北京10銀行走訪：部分中介可將二套房貸變一套房

    各銀行二套房貸堅(jiān)持首付4成，華夏銀行改善型住房仍按第一套算，民生銀行二套房貸利率最低打7.1折

    理財(cái)周報(bào)零售銀行實(shí)驗(yàn)室研究員 尹娜/文

    近日國(guó)務(wù)院發(fā)布《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對(duì)二套房首付和貸款利率都提出嚴(yán)格要求。

    理財(cái)周報(bào)記者對(duì)北京地區(qū)銀行執(zhí)行二套房相關(guān)政策情況進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分銀行表示目前還沒(méi)有接到正式的文件，但首付四成，按家庭為單位界定二套房?jī)身?xiàng)指標(biāo)基本統(tǒng)一。

    但是在貸款利率及優(yōu)惠方面，不同銀行的差異就非常大。例如有的銀行表示二套房現(xiàn)在的利率還應(yīng)該按照1.1倍上浮，而有的銀行則表示可以打七一折或者八五折。

    首付基本四成，部分銀行可做改善型三成首付

    記者在采訪過(guò)程中提到第二套房，大多銀行的反應(yīng)都是首付要四成。而部分銀行也表示可以做成改善型。

    理財(cái)周報(bào)記者咨詢(xún)?nèi)A夏銀行個(gè)貸部，一位工作人員表示：“現(xiàn)在我們還沒(méi)有看到正式的文件，二套房應(yīng)該是通過(guò)中介來(lái)購(gòu)買(mǎi)，很多東西要與具體經(jīng)辦行來(lái)協(xié)商。目前來(lái)看，應(yīng)該是首付不低于40%。但是還要看房子是多大的，如果是面積在90平米以上的話，那肯定是四成了。”

    理財(cái)周報(bào)記者繼續(xù)咨詢(xún)?nèi)绻堑陀?0平米的房子呢？該人士則說(shuō)，如果是低于90平米的話，看是否可以做成改善型，如果能做的話還是可以按一套房來(lái)走的，也就是首付30%，但是必須是看具體經(jīng)辦行怎么界定。

    民生銀行個(gè)貸部人士也表示，二套房首付不低于40%，第二套房的界定是按“戶”，也就是配偶和子女。

    至于改善型住房的標(biāo)準(zhǔn)，目前可以參考的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是2007年的標(biāo)準(zhǔn)，也就是家庭人均面積低于20.3平米，或者是有一套房子但是在外地也可以，符合這樣的改善型住房條件，則可以按首套房的首付比例來(lái)走，也就是首付30%。

    招行一位人士對(duì)記者說(shuō)：“第一套房面積低于該城市平均住房面積，第二套房可以做改善型住房。”

    不過(guò)記者也了解到，改善型住房的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)比較松散，銀行方面可以控制的空間比較大。

    二套房利率最低可打七一折，各銀行優(yōu)惠力度不一

    理財(cái)周報(bào)記者在采訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，有些銀行稱(chēng)二套房利率是打折，有些則說(shuō)是上浮，例如華夏銀行個(gè)貸部一位人士對(duì)記者說(shuō)：“二套房利率應(yīng)該是上浮的吧，首套房或改善型是打折的，二套房現(xiàn)在還上浮1.1倍呢。但是銀行基本沒(méi)有這么做，而是‘平息’，也就是還是按照基準(zhǔn)貸款利率來(lái)做的。”

    而另外一位同樣是華夏銀行的人士則說(shuō)，二套房打折力度是85折，也就是基準(zhǔn)利率的0.85倍。

    理財(cái)周報(bào)記者從工商銀行一支行也了解到，工行的規(guī)定則是二套房首付是40%，而利率優(yōu)惠不可能下浮30%，但可以?xún)?yōu)惠20%左右。不過(guò)具體情況則是要看貸款個(gè)人在人民銀行征信系統(tǒng)中的個(gè)人信用情況，信用記錄良好則可以下浮的比例就相對(duì)較高。

