房企巨資買地資本消耗嚴(yán)重 今年資金鏈?zhǔn)芸简?yàn)

    企死扛高房價(jià)潛藏風(fēng)險(xiǎn)，樓市滯脹值得高度警惕。 中新社發(fā) 山西翟海軍 攝

    樓市調(diào)控風(fēng)暴襲來，開發(fā)商紛紛表示：“去年行情好，手里不差錢”。但實(shí)際上，去年開發(fā)商大手筆“圈地”，單是萬科、保利、金地和招商地產(chǎn)四家企業(yè)去年就花了約930億元買地，一旦銷售回籠不及時(shí)，開發(fā)商的資金鏈有可能再出現(xiàn)問題。

    2009年房價(jià)的飆升也讓開發(fā)商斥巨資買地的熱情水漲船高。A股中的四大天王——萬、保、招、金更是不甘落后，去年買地累計(jì)資金接近千億元。

    市場分析認(rèn)為，目前國家連續(xù)出臺政策，收緊銀根、上調(diào)開發(fā)商拿地首付比例，以及嚴(yán)格二套房首付四成等將改變整個(gè)房地產(chǎn)市場走向，開發(fā)商資金鏈將再次面臨考驗(yàn)，即使自己宣稱“不差錢”。

    保利花400多億元買地

    開發(fā)商搶地在2009年是一路高歌，新的地王不斷涌現(xiàn)。根據(jù)本報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)，僅是A股市場的“四大天王”——萬科、保利、金地和招商地產(chǎn)，2009年累計(jì)斥資930多億元在土地市場上。

    在“四大天王”中，保利地產(chǎn)最為激進(jìn)，在去年的12個(gè)月中，有8個(gè)月重金搶地，累計(jì)花掉了420多億元，其中9月和12月份，買地資金分別接近百億元。而該公司去年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額433.82億元。不過，行業(yè)龍頭萬科顯得比較穩(wěn)重，雖然從去年1月份就開始拿地，但全年只花了227億元，僅為保利地產(chǎn)的54%。另外，金地集團(tuán)去年在土地市場上也花了將近200億元。

    市場分析認(rèn)為，在去年整個(gè)房地產(chǎn)市場的強(qiáng)勢復(fù)蘇下，一邊是銷售火爆，資金回流源源不斷；另一方面，大量資金有不斷流出，全國搶地?cái)U(kuò)張步伐不停。

    二三線城市成主戰(zhàn)場

    不過，從這些房企圈地來看，二三線土地市場的魅力大增。萬科在2009年12月份新增加的8個(gè)項(xiàng)目中，全部在二三線市場，分別是大連、沈陽、天津、武漢、煙臺、東莞、廈門和長春。公開數(shù)據(jù)顯示，萬科、中海、保利、富力等30余家大型房企在二三線城市新增土地儲備的建筑面積超過1200萬平方米，占總新增土地儲備建筑面積的比例超過60%，而在一線城市新增土地儲備最少，占比在兩成左右。“開發(fā)商在二三線城市不停跑馬圈地，一方面是一線城市拿地難，另一方面是二三線城市經(jīng)濟(jì)形勢較好，未來城鎮(zhèn)化將擴(kuò)大市場需求。”廣州某開發(fā)商對記者表示。

    房企今年資金鏈將再臨考驗(yàn)

    由于去年樓市銷售火爆，幾乎所有開發(fā)商都超額完成全年的銷售任務(wù)，加大資金回籠速度。寬松的貨幣信貸政策也給房企提供了方便的融資渠道。但最近中央連續(xù)出臺組合拳，打擊樓市投資投機(jī)，造成市場觀望情緒日益濃厚。業(yè)內(nèi)專家表示，雖然目前開發(fā)商對外一致表示出“不差錢”，但如果整個(gè)市場發(fā)生變化，房企資金鏈將再次面臨考驗(yàn)。

    “中央調(diào)控政策對市場資金影響較小，我們?nèi)ツ甓假u得非常好，回籠資金充裕，暫時(shí)還沒有資金鏈緊張的問題。而且我們對今年的市場還是充滿信心的。”東莞某開發(fā)商銷售總監(jiān)告訴記者。

