瘋狂的房價(jià)與GDP的博弈:底部周期的分歧

    “有個(gè)做類似于無人機(jī)的客戶，原來是在我們產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃辦公樓，兩個(gè)月前忽然決定要買一個(gè)物業(yè)，總計(jì)花費(fèi)了4700萬。一方面他們拿到了C輪融資，另一方面，他們認(rèn)為現(xiàn)在租金漲太多。”嘉豐達(dá)資產(chǎn)管理有限公司執(zhí)行董事長汪浩在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示。

    汪浩感慨稱，資產(chǎn)價(jià)格上漲對市場的誘惑太大。對于中小企業(yè)而言，主營業(yè)務(wù)就這么多，資產(chǎn)增值還是很誘惑人的。汪浩所在的公司也在加大持有型物業(yè)比例。

    以房地產(chǎn)為主的資產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，不僅企業(yè)、購房者，甚至社會(huì)性的開始熱衷于購買資產(chǎn)。汪浩認(rèn)為，5月初“權(quán)威人士”講話降低了市場對刺激政策的預(yù)期。未來政策層面會(huì)在“穩(wěn)增長”與“供給側(cè)改革”之間尋找平衡點(diǎn)，再平衡過程可能較長。

    現(xiàn)階段，如中金公司所言，國有部門主導(dǎo)的基建與房地產(chǎn)投資仍是穩(wěn)增長的主力，低迷的民間投資反映出復(fù)蘇的基礎(chǔ)不牢固。

    資產(chǎn)購買潮

    汪浩表示，今年上半年，并購交易都比較活躍。股票和債券市場不好，整個(gè)投資都要靠固定資產(chǎn)。對于一些新興行業(yè)尤其是科技企業(yè)而言，拿到錢更為容易，也有能力購買一些資產(chǎn)。

    TMT企業(yè)（指以互聯(lián)網(wǎng)等媒體為基礎(chǔ)將高科技公司和電信業(yè)等行業(yè)鏈接起來的新興產(chǎn)業(yè)）近年來是北京大宗辦公樓投資交易最活躍的買家類型之一，而不動(dòng)產(chǎn)對TMT企業(yè)的戰(zhàn)略價(jià)值以及自用型買家可獲得的融資和政策鼓勵(lì)更加刺激了TMT企業(yè)的投資需求。

    世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部執(zhí)行董事紀(jì)剛表示：北京商業(yè)地產(chǎn)市場可投資交易項(xiàng)目少，且由于市場對首都經(jīng)濟(jì)運(yùn)行維持較強(qiáng)信心，以及市場貨幣充沛且融資價(jià)格走低，辦公樓業(yè)主仍將傾向于持有物業(yè)，對出售價(jià)格依然持較高預(yù)期。

    除了企業(yè)購買，個(gè)人房產(chǎn)交易也極為活躍，資產(chǎn)價(jià)格在不斷上漲。

    數(shù)據(jù)顯示，以北京為例，北京四環(huán)內(nèi)平均單套已經(jīng)高達(dá)1500萬左右，而全市平均單套商品房住宅成交金額也達(dá)到了526萬的歷史最高點(diǎn)：五環(huán)內(nèi)北京商品房住宅平均單套成交金額達(dá)到了1010.3萬，相比前一年上漲了30%。

    中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2016年8月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格 為12270元/平方米，環(huán)比上漲2.17%，漲幅較上月擴(kuò)大0.54個(gè)百分點(diǎn)。

    135家企業(yè)半年報(bào)也可以顯示房地產(chǎn)市場的活躍。2016年上半年，135家房企營業(yè)收入為5695.3億，相比2015年同期的4118.4億漲幅高達(dá)37.11%。

    土地市場交易也很火爆。數(shù)據(jù)顯示，截止到8月30日，累計(jì)50大城市土地出讓金達(dá)到了1.5萬億，相比2015年同期的9862億，上漲幅度達(dá)到了51.3%。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉發(fā)現(xiàn)，除了“假離婚”投資買房，還有以公司形式投資購房、開發(fā)商員工自己炒自己的房子、以海外戶籍身份投資購房等等現(xiàn)象，此外，投資客不僅僅局限于在本城市投資，也根據(jù)不同城市的特征開始在不同城市間輪動(dòng)。

