沉睡的住宅維修金：支取難 許多房屋“應(yīng)修未修”

    今年夏天，全國多地遭遇強(qiáng)降雨，很多房屋遭到損害。面對房屋漏水、電梯故障、公共設(shè)施設(shè)備損壞等情況，住宅專項維修資金就該派上用場了。這筆錢的使用情況究竟怎么樣？如何更好地予以使用？筆者對此進(jìn)行了調(diào)查。

    普遍存在資金支取難

    住宅專項維修資金，通俗來說就是房屋的“治病錢”。我國物權(quán)法規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。

    但筆者在采訪中了解到，多個小區(qū)電梯從發(fā)生故障到維修耗時要8個月以上，由于近半數(shù)業(yè)主不同意，有的小區(qū)電梯維修擱淺了近1年，有的物業(yè)公司經(jīng)理工作10年僅2次成功啟動此筆資金……許多房屋“應(yīng)修未修”或者修繕不及時，一些地方的住宅專項維修資金還沉睡在銀行賬戶里。

    使用難是因為支取難。按照物權(quán)法規(guī)定，決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。“兩個2/3的指標(biāo)操作起來比較困難。部分業(yè)主參與公共事務(wù)的積極性不高，‘事不關(guān)己’現(xiàn)象較突出。還有部分業(yè)主并不在當(dāng)?shù)鼐幼。y以書面簽字表決。”北京市海淀區(qū)一家物業(yè)公司的王經(jīng)理說。

    支取難還受到其他多重因素的影響。據(jù)中國人民大學(xué)教授劉俊海介紹，專項維修資金屬于業(yè)主的共有財產(chǎn)，物業(yè)管理公司應(yīng)該按照規(guī)定啟動業(yè)主委員會機(jī)制并召開業(yè)主大會，保證信息公開透明，進(jìn)一步征得業(yè)主的信任和同意。

    但是筆者隨機(jī)走訪了北京市多個小區(qū)，發(fā)現(xiàn)只有個別小區(qū)成立了業(yè)主委員會，被訪業(yè)主紛紛表示從來沒有參加過業(yè)主大會。這就導(dǎo)致該筆資金使用情況不公開透明，很多業(yè)主擔(dān)心錢款被挪用，進(jìn)而增加了資金使用的阻力。

    此外，王經(jīng)理還透露，部分房地產(chǎn)企業(yè)未能全額繳存代收的住房維修資金，票據(jù)結(jié)報也不及時；住宅信息錄入有誤，導(dǎo)致無法核對；住宅轉(zhuǎn)移登記時維修資金余額補(bǔ)繳和過戶管理不到位，這些都進(jìn)一步增加了資金支取、使用的難度。

    部分城市采取“特事特辦”

    如今，為解決住宅專項維修資金使用率低、支取不暢等問題，全國多個城市專門制定了應(yīng)急政策。比如，北京市制定了應(yīng)急使用住宅專項維修資金的政策，規(guī)定如果出現(xiàn)電梯故障危及人身安全等6種緊急情況時，無需2/3業(yè)主同意，維修資金最快時間48小時到賬，但應(yīng)事前告知業(yè)主；浙江省出臺相關(guān)規(guī)定，房屋維修方案公示以后，只要建筑物內(nèi)所有權(quán)人不超過1/3的業(yè)主書面提出反對意見，就視為公示同意。

    伴隨相關(guān)政策的推出，住宅專項維修資金使用情況有所改善。北京市住房資金管理中心今年8月8日發(fā)布的《北京市商品住宅專項維修資金2015年歸集使用情況的報告》顯示，北京每年的維修資金使用額已經(jīng)由2010年的5000余萬元增加到去年的6.13億元，僅應(yīng)急維修就使用了2億多元。“這是政府工作效率提升的一種反映，特別是緊急情況下簡化了審批程序。但這只是特事特辦的應(yīng)急政策。”劉俊海說。

    “盡管是應(yīng)急維修，但也要完善事中和事后監(jiān)督。問題的關(guān)鍵在于政府對社區(qū)房屋管理權(quán)的下放，并不是說把權(quán)力下放給了業(yè)主，業(yè)主就會使用了，而是教育引導(dǎo)物業(yè)管理公司和業(yè)主依法使用。”北京友融律師事務(wù)所律師張冬光說。

    根本之策是業(yè)主自治

    采訪中，多位專家建議，可在住宅維修資金中拿出一部分匯集成“資金池”，由房管部門統(tǒng)一調(diào)撥資金，每年定期對全市的物業(yè)管理進(jìn)行維修，并嚴(yán)格核算。同時，建立適當(dāng)?shù)?ldquo;花錢”機(jī)制，相關(guān)部門對于不合格的小區(qū)共用設(shè)施應(yīng)該督促整修，讓資金使用具備主動性。

    “在我代理的案件中，很多業(yè)委會成立后積極行使權(quán)利，拿回了業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、小區(qū)共有車位的管理權(quán)等。如果沒有業(yè)主委員會，做到上述事項就很難了，遑論召開業(yè)主大會表決支取使用住宅專項維修資金了。”張冬光介紹，“實踐中，因為要由開發(fā)商提供前期物業(yè)服務(wù)，物業(yè)單位往往就是開發(fā)商的子公司，相對業(yè)主來說是強(qiáng)勢，物業(yè)公司基于自身利益通常不愿意業(yè)主成立業(yè)委會。”

    “加強(qiáng)維修基金的使用管理，關(guān)鍵是推進(jìn)小區(qū)盡快成立業(yè)主委員會，實現(xiàn)業(yè)主自治。”劉俊海建議，物業(yè)管理公司應(yīng)按規(guī)定激活業(yè)主委員會及業(yè)主大會機(jī)制。這一方面有利于業(yè)主之間通過公開透明的平臺進(jìn)行溝通，另一方面便于業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理公司的相關(guān)工作，確保住宅專項維修資金不被亂用和挪用。

    針對通過立法變更表決比例的問題，張冬光認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)時代，政府部門主動幫助業(yè)主建立業(yè)主委員會，并通過網(wǎng)絡(luò)表決機(jī)制，能降低表決成本。“對于緊急維修項目，我們還可以嘗試由政府設(shè)立專門賬戶先墊付，再向公共維修基金追償；或者設(shè)立一種訴訟機(jī)制，賦予業(yè)主訴訟的權(quán)利，勝訴后，可以直接使用維修基金。這些都能比通過立法變更表決比例更快捷解決問題。”

    專家還建議，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)提高辦事效率，遇到房屋修繕等問題，及時通過微信群進(jìn)行通知與商議，同時定時公示住宅專項維修資金余額及使用明細(xì)，保證資金使用安全透明。政府相關(guān)部門也應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管，確保專項資金的安全和合理化使用。

    住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

    商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況適時調(diào)整。

    挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，除按前款規(guī)定予以處罰外，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

    ——摘自《住宅專項維修資金管理辦法》