成交結(jié)構(gòu)新變化 賣6套二手房才成交1套新宅

8月的北京新房和二手房的成交情況呈現(xiàn)出反向態(tài)勢。由于成交結(jié)構(gòu)的變化，新房市場量價齊跌；但二手房市場依然穩(wěn)定且呈現(xiàn)量價齊升態(tài)勢。不過，一個明顯的趨勢是，新房市場交易的規(guī)模越來越小，有業(yè)內(nèi)人士透露同一時期成交6套二手房，新建普宅僅能成交1套。二手房成為北京房地產(chǎn)市場的交易主力。

普宅與二手房成交比近1:6

“想在亦莊或西紅門區(qū)域買一套500萬至800萬元的新房，竟然沒有合適的。”在問詢了多個樓盤之后，市民王女士感到有些低落，“項目本來就不多，每次開盤的房源還特別少。”

新房市場越來越“遠(yuǎn)郊化、豪宅化”，能夠滿足工薪階層置業(yè)升級的中端項目供應(yīng)不足，使得大量改善型購房需求轉(zhuǎn)向二手房市場。從8月份的數(shù)據(jù)可以看出，新房的成交大部分集中在自住房和公寓類產(chǎn)品，且集中在遠(yuǎn)郊區(qū)。工薪階層的改善型購房家庭，尤其是首次改善的家庭成為目前二手房市場的主力軍。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉解釋，城六區(qū)交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)等配套更加完善，且選擇更加多樣化，刺激了8月份城六區(qū)二手房交易量的上漲。

同時，8月份恰逢學(xué)區(qū)房置業(yè)高峰，不少兩三歲孩子的家長未雨綢繆，為孩子三四年后能夠滿足學(xué)校的落戶條件而入學(xué)，城六區(qū)教育資源豐富，所以吸引了更多的改善型購房家庭。

多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，北京全市二手住宅交易量已達(dá)18.35萬套，但新房市場去除保障房、自住房、公寓類產(chǎn)品之外，普通住宅和別墅類項目僅累積成交33164套。也就是說，北京房地產(chǎn)市場上，每成交五至六套二手住宅，才有一套普通住宅和別墅類項目成交，二手市場成為絕對主力。

8月新房價格下跌全靠自住房

根據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計，8月北京全市新建商品房住宅（不含保障房）成交量為12541套，環(huán)比7月下跌9.5%。價格上，成交均價為31161元/平方米，環(huán)比7月全月下降6.1%。成交均價的下降，主要是受成交結(jié)構(gòu)的影響，均價普遍較低的自住型商品房出現(xiàn)大量成交。8月份北京普通住宅、公寓類產(chǎn)品、別墅交易量較7月份分別下降17.3%、24.9%、11.4%，而自住房大漲了61.6%。事實上，如果把自住房和公寓類產(chǎn)品扣除，普通住宅和別墅類產(chǎn)品交易量為4175套。

從成交的區(qū)域分布來看，8月北京新建商品房住宅成交最多的三大區(qū)域分別為房山區(qū)、順義區(qū)、昌平區(qū)，三區(qū)成交總量占全北京的將近5成。成交量最多的前10個項目中，除去恒大濱河左岸、龍冠冠華苑、北京城建上悅居3個自住房項目，其余7個全是公寓類產(chǎn)品。

二手房住宅則量價齊升，共網(wǎng)簽25670套，環(huán)比7月上漲了15%；成交均價為4.25萬元／平方米，相比7月的4.18萬元／平方米上漲了1.7%。 8月份北京各區(qū)二手房交易量普遍上漲，尤其是西城區(qū)和石景山區(qū)的交易量漲幅最大，分別達(dá)到了46%和32%。此外，朝陽、海淀、豐臺、東城四區(qū)的二手房交易量漲幅也均在二成以上。與城市核心區(qū)城六區(qū)相比，大興、昌平、通州等熱門近郊區(qū)的二手房交易量漲幅則相對較小。

未來樓市調(diào)控預(yù)計向二手房傾斜

房地產(chǎn)市場成交的二手房化，主要一個原因還在于新建商品房住宅供應(yīng)量的減少。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，北京新建商品房住宅新增供應(yīng)套數(shù)為18399套，相比2015年同期減少了37.2%；新增供應(yīng)面積276.48萬平方米，供應(yīng)量和供應(yīng)面積均刷新了歷史最低記錄。

“從普通住宅和別墅類產(chǎn)品的均價來看，單套成交金額已經(jīng)到達(dá)526萬元，剛需已經(jīng)很難進(jìn)入。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，如果以環(huán)線劃分，四環(huán)以內(nèi)普通住宅和別墅類產(chǎn)品平均單套價格已經(jīng)高達(dá)1500萬左右，四環(huán)與五環(huán)之間平均單套價格達(dá)到817萬元，五環(huán)與六環(huán)之間達(dá)到613萬元，六環(huán)之外的單套均價為298萬元。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，整體來說北京不存在去庫存的問題，但在庫存結(jié)構(gòu)上卻存在高端豪宅庫存壓力越來越大，而適合工薪大眾階層置業(yè)升級的普通住宅項目嚴(yán)重供不應(yīng)求的矛盾。這也使得更多的改善需求流向二手房市場，“隨著自住型商品房迎來供應(yīng)高峰，三四季度將成為新房市場的成交主力，受此影響，新房市場整體均價將保持平穩(wěn)。”

張大偉則進(jìn)一步表示，土地供應(yīng)趨勢性減少，一線城市的二手房成交面積都在新房的2倍以上，南京、福州等二線城市的二手房交易活躍程度也超過新房，“未來樓市調(diào)控預(yù)計更多的傾斜二手房稅費(fèi)政策調(diào)整。”