    “按照投資的邏輯來看，哪里有投資回報(bào)，投資的資金必然流向哪里，當(dāng)前來看，房價(jià)上漲的預(yù)期仍然存在，投資客此時(shí)進(jìn)場仍然有利可圖，這成為投資客持續(xù)進(jìn)場樓市很重要的原因。”

    調(diào)整周期會(huì)不會(huì)來？

    汪浩關(guān)心的是，高漲的資產(chǎn)價(jià)格到底能持續(xù)多長時(shí)間？

    他認(rèn)為，上半年對外投資增長迅猛，但受限于中國外匯儲(chǔ)備的減少、美元對人民幣匯率的升高以及市場準(zhǔn)入互惠性等問題的存在，下半年對外投資額度收緊。M1、M2增速“剪刀差”擴(kuò)大投資活躍度下降，貨幣在支撐資產(chǎn)價(jià)格和金融體系穩(wěn)定。

    汪浩判斷，未來會(huì)出現(xiàn)L型經(jīng)濟(jì)調(diào)整的周期，也就是說相對寬松貨幣環(huán)境持續(xù)的時(shí)間，也是資產(chǎn)價(jià)格上升的周期。

    那么，重要的是，調(diào)整周期會(huì)在什么時(shí)候到來？

    專家認(rèn)為，整體上，未來市場還是會(huì)保持目前的發(fā)展態(tài)勢，但是短期內(nèi)房價(jià)也好，地價(jià)也好，上升的速度太快了，可能會(huì)帶來一些其他方面的干擾因素，比如說政策，現(xiàn)在上海的政策已是呼之欲出。政策一旦出現(xiàn)之后，肯定會(huì)對短期的市場產(chǎn)生一些影響。另外一點(diǎn)是貨幣，因?yàn)樨泿艑捤?，房地產(chǎn)才如此火，開發(fā)商才會(huì)有這么多堅(jiān)定的信心拿地，看好未來。如果一旦貨幣市場進(jìn)行一些限制，一定會(huì)對市場產(chǎn)生影響。專家認(rèn)為，短期內(nèi)，房價(jià)地價(jià)的快速上升，積累了一些意外，這些可能會(huì)出現(xiàn)一些風(fēng)險(xiǎn)。

    但專家認(rèn)為，房價(jià)也不會(huì)出現(xiàn)大跌。他認(rèn)為，中國的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在也承擔(dān)不起出現(xiàn)房價(jià)大跌的局面，另外也不太會(huì)有貨幣收緊的可能。

    旭輝董事長林中則認(rèn)為，如果房價(jià)上漲過快，政府就會(huì)調(diào)整。這就意味著明年拐點(diǎn)發(fā)生的概率比較大；如果政府未來不加碼調(diào)控政策，行業(yè)的拐點(diǎn)可能頂多出現(xiàn)在2018年。

    “如果你相信中國北上深的房價(jià)能在三到五年趕上香港，現(xiàn)在的土地就可以買；如果你認(rèn)為北上深的房價(jià)在三到五年內(nèi)趕不上香港，那現(xiàn)在的土地就不能買。但是我相信北上深在十年、二十年內(nèi)，有可能趕上香港。如果人民幣貸款利率只剩下2%的時(shí)候，資產(chǎn)價(jià)格一定會(huì)漲，可能會(huì)趕上香港。但是我自己的常識(shí)是，短期之內(nèi)趕不上香港。就像2009、2010年那一波，杭州均價(jià)超過北京、上海，我覺得好像不符合我的常識(shí)和邏輯，因?yàn)橥顿Y還是要尊重常識(shí)、敬畏規(guī)律、認(rèn)清本質(zhì)。”這是林中對于地王的建議。

    汪浩認(rèn)為，所謂的供給側(cè)改革就是尋找再平衡的過程，但平衡點(diǎn)挺難把控。他預(yù)測，這個(gè)平衡點(diǎn)可能會(huì)需要兩年到三年。貨幣寬松的狀態(tài)會(huì)像水龍頭一樣，會(huì)有一些小小的擰開動(dòng)作，持續(xù)放一些。“目前民間投資這么低，只能靠房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施，兩權(quán)相害取其輕，這是改革的整體問題。”