五城吹響二線樓市限貸限購號角 能否抑制房價上漲？

    北上廣深外，目前廈門、武漢、南京、蘇州、合肥5個二線城市相繼開始實行不同程度的限購或限貸舉措。其他一些城市收緊樓市政策的消息亦不時傳出，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策將會全面轉(zhuǎn)向？分析人士認為，因城施策大方向下，房價增幅過快的城市，未來都有可能出臺各類版本的限貸限購做法。

    二線樓市“熱傳導” 連續(xù)5個月領漲70城房價

    7月份，在51個新房價格環(huán)比上漲的城市中，漲幅前十位的城市幾乎被二線城市包攬，深圳以2%的漲幅成為唯一上榜的一線城市。

    記者梳理國家統(tǒng)計局3月-7月的70個大中城市住宅銷售價格變動情況發(fā)現(xiàn)，今年3月至今，廈門、合肥已連續(xù)五個月交替領漲70城房價。廈門、合肥新建住宅價格環(huán)比漲幅均在4.6%-5.8%間浮動，且包攬了漲幅排行的前兩位。

    談及二線城市房價連續(xù)領漲的原因，專家告訴中新網(wǎng)記者，由于一線城市房價過高，部分投資、投機資金開始撤出一線城市轉(zhuǎn)向二線城市，使得熱點二線城市的房價漲幅超越一線城市。

    “同類型房價漲幅比較快的城市還有南京、合肥、杭州、天津、福州、惠州等。”業(yè)內(nèi)人士注意到，只要是房價上漲速度較快的城市，都有可能出臺“收緊”的調(diào)控政策。

    蘇州、廈門吹響二線城市限購號角

    8月31日，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布通知稱，自9月5日起廈門將執(zhí)行住房限購政策，成為繼蘇州之后第二個開啟限購的二線城市。 武漢同日宣布收緊個人住房貸款政策，二套房貸款首付最低比例提升至40%。

    雖然廈門、武漢同步出臺樓市收緊政策，但力度明顯有所不同。 “廈門在今年7月就出臺了限貸政策，本次只是在房價依然未抑制住的情況下加碼限購；而武漢則是剛剛上馬限貸。”在業(yè)內(nèi)人士看來，兩城政策力度的差異取決于房價漲幅的高低。

    至此，北上廣深四個一線城市在內(nèi)，全國有九個城市，實行了不同程度的限購和限貸政策。二線樓市中，蘇州和廈門實施了限購政策，合肥、南京、武漢出臺了限貸政策，這5個二線城市的樓市政策均被套上了“緊箍咒”。

    限購限貸+限漲 “控房價”效果如何？

    無論是限貸限購，還是蘇州等地祭出的“限漲”新招，其最終目的都是“控房價”。

    在蘇州發(fā)布的政策特別為房價漲幅設置了“天花板”。“在對外銷售商品房時，實際銷售價格不得高于申報價格，申報價格3個月內(nèi)不宜調(diào)高，6個月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，12個月內(nèi)不宜超過12%，同一批次房屋間價格不得調(diào)劑使用。”

    業(yè)內(nèi)人士認為，政策雖然直接影響不大，但從購房者心理影響看，代表了新一輪收緊調(diào)控的開始。 需要購房者厘清的是，樓市調(diào)控目的并不是降房價，而是“控房價”。

    “從成交量和房價漲幅來說，調(diào)控還是有一定收效的。但購房者也應該意識到，調(diào)控只會讓漲幅縮小，而不是房價下跌。”專家認為最關鍵的問題是，這些房價上漲較快的城市庫存量也不足，總體來講房價仍會繼續(xù)上漲。真正的量價齊跌態(tài)勢要到2017年才會出現(xiàn)”。

    他說，一線城市會繼續(xù)上漲，基于對政策收緊的擔憂，部分購房者會提前完成置業(yè)計劃；受收緊政策的打壓，二線城市房價會開始趨緩；三、四線城市將出現(xiàn)房價小漲的現(xiàn)象，與“去庫存”下需求釋放的態(tài)勢有關。

    天津、鄭州、東莞……專家析稱這些城市或跟進限購

    “從后續(xù)市場走勢來看，天津、合肥、武漢、鄭州、杭州、福州、東莞、珠海等城市限購的可能性非常大。”

    專家說，此類城市炒房現(xiàn)象比較嚴重，而房價增幅過快，都有可能出臺各類版本的限購做法，“或在收緊外地人限購政策、收緊二套房購房政策、提高銀行信貸利率，以及分區(qū)調(diào)控等政策方面打組合拳”。

    不僅如此，已有限購限貸政策加身的上海，最近也傳出要再度收緊調(diào)控的消息。 傳言之一就是，如果上海戶籍居民認購第二套房，但第一套不拋售的，那么第二套房就需要最低交納七成首付。

    “這會讓此前不積極換房的購房者非常懊惱，因為換房成本明顯增加，七成首付成為主要的購房壓力。”專家透露，傳言處于一直存在、卻始終無辟謠的狀態(tài)，可信度較高，預計9月底或10月初有可能出臺。