G20杭州峰會(huì)達(dá)成共識(shí) 讓房企出海迎來風(fēng)口

    王雅荃表示,《G20全球投資指導(dǎo)原則》對(duì)中國(guó)房企出海將帶來明顯的改變,就中國(guó)房企的資金實(shí)力來說,完全可以實(shí)現(xiàn)獨(dú)立運(yùn)作,加上政策支持,未來可以看到更多的海外房企會(huì)去海外獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目。

    隨著中國(guó)資本全球化步伐的不斷加快,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化和投資回報(bào)的不確定性增加,更多的高凈值人群對(duì)海外資產(chǎn)配置的需求日漸升溫。正是在這一背景下,開拓海外市場(chǎng)成為國(guó)內(nèi)房企的新選擇。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前包括萬科、碧桂園、萬達(dá)、綠地、格力地產(chǎn)等多家房企均已實(shí)現(xiàn)海外布局。

    中國(guó)企業(yè)走出去蔚為大觀,漸成大勢(shì),一方面源自政策層面的推動(dòng)與支持,同時(shí)也與世界經(jīng)濟(jì)融合發(fā)展及中國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)方式密切相關(guān)。剛剛落幕的G20杭州峰會(huì)通過的《G20全球投資指導(dǎo)原則》,將對(duì)房企出海帶來明顯的改變。宏觀政策的推動(dòng)力、國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的壓力、海外投資的吸引力、中國(guó)企業(yè)的實(shí)力,諸多因素匯合在一起,越來越多中國(guó)企業(yè)在國(guó)際舞臺(tái)上崛起,書寫著中國(guó)企業(yè)對(duì)外投資轉(zhuǎn)型升級(jí)的光榮與夢(mèng)想。本期房產(chǎn)周刊,以企業(yè)為案例,深度剖析G20杭州峰會(huì)取得的共識(shí),對(duì)房企出海投資帶來哪些政策利好?對(duì)中國(guó)人的全球資產(chǎn)配置將有哪些影響?個(gè)人投資者去海外購買房產(chǎn),該如何做?

    國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的變局,分化是其中一個(gè)關(guān)鍵詞。在這一背景下,因?yàn)橹袊?guó)全球化步伐的不斷加快,以及高凈值人群對(duì)海外資產(chǎn)的投資需求日漸升溫,開拓海外市場(chǎng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的新選擇。

    目前,包括萬科、碧桂園、萬達(dá)、綠地、格力地產(chǎn)等多家房企均已實(shí)現(xiàn)海外布局。據(jù)統(tǒng)計(jì),2010年,房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)外直接投資凈額還只有16.13億美元,2014年已增加到66億美元,躋身中國(guó)企業(yè)對(duì)外投資最多的五大行業(yè)之一。

    房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外投資加快,只是中國(guó)企業(yè)走出去的一個(gè)縮影。自2001年正式提出“走出去”戰(zhàn)略至今,中國(guó)已于2014年從資本凈輸入國(guó)悄然轉(zhuǎn)身為凈輸出國(guó)。商務(wù)部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,今年1~7月,中國(guó)對(duì)外非金融類直接投資1027.50億美元,同比增長(zhǎng)61.8%;2015年12月至今,中國(guó)對(duì)外非金融類直接投資規(guī)模已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月高于100億美元。

    中國(guó)企業(yè)走出去蔚為大觀,漸成大勢(shì),一方面源自政策層面的推動(dòng)與支持,同時(shí)也與世界經(jīng)濟(jì)融合發(fā)展及中國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)方式密切相關(guān)。宏觀政策的推動(dòng)力、國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)的壓力、海外投資的吸引力、中國(guó)企業(yè)的實(shí)力,諸多因素匯合在一起,越來越多中國(guó)企業(yè)在國(guó)際舞臺(tái)上崛起,書寫著中國(guó)企業(yè)對(duì)外投資轉(zhuǎn)型升級(jí)的光榮與夢(mèng)想。

    正如聯(lián)想集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO楊元慶所說,中國(guó)企業(yè)走出去是大勢(shì)所趨,只在中國(guó)發(fā)展肯定是不夠的。

    中國(guó)房企出海潮涌,又逢政策利好。在剛剛閉幕的G20杭州峰會(huì)上,《G20全球投資指導(dǎo)原則》的通過,對(duì)中國(guó)企業(yè)出海投資并購的權(quán)益有重要作用。

