京城首付貸禁而未止 小貸公司成“中介”

    已經(jīng)被監(jiān)管層三令五申叫停的首付貸仍未絕跡。繼3月監(jiān)管層連續(xù)出手清理整頓之后,七部委日前又聯(lián)合發(fā)文,定性首付貸為違法違規(guī)金融產(chǎn)品,明令要求中介機構(gòu)不得提供或與其他機構(gòu)合作提供首付貸等產(chǎn)品和服務(wù)。然而,北京商報記者在上周末走訪多家房地產(chǎn)中介時發(fā)現(xiàn),不少中介依然在用自己的“小金庫”為購房者做過橋貸,或與銀行等金融機構(gòu)合作,以大額消費貸為購房者墊資。

    小貸公司成“中介”

    在上周末的走訪中,北京商報記者以購房者身份,兵分多路調(diào)查了不同地段的多家房地產(chǎn)中介,發(fā)現(xiàn)了不少違規(guī)機構(gòu)。其中,僅在一郊區(qū)的一條街上就有3家。

    “我看中一套房產(chǎn),首付要70萬元,但目前手里只有40萬元現(xiàn)錢,其余的資金拿去做生意了,一時無法回賬,需要借一筆資金先進行周轉(zhuǎn)。我名下還有一套房產(chǎn),能否提供墊資或首付貸服務(wù)?”

    面對上述問題,昌房地產(chǎn)的一位銷售經(jīng)理表示,購買房屋必須通過他們公司交易才可以得到墊資,錢是公司自己的,額度沒有最高或最低的限制,具體批多少要看房子值多少錢,然后由公司來衡量。

    誠信易鑫銷售經(jīng)理則介紹,如果資金需求時間超過一年,就要去銀行用現(xiàn)有房產(chǎn)做抵押貸款,一年以內(nèi)的話公司就可以墊。“比如你只需要借3個月,我們可以墊資,月息3個點,借30萬元的話每月就是還9000元,先還利息,最后還本金。”

    比起誠信易鑫,福瑞地產(chǎn)的月息更低,為2個點,不過二者設(shè)定的還款方式略有差別。該公司一位經(jīng)紀(jì)人表示,假設(shè)購房者借50萬元,期限3個月,利息總共就是3萬元,公司在墊資的時候會先把利息扣除,直接給購房者打47萬元,合同到期時還清47萬元即可。

    除了公司自己墊資,該經(jīng)紀(jì)人還透露,他們和很多銀行都有合作,可以幫助購房者從銀行做大額消費貸。據(jù)了解,目前銀行的消費貸普遍收緊,如果是個人到銀行去申請,基本上最多只能批到10萬-20萬元的額度,有些銀行甚至?xí)和Ａ诉@類業(yè)務(wù)。而通過福瑞地產(chǎn)的牽線,假設(shè)貸款人名下的房子值100萬元,無需將房產(chǎn)抵押,就可以輕松地從銀行貸出25萬元,貸款額度大約為房產(chǎn)價值的1/4。

    “申請消費貸雖然不需要抵押物,但銀行肯定會看你個人名下財產(chǎn),有沒有房、車之類的,我們在中間再為你做一個擔(dān)保,額度就會很高,自己到銀行申請是貸不到這么高額度的。”上述經(jīng)紀(jì)人說道。當(dāng)北京商報記者追問合作銀行的名單時,該人士稱,國有銀行和股份制銀行都有。

    通過走訪,北京商報記者還發(fā)現(xiàn),和房地產(chǎn)中介合作的不僅有銀行,還有小貸公司等。一位小貸公司人士透露,只要個人連續(xù)繳納公積金超過13個月,有銀行大額理財?shù)蓉敭a(chǎn)證明且年齡不超過60歲,就可以申請純信用貸款,額度可達到50萬元甚至更高,年息10%左右。

    除此之外,該小貸公司也可以為貸款人與銀行牽線,假設(shè)貸款90萬元,該公司可以找到3家銀行各貸款30萬元。

    銀行消費貸頂替首付現(xiàn)象仍存

    與中介公司、小貸公司人士的毫不避諱相比,銀行的“口風(fēng)”要嚴(yán)謹(jǐn)?shù)枚唷?/p>

    一位國有銀行信貸部人士表示,目前該行并沒有與房屋首付款相關(guān)的任何貸款業(yè)務(wù),消費貸也暫停辦理了。另一位股份制銀行信貸部人士稱,該行同樣沒有首付貸業(yè)務(wù),消費貸還可以繼續(xù)申請,但無論哪種貸款業(yè)務(wù),都需要到分行審批、放款,并不是任意支行都可以自主辦理,而且申請材料從支行遞到分行,中間會經(jīng)過客戶經(jīng)理、支行負(fù)責(zé)人、分行信貸部審批員、分行相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)等層層把關(guān),考量風(fēng)險。

