“彈藥”充足:房企“舉債擴張”的秘密

    公司債依舊是房企融資的主要渠道，占比達42%，而30強房企融資統(tǒng)計顯示，公開和非公開發(fā)行公司債規(guī)模近乎相當。

    今年以來，地王頻現(xiàn)，房企在拿地方面底氣十足。房企之所以能夠表現(xiàn)如此，是因為自去年以來，房企融資規(guī)模大增，融資成本也在大減，融資渠道也相對以前增多，甚至還出現(xiàn)了資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新融資渠道。

    21世紀經(jīng)濟報道統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年1-7月，房企融資方式主要集中在公司債、委托貸款、部分銀行貸款以及票據(jù)等。受匯率風險影響，房企不僅大幅減少海外融資，一些房企甚至提前結(jié)束部分美元債。

    融資能力是房企的核心競爭力之一，在行業(yè)利潤壓縮、房企紛紛轉(zhuǎn)型的時代，優(yōu)秀的融資能力能夠有效控制成本保證盈利空間，也可以改善財務(wù)結(jié)構(gòu)維持穩(wěn)健運營，還能為轉(zhuǎn)型提供源源不斷的“彈藥”。

    借用中國房產(chǎn)信息集團（CRIC）分析師房玲的總結(jié)：2016上半年，國內(nèi)融資環(huán)境依舊寬松，大多數(shù)房企如沐春風，享受著流動性充沛的甘霖。

    108家房企上萬億“彈藥”來源

    流動性充沛在房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的極為明顯。

    據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2016年上半年國內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)寬松，各房企融資規(guī)模普遍大漲，30強房企融資規(guī)?？傤~達3988億元。

    21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，自2015年7月開始到2016年7月期間，108家房企融資總額約為13361億元（該該數(shù)據(jù)只包括可查的公開信息部分），最為活躍的月份是2015年12月和2016年1月。融資的主要來源是債券，其次是銀行貸款、增發(fā)配股，信托只是少數(shù)。

    今年7月，108家房企融資總量較上月有所回落，環(huán)比下降25%，但相比上年仍處于高位，同比增幅近90%。從融資結(jié)構(gòu)來看，7月公司債仍為房企融資主流，占融資總額的44%，相對上月提高16個百分點；其次是委托貸款數(shù)額占比較多，占融資總額近28%。在公司債發(fā)行中，7月發(fā)行數(shù)額較大的企業(yè)有華夏幸福、金科、泰禾，發(fā)行規(guī)模分別高達52億、46億、45億，房企積極大量融資，配合企業(yè)拿地、項目開發(fā)等資金需要。

    7月融資渠道特點代表了目前房企融資渠道的整體特點。總體來看，公司債是主要的“彈藥”來源。

    21世紀經(jīng)濟報道記者根據(jù)CRIC提供的房企融資明細來看，上半年公司債依舊是房企融資的主要渠道，融資金額占比達42%。值得注意的是，由于公開發(fā)行的公司債有累計發(fā)行余額不超過最近一期凈資產(chǎn)值（含少數(shù)股東權(quán)益）40%這一限制，部分房企在去年年末或今年年初便已逼近限額，故今年以來非公開發(fā)行公司債逐漸增加，上半年30強房企公開和非公開發(fā)行公司債規(guī)模近乎相當。

    房企公司債緣于2015年下半年。

    自2009年國內(nèi)債券融資暫停后，至2014年7月新城發(fā)行第一筆用于保障房的公司債，再到2015年1月15日證監(jiān)會發(fā)布《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》，時隔六年，公司債經(jīng)歷了管制-寬松-放開三步走，公司債發(fā)行的主體范圍由原來的限于境內(nèi)證券交易所上市公司、發(fā)行境外上市外資股的境內(nèi)股份有限公司和證券公司擴大至所有公司制法人。并且2015年5月27日國家發(fā)改委還發(fā)布了《關(guān)于充分發(fā)揮企業(yè)債券融資功能支持重點項目建設(shè)促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的通知》來營造較為寬松的融資環(huán)境，拉動經(jīng)濟增長。

    境外債務(wù)風險

    受益寬松的流動性，房企融資成本也呈現(xiàn)出歷史上新低。

    萬科3月發(fā)行了30億中期票據(jù)，利率為3.2%，4月發(fā)行了三筆于2019年到期合計36.5億港幣的有擔保票據(jù)，年息更是低至2.5%，對比企業(yè)2015年底 6.54%的加權(quán)平均融資成本來看，變化顯著。龍湖上半年發(fā)行了兩期共81億元公司債，利率介于3.19%-3.75%之間，而企業(yè)2015年底總有息負債的平均資金成本為5.74%； 融創(chuàng)2016年上半年新增借款加權(quán)平均融資成本為6.1%？。

    值得注意的是，曾經(jīng)備受房企青睞的海外融資不再受寵。房企在大舉境內(nèi)融資的同時，也在關(guān)注和降低海外融資風險。

    6月6日，SOHO中國發(fā)布公告稱，已經(jīng)贖回總額為2.53億美元的2022年到期優(yōu)先票據(jù)，總贖回價為2.82億美元。

    SOHO中國首席執(zhí)行官張欣在中期業(yè)績會上稱：“作為企業(yè)，我們會規(guī)避任何有可能看到的債務(wù)風險。我們看到人民幣在貶值，作為管理層，我們一定要降低美元的外債的風險，這個是毫無疑問的。我們只不過速度非常快，快速把美元債務(wù)都還掉了。當然，一個很重要的原因是因為我們手里有很多的錢。目前美元外債我們只有6%，規(guī)避了人民幣下跌的風險。”

    融創(chuàng)中國CEO汪孟德稱，境內(nèi)外融資成本差距比較明顯。相對于境外融資，境內(nèi)的債會便宜很多。人民幣貶值導致溢利的下降。境內(nèi)債會越來越多，境外債會縮減明顯。融創(chuàng)中國未來還會縮短境外債。

    遠洋董事局主席李明稱，目前公司融資方面，信托在去年已經(jīng)沒有，開發(fā)貸也沒有。主要的負債結(jié)構(gòu)已經(jīng)調(diào)整成為以境內(nèi)的人民幣公司債和境外的公司債為主。目前境內(nèi)、境外債的比例占到50%左右，上半年也減了一些。

    李明也表示，匯率對沖的手段上來說，一是減債，明年上半年負債到期的窗口能夠還掉一些；第二是增加美元的投資，拿美元的負債去投美元資產(chǎn)。美國、香港、澳大利亞、歐洲都有在談這樣的投資機會；第三，做一些小額的、小比例的匯率對沖。

    總體上，流動性充沛令房企更有底氣大幅擴張拿地，其中也不乏激進的企業(yè)。

    比如恒大。標普近期就表示，盡管恒大集團銷售增長強勁，但預期2016年公司的財務(wù)杠桿仍將居高不下。今年上半年該公司土地收購成本約為870億元人民幣，受其激進擴張意愿拖累，財務(wù)杠桿變?nèi)酢Ｍ瑫r，受此影響上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流出高達770億元。截至2016年6月該公司的債務(wù)較去年底增長34%至4970億元。我們認為該公司有望完成2016年調(diào)整后的銷售目標3000億元。然而，考慮到該公司激進的舉債擴張，其債務(wù)水平仍將維持在高位。