【析案】二手房里曾有人過(guò)世，你在意嗎？

    房子里曾有人過(guò)世，這樣的二手房你會(huì)在意嗎？日前，浙江省溫嶺市人民法院審理了這樣一起房屋買賣合同糾紛案。

    過(guò)戶時(shí)，她說(shuō)丈夫兩年前去世了

    今年3月，李先生通過(guò)中介，相中了呂女士的一套商品房。雙方談好價(jià)格，李先生支付給了呂女士10萬(wàn)元的訂金。

    房子過(guò)戶時(shí)，遇到了一點(diǎn)麻煩。原來(lái)，呂女士的丈夫于兩年前去世，但房產(chǎn)證上卻寫著房子是呂女士和丈夫共有的，因此一時(shí)也過(guò)不了戶。

    李先生得知呂女士丈夫在房子里過(guò)世，心里有了疙瘩。他向呂女士提出，不再購(gòu)買這套房子，呂女士理解，將10萬(wàn)元訂金還給了李先生。

    但是，李先生又提出，要呂女士雙倍返還訂金，呂女士自然不同意。今年5月，李先生將呂女士訴至市人民法院。

    近日，法院開(kāi)庭審理了此案。

    李先生的訴訟理由是，呂女士隱瞞了丈夫已經(jīng)死亡和自身對(duì)房子限制處分權(quán)利的事實(shí)，導(dǎo)致雙方合同不能實(shí)現(xiàn)，是違約行為。

    開(kāi)庭后，李先生撤訴了。李先生的辯護(hù)律師稱，呂女士將房子轉(zhuǎn)到了自己名下，不存在過(guò)了戶的問(wèn)題，因此他們撤訴了。

    承辦法官稱，呂女士的丈夫過(guò)世已有2年多，而且生老病死是很自然的事，李先生如以此為理由要求退房，很難得到法院支持。按照雙方的訂金約定，賣方違約需雙倍返還訂金，而買房違約則沒(méi)收訂金，這個(gè)案子，哪方違約還有待證明。因此，李先生如果繼續(xù)打官司，是存在風(fēng)險(xiǎn)的。

    類似案件

    不存在違背公序良俗，不能退房

    雖然這起案子法院沒(méi)有作出判決，但溫嶺法院也判處過(guò)類似的案件。

    2013年，林先生經(jīng)中介介紹，購(gòu)買了蔡先生的房子，并付了訂金和部分預(yù)付款。雙方約定，將于一年后將房子過(guò)戶。同年年底，蔡先生的母親在房子里病逝。

    林先生起訴退房。林先生稱，購(gòu)房時(shí)雙方曾約定，蔡先生的母親生病或亡故都不能住在這套房子里，蔡母病危入住該房子時(shí)，他曾同中介人員一起勸阻，但蔡先生置之不理。林先生認(rèn)為，蔡先生的行為嚴(yán)重違背了公序良俗。

    蔡先生稱，其從未答應(yīng)對(duì)方，母親不能居住或病故在這套房子里。林先生知道其母親生病，而且這套房子作為其母親的唯一住房，病危后住回家里，并不違背公序良俗。

    法院審理后認(rèn)為，蔡母亡故時(shí)，買賣合同尚在履行過(guò)程中，房子也未實(shí)際過(guò)戶，蔡母在房子內(nèi)亡故，是正常的生老病死所致，不存在違背公序良俗的情形。最后，法院駁回了林先生的訴訟請(qǐng)求。

    法官說(shuō)法

    法律上并無(wú)“兇宅”概念

    我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)未對(duì)“兇宅”作出規(guī)定，民間有關(guān)“兇宅”的習(xí)俗就可以適用。一般認(rèn)為，發(fā)生過(guò)自殺、兇殺并因而造成重大傷亡的可算“兇宅”。病死、自然死亡或意外事件造成的死亡，都不算。

    關(guān)于“兇宅”的買賣糾紛屬于合同糾紛，因其直接影響買受者是否購(gòu)買房屋，屬重大事實(shí)部分，故出售人在出售房屋時(shí)應(yīng)明確告知買受人。

    雖然發(fā)生非正常死亡的時(shí)間客觀上未就房屋的實(shí)際使用價(jià)值產(chǎn)生影響，但該情況會(huì)影響購(gòu)房者的心理感受，從而造成房屋交易價(jià)值降低，構(gòu)成了房屋的重大瑕疵，是影響房屋買賣合同訂立的重大事項(xiàng)。故意隱瞞房屋內(nèi)曾發(fā)生過(guò)的行為，違背誠(chéng)信原則，雙方合同的簽訂違反了當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，屬于可撤銷的合同。

    賣房者如果為了將房屋賣出或賣高價(jià)而故意隱瞞“兇宅”這一重大事實(shí)，違反了民事活動(dòng)中的誠(chéng)實(shí)信用原則，其行為構(gòu)成欺詐。雙方所簽訂的合同為可撤銷合同。買方可主張所購(gòu)買的房屋因“兇宅”造成經(jīng)濟(jì)價(jià)值減損，要求賣方返還購(gòu)房款并支付利息；但購(gòu)房者明知是“兇宅”而購(gòu)買的除外。合同撤銷權(quán)有時(shí)間限制，原則上應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使。