    偉嘉安捷企劃主管吳昊也表示,根據(jù)目前了解的情況,大的房屋機構(gòu)已經(jīng)沒有墊資行為了,可做無抵押貸款用以首付款的行為只是存在于一些小的擔(dān)保公司和小額貸款公司,銀行更不存在這種現(xiàn)象。

    然而,通過銀行消費貸款挪用充當(dāng)首付的方式依然存在。對于無抵押貸款,銀行只是依據(jù)申請人的收入、信用、住房等綜合因素進行評估考量后進行貸款,但是銀行并不管所貸資金的用途。

    這給了不法者可乘之機。有知情人士稱,雖然銀行貸款審批流程嚴(yán)謹(jǐn),但不排除有銀行內(nèi)部人員與中介相互勾結(jié)的情況,簡單說就是“熟人辦事”,一方想要獲取高額度,另一方打通內(nèi)部關(guān)系、放松標(biāo)準(zhǔn)、簡化流程來達成目的,“就像批一張大額信用卡一樣”。

    如此一來,銀行名義上發(fā)放的消費貸,實際上卻是變相地給購房者的首付款“輸了血”,這使得不具備購房條件的人貸款買房成為可能。業(yè)內(nèi)資深人士嚴(yán)躍進表示,根據(jù)國家規(guī)定,房屋首付一般為房屋價格的20%-30%,是需要強制支付的部分,是銀行用于防范房貸風(fēng)險的防火墻。但這項業(yè)務(wù)的出現(xiàn),給了很多購房者機會,不需要花費自己很多錢,只靠中介撮合,就可以得到首付資金,然后再到銀行進行第二筆貸款,即按揭貸款。

    如此“無本萬利”的生意加劇了市場的投機行為。大量不具備資格的人通過這種方式買房,使得大量資金流入房地產(chǎn)市場,推升房價的上漲。而房產(chǎn)的增值部分反過來使得購房者足以還本付息,甚至還有盈余。這不僅加大了銀行的杠桿,也助推房價過快上漲,形成一個循環(huán)。在利益的驅(qū)動下,部分投機者的造假欲望也被大大提高,一些中介和銀行人員加入進來,進一步惡化了市場情況。

    嚴(yán)躍進補充表示,炒房并不是所有人的行為,有一些真的對購房有需求的人,借款后不會刻意違約,但如果大量資金出現(xiàn)這種現(xiàn)象,系統(tǒng)性風(fēng)險就會出現(xiàn)。

    中介拼交易量鋌而走險

    市場亂象頻發(fā)引起監(jiān)管層的重視, “杠桿上的樓市”在今年的全國兩會上就曾成為重要議題。全國人大代表、重慶(樓盤)市市長黃奇帆指出,如果放任一些地方的房市高杠桿,將會是另一場金融災(zāi)難。一些銀行的購房貸款首付從原來的40%降到30%,有些已經(jīng)降到20%,如果房產(chǎn)商或者中介再給買房的人提供10%-20%的首付,實際上就使得買房的人變成零首付或者5%-10%的首付,而美國次貸危機的源頭就是零首付,房價也就沒頭沒腦地2個月、3個月暴漲了30%、50%。這和去年股市高杠桿造成的3000點到5000點的后果是一樣的。

    監(jiān)管層開始連環(huán)出拳整頓。繼今年3月監(jiān)管層發(fā)聲昭告首付貸業(yè)務(wù)不屬于合規(guī)范圍后,本月相關(guān)文件正式落地。住建部、國家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會等七部委日前聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》提出,“不得提供或與其他機構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù),不得向金融機構(gòu)收取或變相收取返傭等費用”。

    事實上,經(jīng)過3月開始的一輪清理整頓之后,首付貸的現(xiàn)象已有所減少。吳昊介紹,至今已經(jīng)去了一大半了,最多還有10%-15%的小型機構(gòu)存在這種現(xiàn)象,主要是住房者有需求。從北京地區(qū)來看,購房首付比例占30%,三四環(huán)的住房稅后也要100多萬元,短期資金不夠,需要周轉(zhuǎn)是很正常的事情。“但還是建議購房者量力而行,畢竟首付貸有一定風(fēng)險。此外,目前我國貸款環(huán)境寬松,銀行貸款普遍可享受8.5折,比起中介的利率,銀行更適合購房者。”吳昊說道。

    但之所以市場還存在一些中介沒有收手,嚴(yán)躍進表示,因為在每一筆墊資過程中,機構(gòu)就完成一筆房屋買賣,促成一筆交易,所以為了交易量中介還在隱蔽地維持這項業(yè)務(wù)。

    隨著首付貸的性質(zhì)被蓋棺定論,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,接下來的清查整頓房地產(chǎn)中介市場的專項行動中,首付貸肯定將是重點檢查和整頓的對象。嚴(yán)躍進進一步提出,發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象,每個地區(qū)的監(jiān)管部門可以增加資金懲罰,減弱違規(guī)的動機,規(guī)范交易就會逐步建立起來。