樓市主角開演 開發(fā)商能挺多久?投資者是賠是賺?

    2009年12月29日,位于深圳后海灣的鴻威海怡灣開盤。

　　近400名繳納了20萬元誠意金的客戶聚集現(xiàn)場,其中不乏前一晚坐飛機(jī)趕往的客戶,當(dāng)被告知剩下少量高價(jià)單位是低得看不到海的“垃圾樓層”,較優(yōu)越的單位已“提前消化”時(shí),VIP客戶當(dāng)場表示不滿,有客戶掀翻主席臺的抽簽箱,最終引發(fā)“集體抗議”。開發(fā)商緊急決定加售30套新房供客戶選擇,才得以平息。

　　“2009年深圳的房地產(chǎn)市場可以說是既成熟又瘋狂。”深圳市世華地產(chǎn)市場部總監(jiān)肖小平如此總結(jié)。

　　2010年1月10日,鴻威海怡灣再次推新盤時(shí),20天前的風(fēng)頭急轉(zhuǎn)直下。有媒體爆出該新盤中有10多套是上次已經(jīng)賣出的房源這次重新出售,記者也從前去踩盤的投資者處獲悉,此次推出新盤的銷售率不到五成。

　　“2009年年末到2010年初在政策組合拳之下,炒房者退了!”后海某豪宅項(xiàng)目工作人員感嘆。

　　“大家都在平靜地等待”

　　“大家都意識這一波政策調(diào)控還沒完,剛需一方面在盼望房價(jià)下跌,一方面在等待國家更重要的政策出臺,現(xiàn)在這個(gè)時(shí)期大家都在平靜地等待。”

　　李嘉誠說決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素第一是地段,第二是地段,第三還是地段。這個(gè)一度被封為金科玉律的投資理論在深圳的投資者看來或許并不適用,因?yàn)閷τ谒麄儊碚f,投資最重要因素的是時(shí)機(jī)、時(shí)機(jī)、時(shí)機(jī)。

　　在過去的2009年,深圳房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了年初短暫的疲軟之后迅猛飆升,上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場預(yù)期,甚至超越2007年的上漲幅度,創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

　　據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,2009年1—12月深圳新建商品住宅成交均價(jià)達(dá)15111元/平方米,相比于歷史高峰期2007年的均價(jià)上漲了13.02%,比2008年上漲18.11%；全年房價(jià)最低點(diǎn)在2月,均價(jià)為10770元/平方米,最高點(diǎn)在12月,上升至22304元/平方米,漲幅達(dá)107%,較歷史最高點(diǎn)2007年10月的17350元/平方米增長22%。

　　在火爆的樓市形勢下,資金的迅速回籠讓開發(fā)商底氣十足地宣布“2010年幾乎目前沒有降價(jià)的動力”,短期炒房的暴利也讓更多的炒房者趨之若鶩。

　　然而,甲之蜜糖,乙之砒霜,開發(fā)商和炒房者最好的時(shí)代成為了剛需購房者最壞的時(shí)代。在高房價(jià)重壓之下,年初旺盛的剛需比例三四月剩下6、7成,而到了下半年,據(jù)中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智介紹,投資客比例達(dá)到了6成以上。而在投資客最旺盛的后海片區(qū),記者了解到,投資客比例達(dá)到了7成以上。

　　高房價(jià)重壓之下,中央政府打壓風(fēng)聲頻出深圳房地產(chǎn)市場被觀望心態(tài)籠罩,一手房、二手房成交量驟降,據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,2010年1月4日—10日,深圳一手房成交量環(huán)比下跌20%,二手房環(huán)比量跌7成!