    民生銀行方面打折的力度比較大，民生銀行人士對(duì)記者說(shuō)，二套房民生銀行可以做成七一折。從目前來(lái)看，二套房貸款打七折是完全不可能的事情，最低的則是民生銀行的七一折。

    招行方面則表示，如果客戶第一套房面積低于當(dāng)?shù)仄骄》棵娣e可以做為改善型住房，那么還是可以首付30%，利率打7折。如果不是改善型的話，那么就要首付40%，利率上浮10%，為基準(zhǔn)利率1.1倍。

    興業(yè)銀行一位人士則說(shuō)：“二套房首付一定是40%，但是現(xiàn)在根據(jù)規(guī)定，已經(jīng)是風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，也就是說(shuō)在利率方面，會(huì)根據(jù)客戶的學(xué)歷、工作、資產(chǎn)狀況、信用記錄等來(lái)評(píng)判是否給予優(yōu)惠。”

    該人士表示，優(yōu)惠是可以的，但是沒(méi)有具體的優(yōu)惠幅度，不同客戶優(yōu)惠情況都不同。

    一手房、二手房貸款要求不同

    工商銀行一位人士對(duì)記者說(shuō)，在銀行做二套房貸款，還要看該房產(chǎn)是一手房還是二手房。一般一手房都會(huì)有開(kāi)發(fā)商指定的銀行來(lái)貸款，而二手房則一般會(huì)通過(guò)中介，有一個(gè)經(jīng)辦行。

    “如果你現(xiàn)在要來(lái)我們銀行貸款，但是你的房子是新房，也就是說(shuō)還沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房子，我是沒(méi)有辦法給你做的。因?yàn)槲覜](méi)辦法給你做階段性信用擔(dān)保。要有貸款擔(dān)保開(kāi)發(fā)商擔(dān)?；蛘叩盅簱?dān)保才能給你做。”該工行人士說(shuō)。

    該人士提出，這類(lèi)問(wèn)題的解決辦法可以通過(guò)將原來(lái)的一套房進(jìn)行“抵押”。

    “你可以把你已有的房產(chǎn)進(jìn)行抵押，然后再到我這里來(lái)貸款，但是可能時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)，將原來(lái)的房產(chǎn)抵押，這些程序大概需要三周時(shí)間，可能對(duì)資金要求很高，或者現(xiàn)在就要貸款，時(shí)間比較緊的話，情況就不好辦。”

    該人士表示，銀行貸款的時(shí)候會(huì)參考人民銀行征信系統(tǒng)中的個(gè)人信用記錄，信用記錄對(duì)于貸款利率優(yōu)惠方面有比較靈活的作用。

    部分中介仍可操作第二套變第一套

    理財(cái)周報(bào)記者在北京一些中介機(jī)構(gòu)走訪了解時(shí)，某房地產(chǎn)中介表示，一般跟地產(chǎn)中介協(xié)商好后二套房也可以做到一套房。

    一位北京的房屋中介對(duì)記者說(shuō)：“現(xiàn)在二套房首付是40%，利率是上浮10%。”此人士還表示，如果在中介買(mǎi)房子，則基本可以做到一套房，比如說(shuō)一個(gè)家庭，丈夫名下有一套房子，則可以用妻子的名義來(lái)買(mǎi)，當(dāng)然中介需要在其中“做些手腳”，首付比例還是可以按照一套的30%來(lái)執(zhí)行。

    此外，對(duì)于利率方面，該人士則表示也可以享受7折優(yōu)惠，但是首先是要做成上浮10%，也就是基準(zhǔn)利率的1.1倍，然后再打七折下來(lái)。

    但是這里面的前提條件是要在中介指定的銀行來(lái)做貸款，這其中就涉及到中介與銀行之間的返點(diǎn)，中介與返點(diǎn)高的銀行合作，就會(huì)將客戶介紹到這家銀行做貸款。