房價泡沫:2017年房地產(chǎn)市場風(fēng)險或集中爆發(fā)

    資產(chǎn)泡沫在堆積，而銀行涉及房地產(chǎn)行業(yè)的貸款也還在快速增長。一方面，房貸業(yè)務(wù)幾乎成為大部分銀行信貸板塊中的絕對主力；另一方面，在相對謹慎的前提下，銀行對品牌房企布局在一二線城市的住宅項目仍頻頻輸血。

    業(yè)內(nèi)人士表示，今年上半年市場的火爆掩蓋了部分市場風(fēng)險。但房價“泡沫”風(fēng)險與高企的個人按揭杠桿風(fēng)險正逐步累積，樓市一旦調(diào)整，可能帶來不小的金融風(fēng)險。如不及時化解，預(yù)計此類風(fēng)險有可能在2017年集中爆發(fā)。

    鼎力 房貸成銀行主力貸款板塊

    從已披露的上市銀行的中報數(shù)據(jù)來看，房貸業(yè)務(wù)幾乎已成為各家銀行貸款業(yè)務(wù)的絕對主力。數(shù)據(jù)顯示，18家上市銀行截至今年上半年末的個人住房按揭貸款余額合計為14.12萬億元，較去年底的漲幅接近20%。

    數(shù)據(jù)顯示，建設(shè)銀行上半年新增個人住房按揭貸款4078億元，較去年末增長14.7%，新增房貸占新增個貸的比例為97%。建行董事長王洪章表示，下半年還會大力發(fā)展個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，并加快住房公積金貸款的發(fā)展。

    中信銀行數(shù)據(jù)顯示，上半年住房按揭貸款較去年末的增速達到29.4%。中信銀行董秘王康在發(fā)布會上回答《經(jīng)濟參考報》記者提問時表示，中信銀行對個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)是“優(yōu)先支持、優(yōu)先發(fā)展”，但也有一定標準，同時確保風(fēng)險可控。“我們也有白名單，優(yōu)先選擇一些價位比較合理的、配套良好的樓盤；資質(zhì)評級較高的開發(fā)商樓盤；一線城市、價格比較穩(wěn)定的樓盤。”王康說。

    興業(yè)銀行2016年上半年新增的1698.07億元的貸款當中，有55.3%來自于新增個人房貸。“下半年興業(yè)銀行將繼續(xù)大力發(fā)展資本占用低、資產(chǎn)質(zhì)量比較穩(wěn)定的個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)。”興業(yè)銀行風(fēng)險管理部總經(jīng)理鄒積敏表示。

    實際上，不少銀行都在通過打低價牌來加大對房貸市場布局力度。以天津為例，目前提供房貸業(yè)務(wù)的16家銀行全部提供優(yōu)惠利率，致使天津的首套房平均利率低至4.11%。

    房貸業(yè)務(wù)成為銀行信貸板塊中的“香餑餑”是有其內(nèi)在原因的。交通銀行首席風(fēng)險官楊東平表示，經(jīng)濟下行壓力增大，實體經(jīng)濟的某些領(lǐng)域?qū)⒊霈F(xiàn)困難。與過去相比，高貨幣投放、高投資、高拉動的經(jīng)濟發(fā)展模式可能難以為繼。因此，相比于某些銀行熱衷的公共設(shè)施和政策項目，交行更看好個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)。“從抵押率來分析，再綜合交行對房地產(chǎn)市場未來走勢的判斷，我們覺得這一塊業(yè)務(wù)仍然是比較安全的。”楊東平說。

    分化 銀行源源不斷輸血大房企

    與銀行對個人房貸業(yè)務(wù)幾乎全力投入形成對比的是，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的對公貸款增速則較為平緩。從數(shù)據(jù)來看，截至2016年6月末，18家上市銀行對公業(yè)務(wù)中涉及房地產(chǎn)業(yè)的貸款余額合計4.41萬億元，較2015年年底的4.29萬億元增長僅為2.8%。

    不過，這并非意味著銀行對房企的徹底“冷落”。實際上，銀行對不同的開發(fā)商態(tài)度分化明顯。對于一些知名房企，其從銀行獲得的資金有增無減。廣發(fā)證券報告顯示，2016年1至7月，其監(jiān)測的重點上市房企共發(fā)生銀行貸款227筆，合計貸款總規(guī)模1562.94億元，與2015年同期相比上升138%。而從銀行授信方面，7月共有11家上市品牌房企獲得銀行授信，涉及額度263.9億元，環(huán)比上升568.1%，為16年以來最高水平。

