行業(yè)重塑難題：尚待制度改革

    2016年，房地產行業(yè)正在發(fā)生深刻變化，新的行業(yè)趨勢不斷涌現(xiàn)……變化之下的房地產亟需變革，轉型求發(fā)展，但是改變什么、如何改變都是擺在眼前的一道道難題。

    樓市兩極分化、“地王”頻出、輕重資產之辯、房地產金融化等問題在博鰲房地產論壇上成為大家談論焦點。

    地產金融化：好資產是關鍵

    地產金融化一直是近幾年的熱點，開發(fā)商一直在努力，不管是順勢而為還是不得以而為之，這已是大勢所趨。

    大量的房企參與到金融化的熱潮當中，做了很多嘗試，但還并未真正形成金融和地產緊密結合的專業(yè)平臺。

    在國內房地產金融存在兩種情況，像恒大、泰禾這些具備實力的開發(fā)商切入銀行、保險、證券等領域，積極擁抱房地產金融，那些不具備實力的開發(fā)商則選擇資產證券化的形式去庫存，獲得持續(xù)穩(wěn)定的收益。

    需要注意的是，國內稅費較高，資產證券化的成本較高，而商業(yè)地產的租金收益水平不足以支撐高額的稅費；同時，好的標的資產不多，加大資產證券化的難度，對資產的運營和管理能力要求較高。

    有觀點認為，中國缺乏資產證券化的土壤；也有觀點表示，目前國內的資產證券化進展緩慢，未來能否全國推廣還需時間檢驗。

    商業(yè)地產：如何盤活庫存

    商業(yè)地產領域存在著巨大變革機會，一個是收入水平提升帶動的消費升級，第二個是房地產市場出現(xiàn)的商業(yè)地產存量盤活的巨大需求。

    商業(yè)地產庫存居高不下，如何盤活商業(yè)地產，成為樓市去庫存的重要問題。優(yōu)質資產可以通過資產證券化獲得收益，但三四線城市的商業(yè)物業(yè)遲遲找不到解決辦法，資源被嚴重浪費。恒隆地產董事長陳啟宗認為，商業(yè)地產不用來養(yǎng)老鼠，就用來建設老人院，但這些終歸不是解決辦法。

    隨著新的消費需求出現(xiàn)，商業(yè)地產輕資產化成為業(yè)內轉型的方向。輕重資產到底哪個好，見仁見智，引發(fā)的輕重資產之辯勝負難分。

    對于輕資產，業(yè)內存在三種模式：萬達的輕資產模式，綠城代建模式以及凱德的全產業(yè)鏈打通模式，但這些模式適應什么樣的公司，又能給商業(yè)地產去庫存帶來怎樣的指導意義，仍需要探索。

    商業(yè)地產去庫存與資產證券化緊密相連，問題環(huán)環(huán)相扣，千頭萬緒。要改變商業(yè)地產“養(yǎng)老鼠”的局面，還需要政府以及開發(fā)商共同努力。

    兩極分化：城鎮(zhèn)化何去何從

    一線城市以及重點二線城市樓價上漲，三四線城市庫存高企，樓市兩極分化愈演愈烈，分類調控勢在必行。

    著名經濟學家樊綱認為，樓市的兩極分化與城鎮(zhèn)化直接相關。大城市控制用地，小城市敞開供地，卻仍然沒有發(fā)展、沒有就業(yè)、沒有人口。小城鎮(zhèn)不是要做大規(guī)模，而是保護生態(tài)文化，為人口回流打好基礎。

    2015年，我國城鎮(zhèn)化率達到56.1%，距離發(fā)展國家還有很大差距，這意味著城鎮(zhèn)化還存在巨大發(fā)展空間，但是如何挖掘這一強大的市場潛力？

    有開發(fā)商開始以小鎮(zhèn)模式切入新型城鎮(zhèn)化，例如綠城小鎮(zhèn)、華僑城的文化旅游小鎮(zhèn)、碧桂園的科技小鎮(zhèn)……均是對城鎮(zhèn)化的探索。依托城市圈，布局城鎮(zhèn)化被認為是未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的新出路，開發(fā)商正在摸索中前進，扮演房地產行業(yè)變革的先行者角色，但是未來能否行得通，還需實踐的檢驗，中國樓市的兩極分化能否得到根治，仍待觀察。

    房地產作為國民經濟的支柱產業(yè)，以上諸多問題亟待解決，變革與重塑勢在必行。開發(fā)商與政府的角色至關重要，必須力求創(chuàng)新，打造一個良好的發(fā)展環(huán)境，助力地產變革早日實現(xiàn)。