銀行集體叫停房產(chǎn)中介“返點” 中介面臨倒閉潮

    今年1月1日開始，上海銀行同業(yè)公會的一份《自律公約》正式生效，這意味著上海的所有中資、外資銀行都將停止向房產(chǎn)中介提供“返點”。

    “這份‘自律’公約，是全體銀行會員單位都參與了并表決通過，這說明上海整個銀行業(yè)都有共識了，就是要向房屋貸款市場中的‘潛規(guī)則’正式說‘不’。”上海銀行同業(yè)公會的一位工作人員這樣告訴記者。

    但上海的一些房產(chǎn)中介從業(yè)人員卻對此尚無法確信：“返點”存在那么久，真的能一夜間就消失？

    中介員工：很難相信銀行真能放棄返點

    銀行對房產(chǎn)中介停止“返點”的旋風在全國已所向披靡。自2009年9月，深圳率先對“返點”說“不”之后，上海、天津等省市的銀行業(yè)協(xié)會陸續(xù)下發(fā)了房貸業(yè)務(wù)《自律公約》，要求各家銀行停止向中介“返點”。

    作為上述“潛規(guī)則”的主角人群的一員，上海市某房地產(chǎn)中介代理行的員工施宇揚最近心緒不寧， 隨著“國十一條”的出臺與稅收優(yōu)惠的取消，最近他手里的生意越來越清淡，《自律公約》的出臺更令他“震驚”：“平時和我們‘關(guān)系’不錯的銀行告知我們不再‘返點’的消息，讓我心里發(fā)怵，不寒而栗。”

    什么是“返點”？施宇揚告訴記者：“在二手房交易中，我們掌握了大量的客源，客戶找哪家銀行辦理按揭，往往我們可以進行‘引導(dǎo)介紹’。作為‘介紹費’，銀行會給中介一定比例的傭金返還。”這在施宇揚看來完全是“合情合理”的，也很符合市場經(jīng)濟的規(guī)則。

    在2009年末記者對上海古北、聯(lián)洋、董家渡等多個板塊的房產(chǎn)中介的調(diào)查中了解到，一般“返點”比例約在總按揭金額的0.5%至1.5%之間，而此前也一度存在2%的驚人情況。

    上海銀監(jiān)局的一位內(nèi)部人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“近幾年，銀行向房產(chǎn)中介返點的方式可謂越來越多樣，‘五花八門’的形式往往不被外界所知。”

    據(jù)這位人士介紹，在“返點”問題上，銀行除了直接給房產(chǎn)中介現(xiàn)金之外，提供各類儲值卡、購物卡也成為慣例，而通過各類名目繁多費用支付“返點”也較為常見，例如勞務(wù)費、廣告費等等。更有甚者則是，銀行用低于市場價格向房產(chǎn)中介提供場地和辦公設(shè)備，組織房產(chǎn)中介員工旅游、抽獎等也成為支付“返點”的方式。

    盡管《自律公約》已經(jīng)生效了半個月，在施宇揚看來，他并不確信“返點”會被立即叫停，“‘返點’已經(jīng)存在那么久了，我很難相信銀行真的完全放棄返點，畢竟銀行也要完成指標，銀行之間也存在激烈競爭啊。”

    “被蒙蔽”的“假按揭”風險

    銀行終止“返點”，更深層次的原因是“返點”給銀行業(yè)界帶來的難測風險。“銀行向房產(chǎn)中介支付傭金，不僅對正常的市場競爭秩序造成影響，而且也隱藏了較大的法律和道德風險。”上海銀監(jiān)局內(nèi)部人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“我們發(fā)現(xiàn)曾出現(xiàn)個別房產(chǎn)中介機構(gòu)和人員為獲取‘返點’，‘飛單’、‘跳單’，甚至在彼此之間買賣貸款資源，損害了客戶利益的情況。”

    施宇揚也對記者坦言：“由于一些銀行給了我們‘返點’，這些銀行的信貸員會把他們應(yīng)該做的事情讓我們中介來包辦了。貸款手續(xù)全權(quán)委托給中介，在業(yè)內(nèi)并不少見，銀行也就省去了按揭借款人面談意向、面簽合同、銀行自辦登記手續(xù)的各類‘形式’。”

    “信貸風險往往容易在這方面產(chǎn)生。”某銀行上海分行風險控制部門負責人告訴記者，“部分銀行信貸負責人發(fā)放房屋貸款時違背了獨立審慎經(jīng)營的原則，我們了解到，一些銀行出現(xiàn)了被中介蒙蔽的情況，出現(xiàn)了提供不實甚至虛假資料的‘假按揭’，騙取了‘返點’，嚴重威脅著銀行信貸資金的安全。”

    據(jù)上海銀監(jiān)局向記者提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年前三季度，上海的中外資銀行購房貸款余額4543.6億元，其中，個人住房貸款余額3827.7億元。

    近年來，銀行核銷的個人不良貸款中大部分是房產(chǎn)中介介紹的業(yè)務(wù)，這引發(fā)了監(jiān)管部門和行業(yè)協(xié)會的警覺。上海銀行同業(yè)公會工作人員坦言，在“天量”個人房貸背后，的確存在房產(chǎn)中介為了獲得銀行“返點”而幫助客戶進行“假按揭”的情況，特別是“炒房團”更樂意通過“假按揭”盡量使用銀行貸款，以期增加投資杠桿比例，獲得更高收益。

    房產(chǎn)中介將背水一戰(zhàn)?

    “如果真的停止‘返點’，我們整個行業(yè)都會掀起倒閉風波。”施宇揚告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“對于大多數(shù)的中介代理行而言，‘返點’收入都能占到營業(yè)收入的三成左右。一旦房地產(chǎn)市場趨冷，銀行停止‘返點’被嚴格執(zhí)行，那肯定會有一批中介會關(guān)門歇業(yè)。”

    在施宇揚看來，停止“返點”其本質(zhì)上是銀行業(yè)與中介業(yè)的利益之爭，面對被各類房產(chǎn)中介“帶旺”的二手房交易市場，銀行想要“甩手單干”了。

    上海銀監(jiān)局相關(guān)負責人則表示，“隨著整個社會信息化水平的提高和銀行自身風險管理的需要，中介在按揭業(yè)務(wù)中所起的勞務(wù)作用越來越少，而此時傭金已經(jīng)變味了，成為部分銀行獲取業(yè)務(wù)來源的手段，進而破壞了市場公平競爭的局面。”

    業(yè)內(nèi)人士認為，整個房貸市場的格局正發(fā)生改變，銀行正通過各類業(yè)務(wù)創(chuàng)新手段從房產(chǎn)中介手中謀取客戶資源，而最為有利的方式就是“直客式房貸”。目前，工商銀行、招商銀行、中信銀行等銀行已經(jīng)開設(shè)了相關(guān)業(yè)務(wù)，直面二手房貸款客戶。與此相對，在生存壓力之下，房產(chǎn)中介也會力圖尋找新的對策“瓦解”銀行同業(yè)公會所建立起來的“自律聯(lián)盟”。