　　量跌的同時(shí),上周新房成交價(jià)也微跌0.6%。然而,對于大部分剛需購房者來說,微跌之后21357元/平方米的房價(jià)與他們的收入相比,仍然是不能承受之高。

　　中原地產(chǎn)市場研究部主任王世界稱,“大家都意識這一波政策調(diào)控還沒完,剛需一方面在盼望房價(jià)下跌,一方面在等待國家更重要的政策出臺,現(xiàn)在這個(gè)時(shí)期大家都在平靜地等待。”

　　“有辦法調(diào)控房價(jià)”

　　近期中央調(diào)整政策陸續(xù)出臺,但這個(gè)調(diào)控到底能起到多大的作用,還需要時(shí)間去觀察,目前并沒有看到地方政府有抑制房價(jià)的動力。

　　2009年在成交量一片慘淡的年初,大概所有人都不曾想到深圳樓市會反彈得如此厲害。1月,市民王小姐看中位于福田區(qū)委附近一套價(jià)值60平方米總價(jià)76萬元的二手房,當(dāng)她向一位從事房地產(chǎn)行業(yè)的朋友咨詢意見時(shí)被告之“再等等,樓市應(yīng)該還沒有跌到底”。然而2個(gè)月過去,眼見中介公司的同戶型掛牌價(jià)一天天上漲,王小姐后悔不已,她的朋友無奈地解釋說,“房地產(chǎn)市場根本沒按照市場規(guī)律走”。

　　事實(shí)上,在記者的采訪過程中,不論是開發(fā)商、專家或者中介分析師,在針對市場進(jìn)行分析后都會不忘記補(bǔ)充一句,“但是最終結(jié)果如何,都要看中央和地方政策。”

　　近期申銀萬國發(fā)布的一份房地產(chǎn)投資策略報(bào)告認(rèn)為,政府推動和制度因素是我國房地產(chǎn)發(fā)展速度偏快的重要因素。

　　報(bào)告表示,過去十年,政府主導(dǎo)下的被動型住房需求和壓抑的主動改善意愿導(dǎo)致我國住房銷售面積以更快的速度增長,銷售面積復(fù)合增長率達(dá)到24.5%,遠(yuǎn)高于同期日韓城鎮(zhèn)化階段；未來十年,上述兩塊增量將逐步減弱,支撐中國房地產(chǎn)需求的因素將包括城鎮(zhèn)化帶來的農(nóng)民主動改善需求、城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長帶來的主動改善需求,長期增速將回落至相對合理水平。

　　2009年12月14日,調(diào)空政策出臺拉開了序幕。在溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議上,明確表態(tài)“遏制房價(jià)過快上漲”。2010年1月初,國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。其中最引人注目的,莫過于二套房的首付比例不得低于40%。國際金融危機(jī)發(fā)生以來,為拉動消費(fèi)而出臺的部分二套房優(yōu)惠政策,戛然而止。

　　在網(wǎng)絡(luò)論壇上,“高房價(jià)擊退深圳的中堅(jiān)力量,影響了深圳未來發(fā)展”的評論由來已久,面對網(wǎng)友們的呼聲,廣東省委常委、深圳市代市長王榮在1月6日公開對媒體表示“有辦法調(diào)控房價(jià)”,廣東省委常委、深圳市委書記劉玉浦也高調(diào)發(fā)話“今年抑制房價(jià)”。

　　在國務(wù)院辦公廳日前發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確規(guī)定,省級政府對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定負(fù)總責(zé),國務(wù)院將督察。

　　有網(wǎng)友認(rèn)為,要把“國十一條”落到實(shí)處,而不是止于空談,就要求省市縣各級領(lǐng)導(dǎo)摒棄對房地產(chǎn)市場過度依賴的財(cái)政政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路,真正像重慶市委書記薄熙來所言,把解決住房難作為最大的民生問題來對待。

　　深圳的一名專家也含蓄地向記者表示,這說明國家已經(jīng)意識到土地出讓收入與地方收入的關(guān)系是房價(jià)上漲的重要“演員”,政策調(diào)控看到了問題比較關(guān)鍵的一點(diǎn)。但這個(gè)調(diào)控到底能起到多大的作用,還需要時(shí)間去觀察,目前并沒有看到地方政府有抑制房價(jià)的動力。