    ●新機(jī)遇:G20杭州峰會(huì)釋放這樣一個(gè)利好

    經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“L型”發(fā)展階段,增速呈現(xiàn)放緩態(tài)勢(shì),在拉動(dòng)內(nèi)需促進(jìn)消費(fèi)的同時(shí),擴(kuò)大海外市場(chǎng),能給經(jīng)濟(jì)注入新的發(fā)展動(dòng)力。2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化趨勢(shì)更為明顯,三四線城市庫存壓力比較大,開發(fā)商銷售困難;一二線城市樓市火爆,地價(jià)較高,房企不拿地則“無米下鍋”,高價(jià)拿地則面臨風(fēng)險(xiǎn)。不少地產(chǎn)商都很困惑,不管拿地與否,都是個(gè)錯(cuò)。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入兼并重組,強(qiáng)者恒強(qiáng),弱者被淘汰出局,很多房企面臨“生死存亡”關(guān)鍵時(shí)刻。

    剛剛落幕的G20杭州峰會(huì),在最受關(guān)注的國(guó)際貿(mào)易以及投資等方面實(shí)現(xiàn)了較大突破,通過《G20全球投資指導(dǎo)原則》,“反對(duì)保護(hù)主義,促進(jìn)全球貿(mào)易和投資”。房企出海,開拓新的發(fā)展路徑有了更好的國(guó)際環(huán)境。

    平安好房海外房產(chǎn)部推廣總監(jiān)王雅荃表示,《G20全球投資指導(dǎo)原則》對(duì)中國(guó)房企出海將帶來明顯的改變,20個(gè)中國(guó)投資的熱門國(guó)家對(duì)中國(guó)房企開放度提升,參與的深度加深,就中國(guó)房企的資金實(shí)力來說,完全可以實(shí)現(xiàn)獨(dú)立運(yùn)作,加上政策支持,未來可以看到更多的海外房企會(huì)去海外獨(dú)立地開發(fā)項(xiàng)目,在政策利好之下,中國(guó)資本迎來了出海較好的窗口期。

    《G20全球投資指導(dǎo)原則》對(duì)于個(gè)人投資者的利好主要在心理層面,短期來講,一些國(guó)家對(duì)海外置業(yè)人群的政策不會(huì)發(fā)生大的改變。但也給了中國(guó)個(gè)人投資者一個(gè)信號(hào),跨境投資,尤其是不動(dòng)產(chǎn)是有政策和國(guó)際環(huán)境支持,投資意愿將會(huì)增強(qiáng)。

    新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為,房企出海無非是兩種情況,當(dāng)企業(yè)發(fā)展面臨規(guī)模增長(zhǎng)瓶頸,出海尋求繼續(xù)增長(zhǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì);或者企業(yè)在國(guó)內(nèi)面臨被淘汰時(shí),出海尋求生存機(jī)會(huì)。

    也就是說,房企出海將是一個(gè)新的發(fā)展出路,有了政策的利好,未來或?qū)⒂瓉硇乱惠喌姆科蟪龊岢薄?/p>

    G20杭州峰會(huì)剛落下帷幕,9月6日,萬科集團(tuán)以1.15億英鎊收購了位于英國(guó)倫敦市中心的寫字樓Ryder Court,首次進(jìn)入英國(guó)寫字樓市場(chǎng)。這種直接收購商業(yè)項(xiàng)目的方式,標(biāo)志著萬科在海外地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)上更進(jìn)一步。萬科董秘朱旭表示,萬科海外業(yè)務(wù)堅(jiān)持國(guó)際化的長(zhǎng)期發(fā)展方向,在學(xué)習(xí)成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和多元化商業(yè)模式的基礎(chǔ)上,將這些成熟的產(chǎn)品、服務(wù)、戰(zhàn)略資源等引進(jìn)國(guó)內(nèi)。萬科高級(jí)副總裁譚華杰也表示,長(zhǎng)期來看,萬科將轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商和資產(chǎn)管理者,這需要提高持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)和輕資產(chǎn)管理兩方面的能力。

    說到房企出海開發(fā)的標(biāo)桿項(xiàng)目,碧桂園森林城市值得一提。碧桂園緊跟國(guó)家“一帶一路”戰(zhàn)略,著力打造海外大城,此舉備受關(guān)注。據(jù)了解,碧桂園還將拓展印度尼西亞以及英國(guó)市場(chǎng),而綠地、雅居樂、富力等房企均有海外布局。