    但是對一些風(fēng)險相對較高的房企，銀行則表現(xiàn)得比較謹慎。一位股份制銀行某支行對公業(yè)務(wù)負責(zé)人也對記者表示，“銀行對開發(fā)商主體會有所選擇，另外，對項目也會有所選擇，一般住宅項目、棚改項目會介入，但是商業(yè)項目、商改住項目就會很謹慎。”

    一位長期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的評級公司人士對《經(jīng)濟參考報》記者表示，“如果一個房企的主要庫存在一二線城市，那么其現(xiàn)金流應(yīng)該不會太差，而且最差也可以靠賣地來撐著?，F(xiàn)在經(jīng)濟下行，與一些制造業(yè)比起來，房企的盈利前景還是要好一些，因此，重點布局在一二線城市的大開發(fā)商從銀行融資并不會太困難。”

    值得注意的是，除了表外貸款，銀行表外資金還有相當一部分流入了房地產(chǎn)企業(yè)。據(jù)媒體援引中債登的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至去年末，銀行理財投向?qū)嶓w經(jīng)濟15.88萬億元，其中投向房地產(chǎn)的占比為9.68%，即余額為1.54萬億元。如此算來，今年上半年銀行理財資金流入房地產(chǎn)行業(yè)新增了5500億元。

    警惕 樓市調(diào)整或催生業(yè)界風(fēng)險

    從目前的情況來看，由于近一年尤其是今年上半年市場非?；鸨?，包括銀行資金的大量資金仍在通過各種渠道流入房地產(chǎn)行業(yè)，短期內(nèi)房企資金鏈仍有支撐。但有業(yè)內(nèi)人士警示，在2017年房地產(chǎn)市場風(fēng)險有可能將集中爆發(fā)，尤其值得注意的是，一些一二線城市可能也難以幸免。

    上述業(yè)內(nèi)人士表示，近年來，房企回歸一二線重點城市趨勢明顯，這也是一二線房價只升不降的主要原因，但隨著項目的深度開發(fā)、資金的收緊以及預(yù)期的改變，一二線城市也難以逃脫價格下行趨勢，“這就如同20年前的日本東京，所有人都認為土地寸土寸金，不可能跌價，但事實上，東京的房價最終迎來了近半的跌幅。”他說。

    中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京歷史累計土地出讓經(jīng)營性用地樓面價超過3萬元的地塊合計有59宗，合計土地出讓金為1919.38億元。這意味著，如果按照目前市場正常的銷售利潤計算，這部分地王的總貨值預(yù)期將在3800億元，而截至7月底，北京整體樓盤的銷售額僅為224億元。這里面醞釀著巨大的市場風(fēng)險。

    中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，今年9月到明年上半年，樓市總體將出現(xiàn)短期調(diào)整，深度調(diào)整城市更加集中。

    在房價“泡沫”的同時，個人按揭貸款的高企也意味著個人杠桿的風(fēng)險正在累積。海通證券分析師姜超表示，目前中國居民購房的商業(yè)貸款杠桿率大約為42%左右。“7月國內(nèi)人民幣貸款增量達4636億元，其中代表居民房貸的居民中長期貸款增量高達4773億元，占信貸總額的比重已經(jīng)超過100%。”他表示，如果房貸增速維持目前25%至30%的水平，那么房貸收入比將在明年或后年達到美國、日本目前的水平，并在2020年達到美國次貸危機前的歷史高點。

    招商銀行副行長對劉建軍此前表示，“房貸個體風(fēng)險是不大的，中國銀行業(yè)房貸的整體違約率、不良率都比較低。但如果經(jīng)濟持續(xù)下行，出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的崩盤，那就是系統(tǒng)性風(fēng)險。”

    廣發(fā)證券分析師樂加棟表示，整體來看，2016年以來房企融資渠道依舊多元化，且資金成本處于歷史相對低位，加上熱點城市庫存明顯下行催生補庫存的融資需求，房企整體融資活動活躍，并且融資結(jié)構(gòu)仍然以低成本的公司債為主。但是，隨著7月中央會議首次提出抑制資產(chǎn)泡沫，目前部分銀行已經(jīng)收緊開發(fā)貸，縮短開發(fā)貸周期，同時證監(jiān)會再次規(guī)范房企再融資資金不得用于拿地、補充流動資金和償還銀行貸款。結(jié)合土地市場“地王”頻出現(xiàn)象，未來不排除監(jiān)管層對房企資金渠道進行管控的可能性。