庫存不足成樓市“催漲令” 新房庫存怎么總是不足

    僅僅兩三年前，剛需為主的時代，通州、大興、房山等樓盤集中地，新項目都是一個一個扎堆入市，不但給了購房人更多的選擇，彼此間的競爭關(guān)系也讓樓市價格穩(wěn)定了相當(dāng)長一段時間。

    但如今，北京樓市早已沒有了當(dāng)初的熱火朝天，反而面臨著無房可賣的窘境。不但推出的新盤數(shù)量大幅減少，每個新盤推出的房源更是斷崖式下跌至百余套。即便在一些熱點區(qū)域，各個項目也都很有“默契”地錯開了開盤時間，這就導(dǎo)致每一個新項目入市時都幾乎沒有競爭對手，很輕松地實現(xiàn)了熱銷甚至日光。

    對于這樣的轉(zhuǎn)變，我們最常聽到的一句話就是“庫存不足”。但事實上，從2013年到2015年，北京的賣地收入分別達(dá)到了1800億元、1900億元和2000億元，連續(xù)三年刷新紀(jì)錄，那為何還會導(dǎo)致2016年出現(xiàn)供應(yīng)荒呢？帶著這樣的疑問，本期《廣廈時代》對北京樓市的庫存進(jìn)行調(diào)查。

    庫存不足 一次次成為樓市“催漲令”

    陳女士幾個月前就看上了萬科在通州臺湖的城市之光·翡翠四季項目，最初從置業(yè)顧問那里打聽的消息是項目主打128平方米的平層和疊拼別墅，參照周邊在售的價格，可能的售價大概在500萬至600萬左右。

    在隨后的時間里，由于北京樓市整體出現(xiàn)了明顯升溫，各個項目都在漲價，陳女士也默認(rèn)了翡翠四季會隨行就市上調(diào)售價的可能。直到最近，眼瞅項目開盤在即，置業(yè)顧問給出預(yù)計開盤的價格時，仍讓陳女士大吃一驚：“平層700萬起，疊拼800萬起。”

    “這樣的價格比我預(yù)想的嚴(yán)重超支。”陳女士告訴北京青年報記者，但即便如此，她仍不會放棄，原因很簡單，除了看好項目自身條件以外，置業(yè)顧問也同時勸她，全北京都是庫存緊張，新盤本來就少，錯過了再想買價格會更高的。

    不僅是限購的通州，幾乎全北京的區(qū)域，都在以“庫存不足”說事。有人開玩笑稱，全國都是幾套房搶一個人，只有北、上、廣、深是幾個人搶一套房。

    上周末開盤的電建·金地華宸又是幾個人搶一套房的項目。從凌晨6點起，就有300余組購房人陸續(xù)聚集在門頭溝新城附近。當(dāng)天這個新項目共推出了156套精裝修平層產(chǎn)品，很快就被一搶而光。據(jù)開發(fā)商透露，所有房源40分鐘便全部售罄，平均1分鐘就能賣4套。

    即便門頭溝作為新城，并不缺少在售的新盤項目，也不會因為限購而奇貨可居。但實際上，除了商住公寓外，真正在售的住宅并不多，幾乎每一個新項目入市都會遭到熱捧。

    根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，9月，作為金九銀十的開端，預(yù)計入市的新盤項目僅僅只有30個，拋去商住與別墅，普通住宅僅有十余個項目。完全沒有了往年銷售旺季的紅火，取而代之的是嚴(yán)重的供應(yīng)不足。

    開發(fā)商分批次推盤加劇庫存緊張

    庫存不足除了導(dǎo)致新盤數(shù)量大幅減少以外，一些人為因素進(jìn)一步加劇了供需矛盾。像一些開發(fā)商每次開盤只拿出幾十套房源，卻通過連續(xù)多次加推，以類似于饑餓營銷的方式，營造出火熱銷售的氣氛。

    上周末，亦莊一處改善型大盤就推出新房源，30分鐘便告售罄，但實際上，這次開盤僅僅推出了一棟樓，44套房源。據(jù)了解，該項目已經(jīng)多次通過僅推出的幾十套房源的方式進(jìn)行銷售，從而造成區(qū)域庫存緊張，搶房的場面。

    北青報記者通過查看北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，上述項目最新一期銷售許可證早在今年4月份獲批，共計三棟樓122套房源。而此次推出的這棟樓王就是早在4個月以前就取證入市的樓座。

    實際上，早在2010年4月，住建部就出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，明確要求對于取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，嚴(yán)肅查處捂盤惜售等違法違規(guī)行為。

    但目前樓市的現(xiàn)狀是，開發(fā)商在一張預(yù)售許可證下以“少量多批”形式推盤仍不在少數(shù)。如大興某項目包含了公寓、平層、類別墅等不同產(chǎn)品類型，雖然同屬一張預(yù)售證中，但每種產(chǎn)品類型都各自分別推盤，甚至同種類型產(chǎn)品也分多批開盤。

    對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，多批次推盤可以讓房企對市場的試探更充分，房企可以根據(jù)實際需求情況掌握價格水平。但同時，也人為制造出了熱銷和存貨緊張的搶房場面。