    “一帶一路”戰(zhàn)略被納入G20框架,進(jìn)一步提升了其國(guó)際地位。王雅荃表示,投資者抄底“一帶一路”國(guó)家的概率非常大,適合成熟的投資者與企業(yè)。

    在國(guó)家戰(zhàn)略的支持下,享受當(dāng)?shù)匕l(fā)展以及國(guó)家政策的雙重紅利,而優(yōu)質(zhì)成熟的企業(yè)海外運(yùn)作能力強(qiáng),抗風(fēng)險(xiǎn)能力是其他房企無法企及的。個(gè)人投資者跟著優(yōu)質(zhì)開發(fā)商投資“一帶一路”國(guó)家能夠獲得更高的回報(bào)率,資金安全也有保障。

    走出去:投資回報(bào)率高于國(guó)內(nèi)

    驅(qū)使房企出海的一個(gè)重要原因就是在國(guó)外能夠獲得廉價(jià)的土地,能夠?qū)ふ腋訌V闊的發(fā)展空間。“走出去”不僅是分散投資風(fēng)險(xiǎn)的一種選擇,同時(shí)也可以獲得相較于國(guó)內(nèi)更高的收益率,這也是房企出海的重要原因。

    王雅荃表示,從項(xiàng)目投資來看,海外投資使用杠桿較多。一般來說,以參股方式投資項(xiàng)目,收益率可以維持在15%左右;如果是直投加杠桿,可以獲得約18%~20%的回報(bào)率。

    而目前國(guó)內(nèi)上市房企收益率平均水平在10%左右,加上利潤(rùn)空間被不斷壓縮,投資收益率低于海外。

    對(duì)個(gè)人投資者而言,國(guó)內(nèi)一線城市的租金回報(bào)率低于2%,海外一線城市房產(chǎn)租金回報(bào)率在3%~4%之間;國(guó)內(nèi)二線城市租金回報(bào)率在3%~3.5%之間,海外二線或者中小城市的租金回報(bào)率達(dá)到5%~8%。

    從數(shù)據(jù)來看,不論是對(duì)于房企還是個(gè)人投資者而言,海外投資回報(bào)具有較強(qiáng)的吸引力,但海外投資的風(fēng)險(xiǎn)仍然需要警惕。

    據(jù)了解,中國(guó)房企出?，F(xiàn)狀不太樂觀,在海外發(fā)展受到一些限制。大量的房企選擇與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作開發(fā),資金來源要通過當(dāng)?shù)劂y行,存在因?yàn)槭ロ?xiàng)目掌控權(quán)而導(dǎo)致項(xiàng)目失敗的情況。

    國(guó)內(nèi)赴歐美國(guó)家投資的項(xiàng)目,不少房企因?yàn)槿狈W美經(jīng)驗(yàn),對(duì)當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)不熟悉,出現(xiàn)各種水土不服。就萬達(dá)而言,在歐洲的投資進(jìn)展格外艱難,西班牙地產(chǎn)項(xiàng)目與倫敦ONE(One Nine Elms)地標(biāo)項(xiàng)目均連連受挫。

    《G20全球投資指導(dǎo)原則》將全球連接成一個(gè)緊密的整體,對(duì)各國(guó)投資貿(mào)易的開放度有所提升,各國(guó)間貿(mào)易交流也逐漸加深,房企在出海過程中出現(xiàn)水土不服等問題的概率將大大降低。開放了才能有更深層次的交流,在一定程度將避免萬達(dá)海外尷尬處境狀況的再次發(fā)生。

    目前房企出海投資大多以合資的形式出現(xiàn),通過G20各國(guó)之間實(shí)現(xiàn)深度交流,以中國(guó)房企實(shí)力可以在海外實(shí)現(xiàn)單獨(dú)項(xiàng)目的運(yùn)作開發(fā),將能夠獲得更高的收益率。同時(shí),未來將有更多的資本出海,房企海外項(xiàng)目融資更加便利,為海外項(xiàng)目發(fā)展注入活力,也為全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入生機(jī)。

    王雅荃表示,對(duì)于首次嘗試海外投資的個(gè)人投資者而言,建議通過機(jī)構(gòu),因?yàn)閲?guó)內(nèi)的投資經(jīng)驗(yàn)是不適用的,面臨較大的法律風(fēng)險(xiǎn),很容易給投資收益埋下隱患,機(jī)構(gòu)能夠最大程度避免這個(gè)問題。