撿便宜購買二手低價房 謹(jǐn)防上當(dāng)受騙落陷阱

推遲三年再過戶全款買房遭變故

    今年年初，于先生突然接到銀行打來的電話，詢問他是不是購買了陳某蔡某的房子。銀行工作人員告訴于先生，陳某蔡某斷供了，而且目前還欠銀行833萬貸款。

    在打電話給于先生之前，銀行已經(jīng)找到陳某蔡某夫婦多次協(xié)商，希望他們盡快還錢，但兩人聲稱投資失敗無力償還，名下所有銀行卡上都只有幾十塊余額，并且沒有其他房子汽車等資產(chǎn)。

    這時，于先生想起當(dāng)初陳某還給自己抵押了一份價值300萬的人壽保險，但經(jīng)核查，該保險早在簽訂房屋買賣合同之前就被贖回了。

    感到上當(dāng)受騙的于先生，選擇了向公安機關(guān)報案。

    據(jù)于先生透露，陳某蔡某夫婦前幾年上了理財培訓(xùn)班，在理財培訓(xùn)班里，老師教他們買豪宅一定要盡量多貸款，然后再以低價為誘餌拋售，盡量吸引一次性付款或多成首付款，以此方式來套取現(xiàn)金投入理財P2P項目。以賣給于先生的這套房子為例：陳某蔡某在2014年4月以1100萬購入（其中首付250萬，向銀行貸款850萬），賣給于先生作價995萬，于先生選用的是一次性現(xiàn)金支付。

    于先生回憶，買房時蔡某給他看過銀行貸款合同，上面寫的是750萬。后來交完定金去拉產(chǎn)調(diào)時發(fā)現(xiàn)，貸款實際是850萬。原來多出的100萬是陳某蔡某用房產(chǎn)證進(jìn)行的抵押消費貸款，利率比正常房貸要高。

    付清房款后，他曾催促陳某蔡某盡快還清貸款，但兩人并沒同意。直到東窗事發(fā)，于先生才知道他支付的房款早被投進(jìn)了某P2P項目，且該項目現(xiàn)在處于無法兌付的狀態(tài)。

    神秘中介手通天無業(yè)也可辦房貸

    于先生了解到，陳某蔡某當(dāng)初買房時，兩人均沒有工作，無社保繳納無工資流水。這樣的信用資質(zhì)，正常來說在銀行是肯定貸不到款的。蔡某告訴于先生，她當(dāng)時是通過一家神秘的貸款中介公司支付8萬元中介費后，成功獲得了滬上某銀行的850萬元貸款。

    對此，于先生指責(zé)銀行審貸不嚴(yán)。面對質(zhì)疑，當(dāng)事銀行負(fù)責(zé)陳某蔡某貸款業(yè)務(wù)的王小姐表示，蔡某支付的8萬元中介費她并不知情，也沒有拿過其中一分。作為銀行工作人員，她只看工資流水，至于工資流水是不是做假，她并不能分辨。而銀行一位負(fù)責(zé)人明確答復(fù)于先生，他們將依法辦事，一切問題都交給法律解決。

    其實貸款中介在業(yè)內(nèi)早已不是新鮮事，通常他們會收取貸款總額1%的中介費，又稱身份包裝費。有貸款中介在中間牽線搭橋，簽貸款協(xié)議的過程會順暢很多。

    在銀行工作多年的李欣告訴本報，由中介牽線，銀行點頭，客戶拿錢，這條利益鏈其實已經(jīng)存在多年。雖然明知道一些貸款人信用資質(zhì)是包裝出來的，但出于業(yè)績考核，很多時候銀行對貸款人的審查并不嚴(yán)格。甚至有的銀行工作人員會跟貸款中介私下達(dá)成合作協(xié)議，賺取中介費一起分羹。

    如今必須面對的事實是，雖然于先生已經(jīng)支付了全額房款，但如果不替上家再支付833萬房貸，他將面臨的是房子被銀行收走拿去法院拍賣，并且拍賣所得款將優(yōu)先支付銀行貸款。

    于先生覺得很委屈，當(dāng)初買下這處房子，就是為了方便照顧父母和生病的大伯伯，三位長輩都跟他一起住在這里，如今出了這檔事他還沒敢跟長輩們說。

    低價房源奪眼球下單購買要謹(jǐn)慎

    上海申房律師事務(wù)所的律師馬海燕表示，面對明顯低于市場價房源時，一定要提高警惕。如果要購買，必須慎重考慮是否涉及潛在風(fēng)險。首先要先確認(rèn)房子能夠合法交易，各方面手續(xù)和條件都正規(guī)，其次一定要實地了解房屋具體情況。最重要的是，購置這類可能涉及法律糾紛的房子最好聘請專業(yè)的房產(chǎn)律師協(xié)助，無論是房屋調(diào)查還是擬定合同甚至交易流程有律師的專業(yè)幫助自然能更好地規(guī)避風(fēng)險。

    在于先生的案例上，馬律師首先指出，像這樣約定過戶時間的低價房，本身就很可疑。因為一般只有動遷安置房是因為規(guī)定三年后才能取得房產(chǎn)證，無法立即過戶。正常交易買賣的二手房，還是按照規(guī)定流程來，免得出現(xiàn)不必要的麻煩。如果因為某些原因，約定了時間過戶，建議買家約定買房款?？顚Ｓ茫蛘咧苯影奄I房款打進(jìn)銀行賬戶，防止發(fā)生像于先生這樣的遭遇。但通常情況下，如果沒有足夠的相關(guān)專業(yè)知識，不建議大家購買低價房。因為這類房子可能還存在其他債權(quán)人，沒有專業(yè)律師幫助的話，很容易卷進(jìn)法律糾紛里。

    業(yè)內(nèi)人士指出，在P2P大肆流行的今天，不少人打起了低利率房貸的主意，企圖利用銀行審批漏洞套現(xiàn)。而部分銀行也為了沖業(yè)績指標(biāo)睜一只眼閉一只眼，甚至里外勾結(jié)做假流水蒙混過關(guān)。一旦還貸人出現(xiàn)資金問題，理論上講銀行就可以申請法院查封拍賣處理，銀行作為第一債權(quán)人可優(yōu)先“依法”得到拍賣款。比如本案例中這套房，銀行只要將這套房子賣到833萬以上，就不會有任何損失，至于于先生能拿回多少損失則與銀行無關(guān)，而目前來看，法律上很難將此事定責(zé)為因銀行內(nèi)部審批的紕漏導(dǎo)致。