樓市政策二十年 經(jīng)濟(jì)下行期的調(diào)控有何不同？

    過去20年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控都是在經(jīng)濟(jì)上行周期運(yùn)行的，而華泰證券指出，經(jīng)濟(jì)下行周期的調(diào)控正在開啟。

    華泰證券在報(bào)告中指出，在經(jīng)濟(jì)上行期，行政調(diào)控和貨幣調(diào)控同向性極強(qiáng)，同時(shí)調(diào)控可以成功幫助樓市降溫。而在經(jīng)濟(jì)下行期，貨幣調(diào)控和行政調(diào)控開始獨(dú)立，貨幣調(diào)控主經(jīng)濟(jì)、行政調(diào)控主地產(chǎn)，目前看來(lái)，貨幣調(diào)控的力度更大，所以行政調(diào)控的效果并沒有達(dá)到和之前同樣的效果，也就帶來(lái)了這輪調(diào)控的特殊性。華泰提示，需注意政策轉(zhuǎn)向的風(fēng)險(xiǎn)。

    報(bào)告稱，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控只有一個(gè)主旨，即穩(wěn)定發(fā)展住房市場(chǎng)中國(guó)于1998年進(jìn)入商品房時(shí)代，但在此之前已經(jīng)歷過一次房地產(chǎn)泡沫。在市場(chǎng)機(jī)制尚未完善時(shí)，當(dāng)時(shí)的調(diào)控手段僅限于信貸管理和行政管控。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，各項(xiàng)規(guī)章制度隨之建立，從供給端看包括信貸、稅收、土地、戶型結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)準(zhǔn)入等方面；從需求端看包括信貸、稅收和戶籍限制。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，每一個(gè)階段調(diào)控的目的有所轉(zhuǎn)變，如1993年抑制房地產(chǎn)熱，2000~2004年規(guī)范市場(chǎng)和開發(fā)商行為，2005年是穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，2010年開始抑制投資投機(jī)性房地產(chǎn)，但是鼓勵(lì)改善房需求，2016年及未來(lái)5年是要去庫(kù)存?？傮w的調(diào)控主旨不變，即穩(wěn)定發(fā)展住房市場(chǎng)。

    2010年是分界線①：調(diào)控由房企過渡到居民2010年國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)十條”，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，調(diào)控對(duì)象由房企開始過渡到居民。

    2010~2014年是房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)的時(shí)期，房地產(chǎn)投資投機(jī)性屬性開始漸顯。一線城市和多數(shù)二線城市實(shí)施“四限令”，限制居民投資投機(jī)性買房，但是依然鼓勵(lì)居民自住型購(gòu)房。2013年調(diào)控升級(jí)，一方面繼續(xù)抑制投資投機(jī)行為，一方面增加普通住房和土地供應(yīng)量。

    2010年后，城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)開始分化，一線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯高于二三線城市和全國(guó)平均水平，這意味著資金開始擇良而棲，一線城市逐漸成為價(jià)值洼地。

    2010年是分界線②：由整體規(guī)劃變?yōu)榉殖菍?shí)施2010年“新國(guó)十條”還伴隨著各地出臺(tái)地方實(shí)施細(xì)則，主題圍繞“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限外”，從以前一刀切的整體調(diào)控到城市量體裁衣。截止2011年10月，全國(guó)合計(jì)有46個(gè)城市執(zhí)行限貸政策，隨后2014年“930房貸新政”標(biāo)志著“四限令”的松綁，截止2015年底，全國(guó)僅北上廣深和三亞依然實(shí)施限購(gòu)政策。

    2016年8月，蘇州全面停止三套房房貸，認(rèn)貸不認(rèn)房，重啟限購(gòu)政策；南京宣布提高二套房首付比例至50%，并調(diào)整土地公開出讓競(jìng)價(jià)方式。

    調(diào)控到目前為止是在經(jīng)濟(jì)上行周期所運(yùn)行的，經(jīng)濟(jì)下行周期的調(diào)控目前正在開啟在經(jīng)濟(jì)上行期的調(diào)控，始終運(yùn)用了行政調(diào)控和貨幣調(diào)控，而且同向性極強(qiáng)，所以在調(diào)控之后的半年，均產(chǎn)生了較好的效果，達(dá)到了樓市的降溫，這在過去任何調(diào)控周期中均適用，特別是在地產(chǎn)投資決定了經(jīng)濟(jì)增速的時(shí)代。那么當(dāng)前地產(chǎn)投資的占比有所下降，又面臨了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的增速下行，貨幣調(diào)控和行政調(diào)控開始獨(dú)立，貨幣調(diào)控主經(jīng)濟(jì)、行政調(diào)控主地產(chǎn)，目前看來(lái)，貨幣調(diào)控的力度更大，所以行政調(diào)控的效果并沒有達(dá)到和之前同樣的效果，也就帶來(lái)了這輪調(diào)控的特殊性，經(jīng)濟(jì)下行周期的調(diào)控，目前正在開啟。