二線城市房價跨越式漲價 熱點區(qū)域直逼北京房價

    不少“北漂”曾認為賣掉北京的房子，能在老家過得更好，但現(xiàn)在這種觀念，似乎有些落伍了。隨著近來多個二線城市的跨越式漲價，不少熱點區(qū)域甚至直逼北京的房價。

    數(shù)據(jù)顯示，無論是新建商品住宅還是二手住宅，北、上、廣、深房價環(huán)比漲幅均退出了前五名行列。廈門、鄭州、合肥等二線熱門城市接棒領跑全國房價漲幅。

    與這些城市的火熱相比，北京樓市則率先開始了降溫，表現(xiàn)最直接的就是二手房成交的回落以及對于下半年調(diào)控政策加碼的預期。有業(yè)內(nèi)人士表示，限購商住樓，加強信貸監(jiān)管等政策很可能在9月份出臺，也將為樓市定下基調(diào)。

    剛被高房價“扇”出北京 又趕上了家鄉(xiāng)“搶房熱”

    陳先生的搶房過程，猶如一場黑色幽默。

    在北京打拼多年的陳先生，雖然多年前就在天通苑買了一套兩居室的房子，但由于二孩的出生以及老大上小學沒有戶籍的壓力，讓陳先生冒出了離開北京的想法。

    “老二出生后，岳父岳母老兩口來幫忙看孩子，原來的兩居室明顯不夠住了，想換購一套三居或者四居，但動輒就得800萬元，實在買不起了，所以我應該算是被高房價一巴掌‘扇’出的‘老北漂’了吧”？陳先生自嘲道，半年前他就開始聯(lián)系新工作，想舉家搬回老家鄭州。

    但令他萬萬沒有想到的是，當他找好了新工作，賣掉了天通苑的房子，卻又面臨買不起老家房子的尷尬。

    “我新的工作地點在鄭東新區(qū)，是鄭州最繁華也是房價最高的區(qū)域，雖然之前有心理準備，但實在沒想到現(xiàn)在的價格居然不次于北京。逛了兩個多月了，新房也看二手房也看，還沒來得及做決定，幾乎所有的房子就都幾千元幾千元地漲了起來。原來一萬多的二手房，現(xiàn)在都得賣兩萬，新房就更是貴得超乎想象，看的幾個三居室或四居室項目，單價都是在4-6萬元/平方米。”原以為3萬多的價格賣掉北京的房子能在老家置辦一套更大更好的，但現(xiàn)在看來卻天真得可笑。

    陳先生告訴北京青年報記者，8月30日，他剛剛逛了包括萬科、恒大在內(nèi)的幾個新房，在售樓處門口早已停滿了各種車輛，恒大鄭州項目的銷售人員甚至直白地向他表示，項目精裝修售價在4萬元左右，將在9月10日開盤，排號沒問題，但除非有關系，否則肯定是搶不到房，只能等下一期。

    最后，陳先生無奈下選擇了一個河南本地開發(fā)商的項目，原因很簡單：便宜。“這個樓盤挨著恒大的不遠，毛坯交房，銷售表示售價肯定低于恒大，預計3萬多元。”陳先生表示，即便這個價格與他剛賣掉不久的天通苑價格基本相同，也只能硬著頭皮定下，怕錯過了會更高。但壓力才剛剛開始，新房子是140平方米的三居，賣掉北京的房子買了輛車后只能夠上首付，貸款還需要慢慢還。

    多個二線樓市比北京漲得還兇

    鄭州還不是二線城市中漲得最兇的，雖然北京、上海是樓市的領頭羊和風向標，但在調(diào)控的密集關照下，并沒有脫韁般暴漲，反倒是廈門、蘇州、合肥、鄭州這樣的二線城市，在陸續(xù)放開限購后，今年內(nèi)連續(xù)刷新著地王的紀錄，房價也以“大躍進”的方式趕了上來。

    北京房展組委會秘書長鄭向東就向北青報記者透露，在將要舉辦的北京秋季房展會上，有大量的外地城市項目，與往年抄底價格攬客不同，今年在秋季房展上，這些項目的打折力度明顯弱于今年早些時候的春季房展。在與這些項目交流中發(fā)現(xiàn)，大型房企在當?shù)負尩赝醯呐e動，如同熱傳導一樣，讓整個市場亢奮，二手房、新房齊齊漲價。以鄭州為例，8月份融創(chuàng)和金茂兩大房企均已超過3.6萬元的價格成為鄭東新區(qū)新地王，直接將房價預期提升至6萬元以上。