    然而事實(shí)上，在2009年瘋狂拿地之后，不少房企資本消耗嚴(yán)重。而受累于政策調(diào)控，今年房企融資將接受嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

    國信證券房地產(chǎn)分析師方焱認(rèn)為，高價(jià)拿地最終還要賣出去才算數(shù)。一旦銷售回籠不及時(shí)，有可能影響到公司的資金鏈。招商證券賈祖國指出，目前購房人口約50%左右都是投資性購房。二套房貸從嚴(yán)執(zhí)行以及二手房稅收減免的結(jié)束，使得投資性購房在2010年將受到很大的抑制，如果房價(jià)繼續(xù)高企，開發(fā)商資金回籠將受到影響。

    地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，即使開發(fā)商都宣稱“不差錢”，對未來充滿信心，但房企的新開工面積已經(jīng)顯示出開發(fā)商對未來走勢的擔(dān)心，而且從2007年房地產(chǎn)企業(yè)資金寬松到2008年資金緊張的轉(zhuǎn)變也只有半年時(shí)間。“開發(fā)商現(xiàn)金流一般控制在一個(gè)季度左右的開銷，如果政策收緊，房企就可能再次面臨資金緊張的考驗(yàn)。”
 

    住建部要求：清理土地出讓金優(yōu)惠政策

    住建部副部長齊驥日前再次明確要求地方政府要抓緊清理和糾正地方出臺的越權(quán)減免稅等規(guī)定。據(jù)住建部一消息人士記者透露，地方“救市”政策清理首當(dāng)其沖的就是地方土地出讓金的減免優(yōu)惠政策。

    據(jù)了解，包括土地出讓金在內(nèi)，依附于土地和房產(chǎn)的形形色色的稅費(fèi)，是支撐地方政府財(cái)政的主要力量。在2008年國家表示允許地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)扶持政策之后，有19個(gè)城市出臺了土地出讓金減免的優(yōu)惠政策。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年中國土地出讓金總金額達(dá)15000億元，比2008年增加140%。

    易居研究院北京所副所長牟增彬告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，中央終止?fàn)I業(yè)稅優(yōu)惠，明確土地出讓金繳納等相關(guān)條款后，地方的優(yōu)惠政策自然終止。但在中央尚未提到的政策領(lǐng)域，如購房補(bǔ)貼、信貸等，地方政府仍存在較大的操作空間。 (華夏時(shí)報(bào))

    上周京滬穗深土地供應(yīng)驟降

    受國家政策調(diào)控影響，土地供應(yīng)上周大幅下降，其中，四個(gè)一線城市住宅用地零供應(yīng)。

    中原土地監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，在1月4~10日期間，京滬穗深四大一線城市沒有一塊住宅用地上市。其他二線重點(diǎn)城市中有5個(gè)推出21幅住宅用地，約173公頃，環(huán)比上周下降六成。鑒于住宅用地供求狀況嚴(yán)重失衡，造成幾個(gè)二線重點(diǎn)城市中“地王”頻出，溢價(jià)率居高不下。

    其中南京長發(fā)都市地產(chǎn)以總價(jià)8.65億元獲得雨花臺風(fēng)景區(qū)地塊，溢價(jià)率高達(dá)116%，樓面地價(jià)15977元/平方米，創(chuàng)南京土地市場招拍掛以來最高的樓面地價(jià)。 (張忠安)

    去年涌現(xiàn)的部分“地王”

    ◆北京 望京地區(qū)一商業(yè)用地

    9月3日,SOHO中國40億元競得；

    ◆上海 趙巷1D號地塊

    7月23日，金地集團(tuán)30.48億元競得；

    ◆重慶 鴻恩寺地塊

    6月25日，保利地產(chǎn)33.1億元奪得；

    ◆廣州 亞運(yùn)城地塊

    12月22日，由富力、雅居樂、碧桂園組成聯(lián)合體以255億元競得