國內(nèi)樓市真會(huì)掉頭向下？中國房價(jià)漲跌成謎

    2016年進(jìn)入8月，中國樓市是漲是跌，似乎成為更加難解的謎團(tuán)。

    一方面房地產(chǎn)投資、銷售、房價(jià)等核心數(shù)據(jù)在達(dá)到峰頂后，出現(xiàn)連月回落的態(tài)勢；另一方面，各地政策陸續(xù)收緊，房地產(chǎn)稅聲聲逼近，樓市似乎已經(jīng)進(jìn)入瘋狂倒計(jì)時(shí)。

    國內(nèi)樓市真會(huì)掉頭向下？

    自1998年以來，國內(nèi)樓市一路高歌猛進(jìn)，盡管有短期的回調(diào)和下降，但之后十有八九是以報(bào)復(fù)性反彈為結(jié)局。十幾年以前就有專家在大聲呼吁高房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，但政府各種調(diào)控手段祭出后，不但沒讓房價(jià)下降，反而越調(diào)越漲。唱空樓市的評論人士從來未能實(shí)現(xiàn)預(yù)言。

    這是否意味著今后的樓市還會(huì)持續(xù)上漲呢？回答這個(gè)問題，還得明了本輪房價(jià)為何上漲。

    知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉認(rèn)為，目前房價(jià)過高，最主要的原因是貨幣超發(fā)和信用膨脹。社會(huì)上有多余的貨幣，而人們又不愿從事實(shí)業(yè)，就會(huì)導(dǎo)致人們?yōu)楸Ｖ翟谫Y產(chǎn)市場上尋求避風(fēng)港，造成房價(jià)高漲。

    全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生也發(fā)現(xiàn)，無論是企業(yè)還是個(gè)人，都在持幣觀望，“唯一覺得還能夠放心的，只有買房子。”

    天價(jià)“地王”密集 后續(xù)隱患涌現(xiàn)

    在當(dāng)前貨幣超發(fā)的現(xiàn)狀下，許多企業(yè)甚至將土地作為“硬通貨”，這也解釋了為何一二線土地市場上天價(jià)“地王”密集出現(xiàn)，但仍然吸引眾多企業(yè)爭相競逐。

    今年是有史以來高價(jià)“地王”拍出最為集中的時(shí)期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年上半年，全國主要城市出讓單宗土地超過10億元人民幣的地塊有219宗，其中109宗溢價(jià)率超過100%，167宗溢價(jià)率超過50%。

    如果土地是面粉，房子是面包，那么流動(dòng)性可以說是和面的水。今年，和面之水大量涌入一二線樓市無疑起到了推升面包價(jià)格的作用，面粉也變得供不應(yīng)求。

    后續(xù)還有一系列隱患，比如部分開發(fā)商通過融資舉債、加杠桿等方式造“地王”，并且期望房價(jià)上漲從而解套，但地價(jià)虛高，勢必加大后續(xù)償債壓力，甚至可能造成“擊鼓傳花”式的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)效應(yīng)。

    越來越多開發(fā)商坦言，現(xiàn)在一二線城市地價(jià)太高，企業(yè)陷入是否拿地的兩難。不拿地沒有項(xiàng)目開發(fā)，企業(yè)無法生存，但拿地就是一場賭博，一旦決策失誤可能也會(huì)讓企業(yè)陷入困境。

    樓市走向：多個(gè)聲音觀點(diǎn)不同

    面對當(dāng)前的市場形勢，不同的聲音傳達(dá)出截然不同的觀點(diǎn)。

    一些人認(rèn)為，中國樓市下半場并不樂觀，而且風(fēng)險(xiǎn)越來越大。房價(jià)、地價(jià)的持續(xù)上漲只是讓泡沫累積越來越快，一旦泡沫破裂，則會(huì)引起十分可怕的后果。

    不過也有專家認(rèn)為，目前樓市處在一個(gè)短周期的回落階段，這個(gè)階段會(huì)持續(xù)一年半左右，樓市會(huì)持續(xù)降溫，銷售也會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長。但樓市下行的時(shí)期恰恰是購買力重新積蓄的階段，降溫過后，房地產(chǎn)市場又會(huì)如“不倒翁”一般出現(xiàn)反彈回漲的情形。

    除了供求關(guān)系之外，國內(nèi)樓市還極大地受到政策影響。政府要“穩(wěn)增長”，那么房地產(chǎn)這棟大樓不能倒。如此不難看出，一旦房地產(chǎn)開發(fā)投資再次跌入谷底，那么政策的寬松和鼓勵(lì)可能卷土重來。但房價(jià)過快上漲的地方則可能同時(shí)出臺(tái)降溫政策，掐滅泡沫生成的苗頭。處于爭議中的房產(chǎn)稅也有可能被視為降溫退燒的利器，在一二線樓市率先推出。

    中國城市“地王潮”未退

    盡管近月來樓市銷售、投資雙雙放緩，但中國多地土地市場依然熱度不減。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月上半月，武漢、合肥、成都、上海等地再次拍出10宗溢價(jià)率超過100%的高價(jià)地(單塊地總價(jià)高于10億元人民幣)。

    前7個(gè)月，全國總價(jià)超過10億元人民幣的地塊(住宅和商業(yè)類)多達(dá)257宗，其中，溢價(jià)率超過100%的“地王”合計(jì)128宗。加入8月上半月的數(shù)據(jù)后，今年以來，中國已有近140塊高價(jià)地溢價(jià)率超過100%。

    另一家研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)反映出類似的趨勢。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，截至7月份，包括北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)的四大一線城市已連續(xù)3個(gè)月住宅用地平均溢價(jià)率超過100%(過去幾年，宅地平均溢價(jià)率不足50%)。其中7月份，一線城市住宅用地成交樓面均價(jià)為每平方米30330元，再創(chuàng)新高。

    偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，北上廣深等一線城市，經(jīng)過了逾20年的高速投資開發(fā)建設(shè)，城市可供開發(fā)建設(shè)的新增用地?cái)?shù)量越來越少，土地供應(yīng)量逐步回落。2016年上半年一線城市的住宅用地成交數(shù)量僅50宗，是2010年至今最少的半年。但土地成交價(jià)格卻持續(xù)上漲。

    胡景暉認(rèn)為，即便地少，但是為了遠(yuǎn)離三四線城市庫存高的風(fēng)險(xiǎn)，更多的開發(fā)企業(yè)還是選擇重返一線城市，在“僧多粥少”的情況下，使得一線城市每塊土地的競奪都異常激烈，尤其是優(yōu)質(zhì)宅地，自然成為各大開發(fā)企業(yè)競奪的焦點(diǎn)，高溢價(jià)自然也成為樓市常態(tài)。

    這種“房價(jià)高、土地價(jià)更高”的狂熱還在向周邊蔓延。南京、廈門、合肥等核心二線樓市接棒“一線”成為房價(jià)上漲的“領(lǐng)頭羊”，而土地市場的熱度也隨之傳導(dǎo)。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，在前期一線城市以及南京、蘇州等核心二線城市之外，“地王潮”開始向其他城市蔓延。近期，天津、武漢、鄭州、杭州、成都等均出現(xiàn)了一波“地王”扎堆的情況。

    地王究竟有多貴？張大偉還給出了一個(gè)更為形象的對比。據(jù)其統(tǒng)計(jì)，截至上周，有306家A股上市公司發(fā)布半年報(bào)，其合計(jì)總利潤為510.16億元。而這300多家公司半年的利潤總和僅夠買下今年前7個(gè)月土地市場上成交總價(jià)最貴的4塊地。