嚴(yán)格房企融資渠道監(jiān)管 擠出土地市場泡沫

    盡管針對一些熱點城市地王頻出、房價“高燒不退”的現(xiàn)象，多地多部門陸續(xù)出臺了一系列降溫政策，直指房地產(chǎn)企業(yè)融資、拿地以及個人住房信貸。但是新政策對龍頭房企影響力有限，房企拿錢手段越來越多。

    在貨幣流動性較為充裕的情況下，各類變通做法在不斷增加。銀行理財產(chǎn)品是銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場的重要渠道。甚至還出現(xiàn)一些資金方式“創(chuàng)新”，現(xiàn)在一線城市拿地，基本只需準(zhǔn)備10%的土地款，剩下的資金可以以夾層融資的方式獲?。荒壳?，市場上已經(jīng)出現(xiàn)多個機構(gòu)，專門為開發(fā)商提供拍地保證金甚至首付金。

    只有對上述這些“創(chuàng)新”“變通”渠道進(jìn)行更加嚴(yán)格的監(jiān)管，才能真正影響到房地產(chǎn)商的資金鏈，新政策才能真正發(fā)揮作用，進(jìn)而擠出土地市場的局部泡沫。

    樓市火爆 房價、房貸新高不斷

    作為傳統(tǒng)的樓市淡季，上海7月新建商品住宅成交量131.4萬平方米，環(huán)比上漲5.3%；成交均價為37319元/平方米，再創(chuàng)歷史新高，環(huán)比上漲1.6%，同比上漲7.7%。供求比方面，7月供求比為0.6:1，延續(xù)前一月供不應(yīng)求的態(tài)勢。 北京也毫不遜色。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，剔除保障房，7月北京商品房住宅合計簽約4933套，環(huán)比上升5%，簽約均價為37566元/平方米，環(huán)比上漲9.3%，刷新歷史最高紀(jì)錄。

    伴隨著高房價和地王頻現(xiàn)，個人房貸增量也在新高不斷。央行在二季度貨幣政策執(zhí)行報告中指出，上半年個人住房貸款增加2.3萬億元，同比多增1.2萬億元，6月末增速達(dá)32.2%，月度增量也屢創(chuàng)新高。央行認(rèn)為這主要是因為上半年商品房銷售增速較高，帶動個人住房貸款較快增長。不過海通證券姜超卻表示，中國房貸高增不可持續(xù)，急速增長的房貸正在超越居民的償付能力，邊際杠桿已近極限，地產(chǎn)泡沫值得警惕。

    社科院也表示，經(jīng)過上半年的上漲之后，一線城市房地產(chǎn)已不再像一個必需品，而越來越像金融品。因為在引發(fā)房價暴漲的六個因素中，有五個是流動性推動的，比如杠桿、過多流動性追逐過少安全資產(chǎn)。未來房價不一定會暴跌，快速上漲的局面不會再現(xiàn)，但波動性會上升。

    嚴(yán)控“變通”“創(chuàng)新”渠道 擠出土地市場局部泡沫

    面對樓市的火爆，全國范圍內(nèi)的地產(chǎn)降溫措施已經(jīng)開始執(zhí)行，包括南京、蘇州、合肥和廈門等城市相繼出臺“控地王”的相關(guān)限制政策，包括實施土地拍賣熔斷機制，提高土地出讓金首付比例，收緊個人購房貸款政策等。證監(jiān)會甚至對證券公司高管進(jìn)行了強調(diào)：企業(yè)再融資募集資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款、需詳細(xì)披露募集資金的實際投向等政策。

    然而現(xiàn)有政策對于龍頭房企影響力有限，房企拿錢手段越來越多。在貨幣流動性較為充裕的情況下，各類變通做法在不斷增加。銀行理財產(chǎn)品是銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場的重要渠道。“銀行受制于政策約束，并不能過多向房企貸款，但房企可以找一家信托公司成立一個信托計劃，然后由銀行購買，實現(xiàn)信貸資金繞道流出。” 在房企拿地過程中，目前甚至還出現(xiàn)一些資金方式“創(chuàng)新”。

    新華社文章稱，在一線城市拿地，基本只需準(zhǔn)備10％的土地款，剩下的資金可以以夾層融資的方式獲取。“不少金融機構(gòu)競相上門來提供貸款，但會設(shè)置一定額度。超過授信額度，就以股權(quán)的形式放貸，未來銷售利潤與他們分成。”目前，市場上已經(jīng)出現(xiàn)多個機構(gòu)，專門為開發(fā)商提供拍地保證金甚至首付金。

    新華社文章指出，只有對上述這些“創(chuàng)新”“變通”渠道進(jìn)行更加嚴(yán)格的監(jiān)管，才能真正影響到房地產(chǎn)商的資金鏈，新政策才能真正發(fā)揮作用，進(jìn)而擠出土地市場的局部泡沫。