房產(chǎn)開發(fā)商曝：賣地財政不會變 還會縮水、打折

    2010年被視為中國的“保障性住房啟動元年”，這一切源于國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。這一通知明確提出加快推進保障性安居工程建設(shè)，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

　　然而，一位常年在珠三角、長三角和廣西、湖北、湖南等地從事房地產(chǎn)開發(fā)的房開商坦言：從二三代保障性住房的建設(shè)規(guī)律上看，保障性住房的供應(yīng)肯定不會那么順利，習(xí)慣了“賣地財政”的地方政府，還是會壓縮、減少保障性住房的供應(yīng)額度“壓保促商”，確保賣地財政的收入。

　　這位叫葉飚的開發(fā)商自述了親身經(jīng)歷的保障性住房開發(fā)內(nèi)幕。

　　第一代保障性住房：“馬太效應(yīng)”明顯

　　第一代保障性住房稱為“經(jīng)濟適用房”，由于申請門檻很低，國家和相關(guān)部門缺少嚴(yán)格的規(guī)定，房開商在開發(fā)過程中往往建成“大戶型”，這就導(dǎo)致真正困難的人買不起，實際銷售過程中，有錢人買了經(jīng)濟適用房，隨著這幾年經(jīng)濟適用房周邊地塊和樓盤的開發(fā)，這部分人恰恰獲益匪淺。

　　記者在廣西南寧興寧區(qū)金禾灣小區(qū)、澳華花園小區(qū)、江南富寧新興苑等小區(qū)中的經(jīng)濟適用房，都存在著將此類房屋轉(zhuǎn)手出租的情況，價格從每月1100-2000元不等。

　　葉飚告訴記者，第一代經(jīng)濟適用房的申請門檻較低，一些城市規(guī)定，只要沒享受過實物分房或?qū)嵨锓址棵娣e沒達下限就可申請，雖然要求家庭人均年收入要低于相關(guān)部門每年向社會公布的上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，但實際上形同虛設(shè)。

　　葉飚說“熟悉政策的單位往往鼓勵職工申請經(jīng)濟適用房，甚至幫助職工開出相關(guān)證明，以顯示其收入水平‘低于’城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。房管部門信息完全不透明，就是透明也睜一只眼閉一只眼，這就導(dǎo)致了經(jīng)濟適用房反而成了如今香噴噴的‘出租屋’。”

　　第二代保障性住房：“拿到項目就是揪心的開始”

　　“現(xiàn)在還搞保障性住房建設(shè)的房開商，要不是剛?cè)胄械?lsquo;入籠新雞’，要不是錢多得沒地方花的笨蛋，或者是頭腦發(fā)熱吃錯藥的同行。因為我親身經(jīng)歷了建設(shè)保障性住房的悲哀事：錢沒賺到手，朋友吵翻了不說，卻壞了自己的名聲。”

　　葉飚告訴記者，2006年自己在湖北與朋友一塊投資開發(fā)了保障性住房。政府當(dāng)初開出的價錢，認(rèn)真計算還能賺到錢，沒想到幾年時間下來，不僅沒有賺到錢，還讓原來一塊合作的伙伴吵翻了天。原因就是房價天天漲，保障性住房的價格就是沒法漲。

　　“靠賣商鋪賺錢，商鋪的價格低得可憐。由于2006年至2007年間房價飛漲，導(dǎo)致原計劃建設(shè)保障性住房的地塊紛紛縮水，或者紛紛‘轉(zhuǎn)移’，移往地段較遠，教育環(huán)境、醫(yī)療設(shè)施等生活配套設(shè)施薄弱的地段。”

　　“最初幾年我們原來想不賺錢也能掙個好名聲。沒想到政府搞來搞去，居然還弄了個六連號出來，這樣的做法太讓我們難過了。”

　　“賣地財政不變，保障性住房計劃肯定會‘縮水‘打折’”

　　葉飚給記者看了這樣一份南寧市一塊保障性住房的 建 設(shè) 計 劃 ：500畝，容積率2 .0，單價45萬元每畝，工期三年，一層做商鋪或車位，開發(fā)商定價銷售，3-4米，二至三層政府按2000元每平方米全部回收。政策優(yōu)惠：三通一平后可付三通一平費用的30%，下完地基付80%的地基費用，地級以上部分以85%按月結(jié)算；土地款可在6個月內(nèi)付清，報建費全免，無所得稅，營業(yè)稅5.3%至5.5%。

　　“這些算下來，樓面地價需要花費340元左右，加上建筑成本800元左右，每平方米也就是1200元左右。加上小區(qū)的綠化、水電管網(wǎng)布置等，每平方米價格成本肯定要在1700元至1800元左右，政府按照2000元每平方米價格回收，賣樓盤根本賺不到錢。小區(qū)的商鋪往往只能等著升值，或者房開商自己經(jīng)營。”

　　“最要命的政府的結(jié)算方式，表面上看白紙黑字的協(xié)議，幾乎每次結(jié)算的時候，相關(guān)部門就會有10天半個月甚至1-2個月的‘結(jié)賬期’，不給點這些部門‘好處’，錢就拖著不到賬。如果全靠銀行貸款來運作，沒有自有資金作為支撐，那么拿到保障性住房地塊的房開商，就是在‘找死’。”

　　“本來一些保障性住房項目確實可以做成‘樣板工程’，但地方政府往往從地塊下手，‘吃拿卡要’，以按時支付各類款項為條件，要求房開商‘壓縮綠化面積’、‘公共面積’，以挪給周圍效益更好的樓盤。原因很簡單，保障性住房項目的規(guī)劃動不了，就只能在實施過程中做些手腳，讓周邊的樓盤從中受益。”

　　“一些地方政府從骨子里不想發(fā)展保障性住房，因為這會直接減少財政收入。也會導(dǎo)致相當(dāng)一部分政府官員前期囤積的商品房價格上漲乏力。只要不改變‘賣地財政’的現(xiàn)狀，保障性住房就容易從時間上延長，從質(zhì)量上‘縮水’。”