhēng)論由來已久。近期，銀行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)文叫停銀行向房產(chǎn)中介提供房貸返點(diǎn)費(fèi)用。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，協(xié)會(huì)發(fā)布的文件不具有強(qiáng)制約束力，執(zhí)行起來有難度。針對(duì)中介從銀行獲得房貸返點(diǎn)等不規(guī)范操作行為，有關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步完善相應(yīng)的法律監(jiān)管措施，提高中介業(yè)務(wù)的透明度和規(guī)范性。

    返點(diǎn)現(xiàn)象普遍

    “通過朋友才知道，自己在中介公司花了不少冤枉錢”。剛剛購房的小王告訴中國證券報(bào)記者，自己通過中介公司在北京市三環(huán)內(nèi)買了一套二手房，交納的評(píng)估費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、貸款服務(wù)費(fèi)等超過六千元。不過后來做地產(chǎn)的朋友告訴她，很多家銀行辦理二手房貸款時(shí)根本不用這些費(fèi)用。小王表示，“中介公司通常都有指定的貸款銀行。這樣一來，既從購房者手中收取了各種費(fèi)用，又獲得了銀行的返點(diǎn)。如果購房者自己到某些小銀行辦貸款，貸款服務(wù)費(fèi)甚至評(píng)估費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)之類的都不用自己出，可以省下不少錢。”

    一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士坦言，二手房買賣過程中由于房屋產(chǎn)權(quán)證過戶需要一定時(shí)間，因此買賣雙方無法“一手交錢，一手交貨”，使得雙方難以相互信任。而房產(chǎn)中介就是通過解決這個(gè)難題來獲取利潤(rùn)。

    據(jù)了解，由于房產(chǎn)中介公司掌握大量房源信息，因此目前大部分銀行仍沿用與中介公司合作的模式。2009年樓市成交量大增，使得銀行二手房貸業(yè)務(wù)量大幅上漲。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，北京2009年二手房成交總值達(dá)到3147.7億元，相當(dāng)于2009年北京GDP總量的27.7%。其中有四成左右的成交選擇商業(yè)貸款，而目前二手房貸款額通常是成交價(jià)的70%左右。就此估算，北京2009年二手房的貸款總額在800億元左右。

    “北京市二手房貸款業(yè)務(wù)以前主要為中小銀行占有。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員張大偉表示，隨著2009年市場(chǎng)成交量的爆發(fā)，以北京為代表的大城市二手房越來越成為置業(yè)首選，使得很多大銀行紛紛開展和擴(kuò)大二手房貸款業(yè)務(wù)，這對(duì)中小銀行造成了一定沖擊。

    北京市某中小銀行的一位信貸員告訴記者，各銀行對(duì)房貸的返點(diǎn)不同，從萬分之幾到千分之幾的都有。中小銀行由于客戶資源少，所以對(duì)中介的返點(diǎn)會(huì)更高一些。銀行為了維持中介公司的客戶資源，除了返點(diǎn)外，對(duì)于中介辦理的貸款業(yè)務(wù)的審批速度也要快很多。而一般個(gè)人貸款的辦理手續(xù)比較繁雜，審批過程相對(duì)較長(zhǎng)。

    購房人難獲實(shí)惠

    對(duì)于近期銀行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)文叫停房貸返點(diǎn)，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于協(xié)會(huì)是自律性組織，文件不具有強(qiáng)制執(zhí)行力，因此對(duì)銀行的約束力不大。而且目前銀行在二手房貸款上還要大量依賴中介公司，所以完全消除銀行返點(diǎn)有較大的難度。

    “一旦完全取消返點(diǎn)，同時(shí)銀行并未降低收費(fèi)，那么中介很可能增加購房者的費(fèi)用，在一定程度上使購房者支出增加。”張大偉表示，對(duì)于北京二手房市場(chǎng)來說，房主依然為強(qiáng)勢(shì)一方。對(duì)于全款客戶，房主只需要1個(gè)星期就可以完成交易。而貸款客戶需要1個(gè)月左右的時(shí)間才可以完成交易。中介公司為了能夠促成房主接受貸款客戶，一般需要付出更多工作。“返點(diǎn)叫停后，全款客戶相比貸款客戶將更容易買到合適的房源。”

    業(yè)內(nèi)人士表示，如果買賣雙方通過房管局或銀行提供的正規(guī)資金監(jiān)管渠道，可以省下不少中介費(fèi)用。對(duì)于房產(chǎn)中介公司存在的各種不規(guī)范操作行為，僅僅出臺(tái)一兩個(gè)文件并不能解決實(shí)質(zhì)問題，還需要監(jiān)管部門進(jìn)一步完善房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)操作，加強(qiáng)中介的透明度和規(guī)范性。