“學(xué)區(qū)房”屬于商品房買賣合同內(nèi)容嗎

    隨著房地產(chǎn)政策、教育政策的不斷變化，學(xué)區(qū)房買賣所涉及的法律問題愈加復(fù)雜多樣。比如開發(fā)商利用學(xué)區(qū)房作虛假宣傳；學(xué)區(qū)房房屋學(xué)籍被占用；購房后出賣人遲遲不遷出戶口，使得入學(xué)路愈加坎坷等。

    【案例】

    中糧萬科公司系北京市房山區(qū)長陽鎮(zhèn)半島項(xiàng)目的建設(shè)單位，公司在其銷售中宣稱“百萬米教育大盤，成就無限未來”，“買長陽半島，上北京四中”。張先生購買了中糧萬科公司開發(fā)的長陽半島的房屋。后來，業(yè)主得知，就讀北京四中房山分校，超過六年不再享有就讀的條件，廣大業(yè)主開始了大規(guī)模的維權(quán)活動(dòng)。

    2011年12月12日中糧萬科公司稱，北京四中房山分校“一房一名額”，不存在“六年有效期”的限制，但具體的入學(xué)要求以屆時(shí)相關(guān)教育部門、學(xué)校的制度、通知為準(zhǔn)。經(jīng)過一系列的維權(quán)活動(dòng)，長陽半島廣大業(yè)主就讀北京四中房山分校的問題，始終處于不確定狀態(tài)，還要取決于其他條件，不僅沒有結(jié)果反而出現(xiàn)了倒退。

    業(yè)主張先生把中糧萬科公司起訴到法院，要求：依法確認(rèn)中糧萬科公司關(guān)于長陽半島項(xiàng)目子女可按照國家九年制義務(wù)教育制度就讀該項(xiàng)目配建小學(xué)及北京四中房山分校校區(qū)初中的允諾（一房一名額），對中糧萬科公司具有法律效力。

    中糧萬科公司辯稱：我公司確與張先生簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，我公司開發(fā)的商品房屬于學(xué)區(qū)房，我公司的業(yè)主可以行使一次按照國家九年義務(wù)教育就讀北京四中房山校區(qū)初中的權(quán)利，具體能夠入學(xué)北京四中房山分校，取決于屆時(shí)的教育政策。我公司開發(fā)的區(qū)域名稱是半島家園祥云灣，只是長陽半島的一部分，我公司無權(quán)對教育問題作出安排，因此張先生要求確認(rèn)關(guān)于長陽半島項(xiàng)目子女可按照國家九年制義務(wù)教育制度就讀該項(xiàng)目配建小學(xué)及北京四中房山分校校區(qū)初中的允諾具有法律約束力的請求，不應(yīng)得到法院的支持。

    本案的爭議焦點(diǎn)：商品房的銷售廣告和宣傳資料是否應(yīng)該成為合同內(nèi)容。

    首先，關(guān)于商品房的銷售廣告和宣傳資料是否是合同內(nèi)容的問題。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)則范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，該承諾應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容的一部分，對中糧萬科公司具有法律約束力。

    其次，關(guān)于張先生所要求的配建小學(xué)問題，在宣傳廣告中及宣傳單中并未明確，因此張先生要求確認(rèn)該承諾具有法律約束力的請求，不予支持。

    根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)的規(guī)定。因此，中糧萬科公司在銷售廣告中承諾的北京四中房山分校初中的允諾（一房一名額），對其具有法律效力。

    【分析】

    開發(fā)商所做的銷售廣告和宣傳材料，是不是合同內(nèi)容，需要就宣傳的具體內(nèi)容進(jìn)行定性。要看宣傳內(nèi)容對訂立合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定是否有重大影響。本案中的宣傳內(nèi)容因其內(nèi)容明確且對合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響，所以根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)為合同內(nèi)容。

    如果開發(fā)商最終無法保證買房人通過購房而入學(xué)，其宣傳構(gòu)成虛假宣傳，違背了誠實(shí)信用原則，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，對買受人予以補(bǔ)償。