    數(shù)據(jù)顯示，7月份，在51個新房價格環(huán)比上漲的城市中，漲幅前十位的城市幾乎被二線城市包攬，深圳以2%的漲幅成為唯一上榜的一線城市。

    通過梳理國家統(tǒng)計局3月-7月的70個大中城市住宅銷售價格變動情況發(fā)現(xiàn)，今年3月至今，廈門、合肥已連續(xù)五個月交替領漲70城房價。廈門、合肥新建住宅價格環(huán)比漲幅均在4.6%-5.8%間浮動，且包攬了漲幅排行的前兩位。

    談及二線城市房價連續(xù)領漲的原因，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，由于一線城市地價高、房價高，導致部分投資、投機資金開始撤出一線城市轉向二線城市，知名房企也加大在二線城市的投入力度，使得熱點二線城市的房價漲幅超越一線城市。

    除了北京、上海、深圳仍然嚴格執(zhí)行限購調(diào)控政策以外，目前火爆的廈門、武漢、南京、蘇州、合肥5個二線城市也相繼戴上“緊箍咒”，陸續(xù)出臺了不同程度的限購或限貸舉措。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，同樣是房價漲幅比較快的城市還有杭州、天津、福州、鄭州等，也可能跟進出臺“收緊”的調(diào)控政策。

    房抵貸等金融產(chǎn)品成為幫兇

    對于一、二線城市的火爆，寬松的信貸被業(yè)內(nèi)認為是最直接的推手。消費貸、房抵貸、首付貸等產(chǎn)品的推出，為購房提供了各種杠桿。

    其中，房抵貸已悄然成為樓市投資者的偏好。所謂房抵貸，即二次抵押貸款，貸款用途為消費或經(jīng)營，包括買車、裝修、教育、醫(yī)療、旅游等用途，不能用于買房。但是，由于銀行與中介等在受托支付上發(fā)明 多種規(guī)避之道，銀行難以對貸款去向進行監(jiān)管。因此，房抵貸的真實資金用途，也包括去買房，二次抵押貸款的火熱恐擴散房市風險。

    據(jù)不完全統(tǒng)計，至少包括農(nóng)行、建行、民生、中信華夏、平安等多家銀行均推出了“房抵貸”產(chǎn)品?，F(xiàn)在，即使名下仍有貸款未結清的房屋，只要還款一年以上，就可以申請二次抵押。

    換句話說，只要名下有房子，不管貸款有沒有結清，我都可以進行抵押貸款，接著來買房子。

    目前，銀行的這項業(yè)務規(guī)模已經(jīng)不小。房抵貸額度在大行間控制在300萬以內(nèi)，而中小銀行最高則能貸出上千萬元。不僅如此，房抵貸已經(jīng)開始玩出了新花樣。部分金融機構開始跟P2P平臺合作，將房抵貸變成了在P2P平臺上流轉的理財產(chǎn)品。

    類似的杠桿產(chǎn)品讓買房投資成為了并不遙遠的事，即便手頭緊張、缺少現(xiàn)金，也通過房抵貸獲得首付，撬動千萬級別的房子，等待升值后出手。

    二手房降溫 9月新政或將定調(diào)

    與二線城市異?；鸨啾?，北京樓市已經(jīng)開始出現(xiàn)分化，二手房則出現(xiàn)了降溫苗頭，信貸收緊的消息也不斷傳出。

    首先是房屋成交前被看次數(shù)增加，決策周期延長。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計：8月每套房源在成交前的平均被看次數(shù)為9.75次，自3月以來已連續(xù)5個月上漲，這表明購房人的購房決策周期在逐步拉長，市場或將逐步降溫。

    其次，6~8月份二手房整體成交量減少。據(jù)統(tǒng)計：從6~8月份，北京二手房整體成交量來看，月均交易量為20583套，與3~5月份27436套的月均成交量相比，下跌了25%。

    對此，某房企營銷負責人表示，二手房對市場的感知往往早于新房，二手房降溫或許將引導新房市場降溫。預計北京將會出臺一些新政策，控制市場熱度。

    目前來看，與傳聞中的提高首付、收緊信貸相比，針對商住樓的限購政策最有可能出臺。亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫認為，近期關于商住項目收緊調(diào)控的傳言再起，據(jù)傳一份關于嚴格遏制商改住項目的方案已于8月31日前提交給北京市政府，9月或將暫停商住類項目的兩證發(fā)放。

    除此之外，胡景暉認為，是否會對信貸進行調(diào)整也將在9月份逐步明朗，市場預計將回歸理性逐步降溫。9月份北京二手房成交情況或將定調(diào)四季度的市場走勢。