長三角樓市調(diào)控大潮襲擊 開發(fā)商說買房將會更難

    長三角樓市調(diào)控大潮已至，市場反應(yīng)不一。8月11日，蘇州、南京推出調(diào)控政策，但開發(fā)商集體喊“買房更難”；已被機(jī)構(gòu)證實的合肥限貸政策等待發(fā)出，開發(fā)商和購房者已開始搶跑。

    蘇州、南京的開發(fā)商認(rèn)為，買房將會更難，同時表示“政策將擠壓中小房企的生存空間”。

    新房入市周期拉長

    地價越高，預(yù)售門檻越高，產(chǎn)品上市時間越長，影響市場供給。為控制土地價，蘇州和南京給出土地價格和預(yù)售證掛鉤的措施。南京要求，當(dāng)競價達(dá)最高限價的80%時，七層以下建筑結(jié)構(gòu)封頂、八層及以上建筑應(yīng)完成主體結(jié)構(gòu)三分之二以上方可預(yù)售；競價達(dá)最高限價90%時，須現(xiàn)房銷售。網(wǎng)上競價達(dá)到最高限價時，仍有2家以上單位繼續(xù)競買的，停止網(wǎng)上競價，改為現(xiàn)場搖號產(chǎn)生競得者，并在最高限價基礎(chǔ)上再加一個加價幅度作為成交價。

    無獨(dú)有偶，蘇州市要求，土地出讓成交價超過市場指導(dǎo)價（不含市場指導(dǎo)價）的，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請預(yù)售許可；土地出讓成交價超過市場指導(dǎo)價10%（不含10%）的，工程竣工驗收后方可申請預(yù)售許可。此前蘇州的預(yù)售條件為，建筑出地面三分之一即可。

    多位開發(fā)商人士認(rèn)為，提高預(yù)售條件將拉長項目入市時間，導(dǎo)致市場庫存進(jìn)一步告急，買房更難。蘇寧置業(yè)一名投資部人士認(rèn)為，就是新政有益于擴(kuò)大大型房企，尤其是央企的融資優(yōu)勢，中小房企越來越不好過；對于抑制房價并沒有什么卵用，還可能導(dǎo)致供需矛盾激化，買房更難就是新政有益于擴(kuò)大大型房企，尤其是央企的融資優(yōu)勢，中小房企越來越不好過；對于抑制房價并沒有什么卵用，還可能導(dǎo)致供需矛盾激化，買房更難按現(xiàn)在的土拍節(jié)奏看，大量土地將觸及預(yù)售新規(guī)，從而使得項目入市時間拉長，對于抑制房價并沒有什么用，還可能導(dǎo)致供需矛盾激化，買房更難。

    某機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，最近3個月，南京商品住宅消化周期為1.91個月、1.86個月和1.77個月，創(chuàng)最近30個月低點(diǎn)。

    龍湖、遠(yuǎn)洋、金地等開發(fā)商人士向記者表達(dá)了類似觀點(diǎn)，拉長預(yù)售時間，變相減緩了市場供應(yīng)速度。

    新政或有益于大房企，特別是央企。上述開發(fā)商人士同時表達(dá)了擔(dān)憂，預(yù)售條件的提高，將對開發(fā)企業(yè)的資金提出較高要求。蘇寧置業(yè)內(nèi)部人士稱，新政有益于擴(kuò)大大型房企尤其是央企的融資優(yōu)勢，中小房企越來越不好過。

    離執(zhí)行還有20天

    限購、限貸被認(rèn)為樓市調(diào)控見效最快的措施。但因影響巨大，近年南京、蘇州等地政府使用較為慎重。不過有跡象表明，蘇州、南京的政策發(fā)布之前，市場已經(jīng)出現(xiàn)風(fēng)聲，截至政策出來，市場已基本消化，部分購房者搶在政策出臺前購房。

    南京提高二套房首付比例，未重啟限購政策。對擁有一套住宅且貸款已結(jié)清購房者執(zhí)行35%的首付比例，此前該比例為30%，高淳、溧水不執(zhí)行新政；對有一套住宅貸款未結(jié)清的購房者執(zhí)行不低于50%的首付政策，此前該比例為30%，高淳、溧水不執(zhí)行新政。

    蘇州重啟暫停了約3年的限購令。外地人購買二套房需對自購房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明。

    蘇州限購擠壓投資空間，認(rèn)房認(rèn)貸。首次購買普通住房購房者首付比例維持20%不變；對有購房記錄的首套購房者和已有一套住房但無未結(jié)清貸款的購房者執(zhí)行購買普通住房的最低首付比例保持30%不變的政策；對已有一套住房尚有未結(jié)清貸款、再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的購房者最低首付款比例，由40%調(diào)整為50%，吳江不執(zhí)行新政；繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。

    同屬長三角的合肥，已被機(jī)構(gòu)證實將發(fā)布限貸政策，政策發(fā)布前，合肥開發(fā)商、購房者紛紛搶跑。相較于蘇州和南京市場的溫和反應(yīng)，合肥一位房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)人透露，合肥市場影響將更大，因合肥的市場投資比例高，目前已經(jīng)出現(xiàn)部分客戶受停止第三套貸款發(fā)放的政策影響的客戶，近期，合肥開發(fā)商開盤明顯增多，不少購房者試圖趕在政策前買房。