深度分析中國未來房價能否再漲一倍?

    如果用一個字形容中國房價上半年的走勢，那就是漲!漲!漲!重要的事情說三遍。

　　所有人知道房價不可能一直上漲，但現(xiàn)實是房價仍在上漲，地王仍在出現(xiàn)，“日光盤”也屢見不鮮。那么，中國未來房價能否再漲一倍?

　　中國國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，6月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量為55個。

　　而北上深等一線城市更是在今年上半年上演了樓市的又一次"瘋狂"，其中北京地區(qū)新房市場進(jìn)入6月份又開始了量價齊漲。

　　來自鏈家、我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，6月份北京區(qū)域公寓類產(chǎn)品共網(wǎng)簽11187套，環(huán)比上漲180.4%，破萬的交易量創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，從去年7月到今年7月，全國排名前50強(qiáng)的地產(chǎn)開發(fā)商在京津區(qū)域拿地競爭愈發(fā)激烈。上海、深圳等一線城市和重點的二線城市亦皆如此。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2015年北京土地出讓總金額達(dá)2千億元，2016年上半年，北京土地出讓單價還在攀升。

　　同時擺在眼前的是北京房價的不斷攀升。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，6月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量為55個。

　　而北上深等一線城市更是在今年上半年上演了樓市的又一次"瘋狂"，其中北京地區(qū)新房市場進(jìn)入6月份又開始了量價齊漲。

　　來自鏈家、我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，6月份北京區(qū)域公寓類產(chǎn)品共網(wǎng)簽11187套，環(huán)比上漲180.4%，破萬的交易量創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

　　深度分析中國未來房價能否再漲一倍?

　　而今年1-6月北京住宅市場半年成交量195646套，同比增長58.1%，占去年全年成交量301010套的2/3，迎來7年以來最火爆的市場行情。

　　"北京地區(qū)的房價還會繼續(xù)漲，我們認(rèn)為，北京未來房價將整體進(jìn)入"10萬+時代。"中駿北京區(qū)域公司副總經(jīng)理王芳說到。

　　中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心原主任李鐵在上述會議上也認(rèn)為，部分中心城市的房價難以下降，以北京來說，即便目前正建設(shè)城市副中心，實現(xiàn)城市功能疏解，但北京的房價不可能降下來，還會繼續(xù)上漲。

　　獨立經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳寶存更是預(yù)言，北京房價三年內(nèi)，四環(huán)20萬，五環(huán)15萬，六環(huán)6萬。北京與環(huán)北京地區(qū)的土地供應(yīng)受到政策和市場局限，都不可能容納北京外溢人口的正常剛性需求。北京已經(jīng)不存在加大土地供應(yīng)的可能性，整理存量建設(shè)用地難度和成本太大。

　　7月，上海樓市溫度如同季節(jié)仍保持熱度。數(shù)據(jù)顯示7月，上海新建商品住宅(剔除動遷配套)成交均價達(dá)到37319元/平方米，10萬元級別的高檔住宅成交套數(shù)創(chuàng)下年內(nèi)新高。

　　目前市區(qū)土地稀缺，核心地區(qū)土地幾乎沒有也導(dǎo)致了市區(qū)新開樓盤價格高漲，外圍地區(qū)在地王的催生下房價上漲預(yù)期強(qiáng)烈也促使了市區(qū)房價進(jìn)一步上揚。

　　近期位于機(jī)場附近的祝橋鎮(zhèn)又拍出3萬元/平方米以上的樓板價，位于中外環(huán)的新江灣城板塊凈地價高達(dá)9萬元/平方米，外圍地區(qū)地王不斷誕生是市區(qū)房價堅挺的基礎(chǔ)，因此未來高檔住宅熱銷格局仍會延續(xù)。

　　財經(jīng)作家吳曉波也聲稱未來五年內(nèi)，上海的房價會再翻一倍。

　　國泰君安首席宏觀分析師任澤平此前預(yù)計，未來10年一線房價漲一倍，三四線城市面臨長期的去庫壓力。

　　高盛房地產(chǎn)投資研究部主管王逸近日也指出，戶籍改革有助中國樓市復(fù)蘇，明年房價還會漲。

　　曾在2014年經(jīng)歷房價最大降幅的“一線城市”，以及“其他二線及大型三線城市”均實現(xiàn)了最強(qiáng)勁的交易量復(fù)蘇，除此之外，其余城市的住宅銷售復(fù)蘇依然呈疲軟態(tài)勢。