    正是由于種種“便利”，令開發(fā)商明知“少量多批”涉嫌違規(guī)，仍樂此不疲。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申表示，樓盤“少量多批”在一定程度上損害了購房者的利益，減少選擇余地，讓本就緊張的供需矛盾更加擴(kuò)大，加劇了購房人的恐慌。

    真實庫存可能比數(shù)據(jù)反映的更低

    那么，開發(fā)商不停強(qiáng)調(diào)庫存不足，到底北京有多少庫存呢？

    數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前北京樓市的庫存住宅房源基本處于歷史最低點。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至8月30日，北京可售期房住宅的剩余套數(shù)為28932套，面積約398.7萬平方米，可售現(xiàn)房住宅套數(shù)為32450套，可售面積約416.1萬平方米。當(dāng)前庫存期房加現(xiàn)房的合計住宅套數(shù)也僅為61382套，平均單套面積為132.7平方米。

    單獨從數(shù)據(jù)看，6.1萬套的庫存量可以說是從2014年10月一路跌下來的。最高點曾是9.2萬套，當(dāng)下庫存已經(jīng)去化了3萬多套。

    另外從去化周期看，當(dāng)下的庫存6.1萬套，按照二季度純商品房住宅成交的1.4萬套計算，大約去化周期是13個月。

    不僅如此，在一些業(yè)內(nèi)人士看來，樓市實際的庫存甚至低于統(tǒng)計數(shù)據(jù)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就表示，在樓市庫存的6.1萬套住宅中，其中還包含1.7萬套的回遷房庫存。剔除回遷房之后，剩余的庫存房源中還有大量的無效庫存，這類未簽約的無效房源基本都是有問題的資產(chǎn)或者是開發(fā)商自用的資產(chǎn)。

    所以，張大偉認(rèn)為，在剔除了2016年新供應(yīng)待簽約的房源，剔除2013年前多年未出讓的無效房源，可以稱為庫存的只有大約1.5萬套住宅房源。

    但同時，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京樓市的庫存緊張并不是最近才有的，一直以來已經(jīng)多次經(jīng)歷庫存低谷。

    我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉就表示，庫存量應(yīng)動態(tài)看待，并不是一個靜態(tài)數(shù)字。在市場不斷簽約成交的同時，新開盤待售的樓盤也在不斷增加。再加上自住房等房源的入市，都能在一定程度上緩解庫存的壓力。

    土地供應(yīng)量連降三年為庫存不足最大推手

    不過，值得關(guān)注的是，土地供應(yīng)目前來看仍是減少的態(tài)勢，或許將進(jìn)一步影響新房住宅的庫存量。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，今年前8個月，北京公開土地市場實現(xiàn)宅地出讓僅7宗，其中純商品住宅的規(guī)劃建筑面積僅42萬平方米。今年上半年，北京萬科只拿了一塊地；北京龍湖拿了兩塊地，還有一些知名開發(fā)商一無所獲。在資金充裕的市場背景下，拿地成為房企門的第一難題。

    事實上，北京土地供應(yīng)的減少并非今年才開始，雖然土地出讓金額連續(xù)刷出新高，但土地出讓宗數(shù)卻連續(xù)三年下降。

    北京市國土局曾對外的表態(tài)是，今年北京市將嚴(yán)控新增建設(shè)用地，各區(qū)落實年度減量目標(biāo)，明確新增建設(shè)用地供應(yīng)對應(yīng)減量騰退用地實施方案，拆多供少，逐步“瘦身”。

    根據(jù)北京市國土局官網(wǎng)顯示，2013年、2014年、2015年全年北京市土地出讓總金額分別為1700億元、1800億元、2000億元。但實際成交的土地卻是逐年減少。2013年共有214宗土地出讓，到了2014年，下降為142宗，2015年更是縮水至109宗，再到如今，前八個月僅出讓了7宗住宅用地。土地供應(yīng)的緊缺可見一斑，這也直接導(dǎo)致了樓市供應(yīng)的銳減和庫存的下降。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：過去幾年，北京供應(yīng)的商品房住宅土地稀缺。從2013年到2015年，北京土地市場供應(yīng)的住宅類用地為113宗，合計建筑面積為2046萬平方米。剔除地塊中包含的其他屬性地塊，只有1350萬平方米為住宅，這其中有800萬平方米左右是自住房及各類保障房。實際商品房住宅用地最近兩年僅供應(yīng)了550萬平方米左右。折算成為商品房住宅只有4.5萬套左右，只夠北京歷史成交最差的一年消化。按照目前市場供應(yīng)比例計算，大部分將建設(shè)成為中高端物業(yè)，以獲得市場溢價。也正因為如此，當(dāng)前樓市的存量房單套面積突破了130平方米，證明存量房住宅中多以大戶型為主。

    亞豪市場總監(jiān)郭毅就預(yù)計，宅地供應(yīng)極度短缺的情況，將使明年能夠入市的純新盤屈指可數(shù)，并且都將以大戶型、豪宅項目為主。因此，預(yù)計明年住宅市場也將面臨更加嚴(yán)峻的“供應(yīng)荒”。

    但同時，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房交易的完善和活躍已經(jīng)明顯超過了新房市場，因此，新房的供應(yīng)不足問題，或許將通過二手房市場得到緩解，因此不必過于看重存量住宅數(shù)量的降低。