"換手率高 升值太慢" 商業(yè)地產(chǎn)散售九成難以為繼

    換手率高 升值太慢 業(yè)態(tài)混亂

    商業(yè)地產(chǎn)散售九成難以為繼

    日前由中國房產(chǎn)信息集團(tuán)、上海易居(博客)房地產(chǎn)研究院、中國房地產(chǎn)測評中心三方發(fā)布的“2009年度中國房企銷售排行榜”顯示，SOHO中國以105億元位居北京房企銷售前三甲。但是，和這個消息幾乎同時出現(xiàn)的不是地產(chǎn)商與散售接盤者的雙贏，而是商業(yè)地產(chǎn)散售典型——SOHO尚都租戶的慘淡經(jīng)營。據(jù)業(yè)內(nèi)專家透露，商業(yè)地產(chǎn)散售成功幾率很小，超過九成的散售商鋪經(jīng)營不善，難以為繼。

    “分租”減壓 租戶勉強(qiáng)維持

    SOHO尚都位于繁華的東大橋地區(qū)，大廈黑白相間酷酷的“格子紋”是SOHO系建筑特有的風(fēng)格，醒目而新潮。元旦和春節(jié)之間是各個商場生意最火熱的時候，但記者走進(jìn)SOHO尚都的時候，卻是一派冷清的場景。

    和別的商場滿目打折的信息不同，SOHO尚都招租、招聘的信息挺多。記者走進(jìn)一個掛出“分租”牌子的小店，店主指著一個出售手工藝品的攤位告訴記者，攤主不打算在這里經(jīng)營了，要把這個位置轉(zhuǎn)出去，每月3000元。“這個店面我每月租金一萬八，壓力太大了，分租出去減輕一下壓力。”店主邊說邊指給記者看，“那邊那個攤位也是分租的，生意還不錯，有時一天能賣上三五百元。”記者粗算了一下，“生意不錯”也只是意味著勉強(qiáng)維持。

    SOHO尚都不少店面都空著，有的里面還遺留著餐飲業(yè)使用的吧臺，或者一些辦公桌，也有的根本是毛坯房，顯然從2007年大廈落成以來一直空置。一家經(jīng)營家具的商家告訴記者，自己搬過來一年了，全靠老客戶關(guān)照。

    “尚都商鋪的換手率非常高，特別是餐飲業(yè)差不多一個季度就換一個租戶。”SOHO尚都一層的一家房屋中介公司業(yè)務(wù)員說。

    升值太慢 “以房養(yǎng)房”成空

    SOHO中國開發(fā)的項目都冠名“SOHO”，除了前門項目，SOHO系商業(yè)地產(chǎn)均為散售，而SOHO系物業(yè)的銷售一向很好，潘石屹和他的團(tuán)隊不斷創(chuàng)造著銷售神話。但是，散售接盤的小業(yè)主卻不滿SOHO系物業(yè)升值慢、租金低。

    一街之隔的SOHO尚都和朝外SOHO，商鋪都十分冷清。“‘以房養(yǎng)房’根本實(shí)現(xiàn)不了。”SOHO尚都一位業(yè)主抱怨，買房的時候售樓小姐說租金每月每平方米30美元到50美元，按揭客戶“以房養(yǎng)房”沒問題，現(xiàn)在每平方米租金只有3元人民幣，而且很多時間還是空置，租出去的房子收租金也十分困難，房子是2008年以每平方米3萬元買的，現(xiàn)在每月房貸一萬出頭，租金卻只能收上來六七千元。

    那位房屋中介公司業(yè)務(wù)員告訴記者，去年尚都有套房子以每平方米5萬元成交，但現(xiàn)在這里的寫字樓每平方米3萬元到3.5萬元就可以成交，商鋪也只能賣到每平方米4萬元。不過盡管有很多業(yè)主不滿，但掛單出售的房源卻很少。

    業(yè)態(tài)混亂 散售多不成功

    對于SOHO尚都的人氣冷清，潘石屹有個書面說明：比較成熟的城市和區(qū)域最繁華的商業(yè)街區(qū)無一不是分散的產(chǎn)權(quán)(即產(chǎn)權(quán)散售)，如果將眼光放長遠(yuǎn)，用每一個商家的智慧和市場自然調(diào)節(jié)的模式會比統(tǒng)一規(guī)劃的模式更有生命力。

    但是，業(yè)內(nèi)專家的看法卻不像老潘這樣樂觀。“開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)散售，資金可以迅速回籠，而產(chǎn)權(quán)持有的資金成本相對要大得多。”DTZ戴德梁行商鋪部華北區(qū)董事張家鵬認(rèn)為，購物中心是最不適合散售的，其次是綜合業(yè)態(tài)，專業(yè)市場相對要好一些。在國際市場上，大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)權(quán)持有占絕大多數(shù)，而國內(nèi)市場上產(chǎn)權(quán)散售的不少，但在北京地區(qū)，經(jīng)營比較好的大型商場鮮有產(chǎn)權(quán)散售的。

    “國內(nèi)產(chǎn)權(quán)散售成功的例子非常少，超過九成的散售都經(jīng)營不善，難以為繼。”張家鵬說，商鋪產(chǎn)權(quán)散售導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)分散，每一個小業(yè)主當(dāng)然都追求高租金的客戶，“各自為政”的結(jié)果導(dǎo)致商場整體布局缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)混亂，消費(fèi)者希望在商場實(shí)現(xiàn)的吃、穿、用一站式服務(wù)無法滿足。

    產(chǎn)權(quán)散售的商業(yè)地產(chǎn)是否有可能實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的規(guī)劃和管理呢？“很難，”張家鵬搖搖頭，“為了盡快將房子銷售出去，房屋買賣合同中很難對客戶經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)行限定，而房子交用以后由于產(chǎn)權(quán)分散，更難以找到將小業(yè)主的利益統(tǒng)一起來的辦法。”