　　鄂爾多斯這類“鬼城”的形成是結(jié)構(gòu)性供應(yīng)問題導(dǎo)致的，預(yù)計在這一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整中將很難復(fù)蘇。戶籍改革和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)將對房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇有著重要影響。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商在2015年至2017年的預(yù)期凈資產(chǎn)回報率將處在5年低點，但這是基于債務(wù)零增長的假設(shè)而做出的。開發(fā)商回報率的回升，需要房價的進(jìn)一步上漲來支撐。

　　王逸認(rèn)為原因在于，如果房價不上漲，開發(fā)商加杠桿將不僅導(dǎo)致其基于現(xiàn)有土地儲備的凈資產(chǎn)回報率減少，而且還將使得開發(fā)商的財務(wù)狀況再度面臨風(fēng)險。到2016年年中，中國內(nèi)地的房地產(chǎn)政策會偏向?qū)捤桑@應(yīng)該會支持房價持續(xù)復(fù)蘇。

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，中國房價每輪上漲周期與暴漲背后，真正的房價猛漲幕后黑手就是央行，實質(zhì)上就是貨幣超發(fā)，房貸杠桿加杠桿。

　　一旦遇上住房供小于求、庫存不足、土地供應(yīng)持續(xù)下降、人口增長快速，盡管是樓市政策調(diào)控收緊，房價依然會上漲。例如2016年上半年一線城市與部分二線城市就是最好的證明，下半年肯定還會上漲。

　　數(shù)據(jù)顯示今年上半年居民按揭貸款新增2.36萬億，同比多增1.25萬億元。2016年7月15日央行發(fā)布的上半年金融數(shù)據(jù)顯示，6月末，廣義貨幣(M2)余額149.05萬億元,同比增長11.8%，增速與上月末和去年同期持平;狹義貨幣(M1)余額44.36萬億元,同比增長24.6%，增速分別比上月末和去年同期高0.9個和20.3個百分點，再創(chuàng)歷史新高。

　　M1的增速為何比M2大了近一倍?央行調(diào)查統(tǒng)計司司長盛松成解釋稱，M1增速持續(xù)上升，很大程度上是由企業(yè)活期存款大幅增加造成的。

　　而企業(yè)活期存款增加的原因有三方面，一是因為定期存款與活期存款的利息差收窄;二是不少企業(yè)存在“持幣待投”的傾向，這也說明目前經(jīng)濟(jì)下行壓力大，企業(yè)投資意愿比較弱，所以把閑置資金放在活期賬戶上;三是房地產(chǎn)市場銷售活躍，這使得大量居民存款轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)企業(yè)的活期存款。

　　謝逸楓認(rèn)為，貨幣巨額增加，房價基本上和貨幣供應(yīng)同等漲幅?；仡^看房價中國北京、上海、深圳房價25年上漲20倍是起碼的。

　　今年上半年居民按揭貸款新增2.36萬億，同比多增1.25萬億元，同比翻倍增長，意味著強(qiáng)勁的樓市投資置業(yè)力量，錢流方向指引樓市方向。謝逸楓指出，上半年新增貸款總計7.53萬億，按揭貸款占31.3%。如此規(guī)模的資金進(jìn)入房地產(chǎn)，房價趨勢沒有任何懷疑，只能堅定不移上漲。

　　地王頻現(xiàn)也為部分城市未來房價上漲埋下伏筆。上半年五十座城市的土地出讓金已超過10000億人民幣，專業(yè)人士測算，有相當(dāng)多的城市，上半年成交的土地如果入市，價格至少要比現(xiàn)在漲一倍才有得賺。

　　現(xiàn)在的問題是，這些錢多數(shù)是銀行的，金融業(yè)和房地產(chǎn)組成的利益聯(lián)合體在持續(xù)支撐房價上漲，所以，未來再漲一倍的可能性還相當(dāng)大。

　　綜上可見，我們生活在“坐地生財”的年代，百年不遇，這是最好的時代。但也有人總說，這是最壞的時代.