中國農(nóng)村土地漲價(jià)了？一畝地賣百萬元

    在城鄉(xiāng)土地二元制的背景下，多年來中國農(nóng)村的土地并不值錢，但也有例外。

    國土資源部部長姜大明近期曾在《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)文稱，要審慎穩(wěn)妥開展農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)，激發(fā)農(nóng)村活力。三項(xiàng)試點(diǎn)工作于2015年啟動(dòng)，目前進(jìn)展總體順利。截至今年4月底，共有97宗約1277畝農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，總價(jià)款達(dá)15.7億元。

    這里面透露了一個(gè)重要信息，就是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)土地的價(jià)格，1277畝地15.7億元，折合下來大約123萬元一畝。

    姜大明稱，入市改革提高了農(nóng)村建設(shè)用地節(jié)約集約利用水平，豐富了集體土地所有權(quán)實(shí)現(xiàn)形式，增強(qiáng)了農(nóng)民集體和農(nóng)民群眾的獲得感。

    筆者并不太清楚這里的“獲得感”應(yīng)該如何理解，是指農(nóng)民收入增加嗎?可能不會(huì)這么簡單。

    這個(gè)過百萬元的價(jià)格確實(shí)比以往增長了很多，雖然遠(yuǎn)不能與國有土地出讓的天價(jià)相比，但與較低的征地補(bǔ)償相比，終歸是“漲價(jià)”了。

    不過上述試點(diǎn)僅僅限于少數(shù)幾個(gè)地區(qū)，全國大部分農(nóng)村土地的價(jià)格實(shí)現(xiàn)方式仍然沒有發(fā)生太多變化。

    話說回來，中國的農(nóng)村土地到底值多少錢?要想說清這個(gè)問題并不簡單，中國的土地制度其實(shí)很復(fù)雜，按所有制來分，有國有土地和集體土地，按土地用途分又有建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)用地等。這樣組合下來就會(huì)出現(xiàn)國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地，國有農(nóng)業(yè)用地和集體農(nóng)業(yè)用地等多種類型的土地，而每一類土地的價(jià)格也會(huì)大不相同。

    加之中國幅員遼闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度不一，天南海北的土地價(jià)格也會(huì)差別很大，一般而言，像北京上海廣州深圳等發(fā)達(dá)地區(qū)的土地，無論什么類別，大概都會(huì)比西部貧困地區(qū)的土地貴上一些。

    當(dāng)然，這種差別也是容易被理解的，也是容易被外界所接受的。就像人雖然不言貴賤，但出生的家庭條件總有差別。舉個(gè)例子，北京的一塊國有建設(shè)用地賣出了天價(jià)，青海的農(nóng)民們也不會(huì)眼紅，他們并不會(huì)因此而期望自己的農(nóng)田能多賣幾個(gè)錢。

    但總有不好理解，甚至可怕的情況出現(xiàn)。

    如一個(gè)東部大城市的郊區(qū)，相鄰的兩塊集體農(nóng)用地，其中一塊被政府征用變成國有建設(shè)用地，這里政府征用征收的價(jià)格會(huì)變成一畝數(shù)萬元或者更多。此后，這塊地又被政府出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商，價(jià)格又會(huì)可能變成數(shù)百萬元。

    注意這里的演變過程：農(nóng)用地——被征收(數(shù)萬元)——政府出讓(數(shù)百萬元)，這里的價(jià)格是兩個(gè)數(shù)量級(jí)的變化。

    此外還有一個(gè)重要的問題是，這兩筆錢會(huì)歸誰所有?

    先說數(shù)百萬元那個(gè)錢，由于農(nóng)用地被征收后就變成了國有土地，既然是國有，出讓所獲得的資金是不是也是國有?現(xiàn)實(shí)是，這個(gè)錢除了一部分稅金需要上繳國家外，大部分歸地方政府所有。像北京上海深圳這種大城市，近幾年的土地出讓收入一般會(huì)在數(shù)百億元的級(jí)別上，甚至超過千億元。

    再說那個(gè)數(shù)萬元會(huì)分給誰?一般認(rèn)為會(huì)全部給那塊地的經(jīng)營者——某農(nóng)民，但實(shí)際上情況呢?

    因?yàn)檫@塊地原本是集體農(nóng)用地，也就是集體所有，農(nóng)民不過是這塊土地經(jīng)營權(quán)的承包者，政府想征地的話，征地款項(xiàng)會(huì)經(jīng)由集體賬戶再分發(fā)給農(nóng)戶，這個(gè)過程中，難免會(huì)出現(xiàn)村集體或者鄉(xiāng)集體截留的情況。

    2010年，國土部曾下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》，特別強(qiáng)調(diào)

    征地批后實(shí)施時(shí)，市縣國土資源部門要按照確定的征地補(bǔ)償安置方案，及時(shí)足額支付補(bǔ)償安置費(fèi)用;應(yīng)支付給被征地農(nóng)民的，要直接支付給農(nóng)民個(gè)人，防止和及時(shí)糾正截留、挪用征地補(bǔ)償安置費(fèi)的問題。

    政府文件雖然有，但近些年地方上還是經(jīng)常出現(xiàn)村集體截留征地款的情況，為此而出現(xiàn)的上訪事情也時(shí)有發(fā)生。

    不過，上訪管用嗎，難說。

    不管過程如何，上述這塊集體農(nóng)用地在征用過程中最終獲得了一個(gè)數(shù)萬元的價(jià)格體現(xiàn)，但與其相鄰的那塊農(nóng)用地，因?yàn)椴⒉辉谡魇盏姆秶鷥?nèi)，它應(yīng)該值多少錢?

    我們并不知道。因?yàn)樗荒苜I賣，只能自用或轉(zhuǎn)租，且轉(zhuǎn)租后也只能用作農(nóng)業(yè)使用(不能蓋房子銷售)，東部地區(qū)這樣的農(nóng)地轉(zhuǎn)租費(fèi)用大概會(huì)在一畝地一年幾百元到千元左右。

    轉(zhuǎn)租也會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，筆者所在的地區(qū)就有農(nóng)戶的農(nóng)地轉(zhuǎn)租，但由于承租人經(jīng)營不善，已經(jīng)數(shù)年沒有支付承租費(fèi)用。

    由此來看，差不多的兩塊地，一塊被征用，農(nóng)戶變現(xiàn)數(shù)萬元，另一塊不能買賣只能自用或轉(zhuǎn)租年收千元。兩者差距還是比較大。

    這就是現(xiàn)實(shí)，國有土地可以在土地出讓過程由交易雙方進(jìn)行定價(jià)，而農(nóng)村土地的價(jià)格誰來決定?會(huì)是農(nóng)民嗎。