    “沒有降價(jià)賣房”動力

　　某房地產(chǎn)商稱,目前開發(fā)商資金充裕,“沒有降價(jià)賣房”的動力,因此明今年樓市并沒有下調(diào)的可能,從近期一些開發(fā)企業(yè)拿地的狀態(tài)來看,也表現(xiàn)出對市場的樂觀。

　　2007年的政策調(diào)控后,開發(fā)商資金鏈斷裂的新聞不絕于耳,降價(jià)開盤也成為開發(fā)商回收資金的普遍手段。然而在近期政策大棒紛紛落下時(shí),開發(fā)商紛紛高調(diào)表示“不差錢”。

　　1月6日,在“中國地產(chǎn)新視角高峰論壇”上,金地、首創(chuàng)、萬科等開發(fā)商首度集體回應(yīng)地產(chǎn)調(diào)控,坦言對樓市政策仍然樂觀。金地集團(tuán)總裁張華綱直言,2010年開發(fā)商“不差錢”仍會持續(xù)。他說,目前開發(fā)商資金充裕,“沒有降價(jià)賣房”的動力,因此今年樓市并沒有下調(diào)的可能,從近期一些開發(fā)企業(yè)拿地的狀態(tài)來看,也表現(xiàn)出對市場的樂觀。

　　與2007年年底不同的是,2009年第二季度開始的房地產(chǎn)市場回暖讓開發(fā)商迅速實(shí)現(xiàn)了資金回籠。

　　2007年,深圳出現(xiàn)了眾多地王:3月的金地龍華地王、6月的天健福田保稅區(qū)地王、10月的中海龍崗大運(yùn)新城地王、11月的和黃觀瀾地王等。而進(jìn)入2008年的調(diào)整期后,這些地王項(xiàng)目紛紛“被套”。金地龍華項(xiàng)目兩宗地塊的可售樓面地價(jià)6847元/平方米,而在2008年最低時(shí)梅隴鎮(zhèn)4期曾賣到過不足9000元/平方米；天健福田保稅區(qū)地王項(xiàng)目可售樓面地價(jià)13217元/平方米,而最低時(shí)片區(qū)的二手房價(jià)不足1萬元/平方米。

　　而在2009年,這些項(xiàng)目紛解套。萬科旗下的棠樾項(xiàng)目,最新一期悅?cè)磺f已經(jīng)賣到均價(jià)3.5萬元/平方米,金地上塘道目前的市場價(jià)格是1.4萬元/平方米,龍崗中心區(qū)大運(yùn)新城片區(qū)的房價(jià)也普遍到達(dá)1萬元/平方米。

　　在市場快速回暖的同時(shí),不少開發(fā)商也加大了儲地力度。與2008年相比,2009年土地拍賣競爭激烈程度增加,流標(biāo)減少,土地拍賣也屢創(chuàng)高價(jià)。其中,A122—0332尖岡山地塊最終以18875元/平方米的樓面地價(jià)交易,創(chuàng)出寶安歷來最高的土地樓面地價(jià)。

　　“開發(fā)商不差錢是事實(shí)。”王世界說,另一方面,開發(fā)商從2007年的大跌中學(xué)到了很多經(jīng)驗(yàn)。必須注意的是,土地供應(yīng)的減少,將影響深圳2012—2013年的住宅供應(yīng)。就全是目前的供應(yīng)量來看,存量只有三萬多套,跟2007年的6萬多套存量相比僅是2007年存量的60%,這也使得開發(fā)商缺乏降價(jià)的動力。

　　無論地產(chǎn)商多么高調(diào),但是成交量的急速減少是不爭的事實(shí)。不差錢房價(jià)就不會跌么?翹首以待的購房者都希望得到答案。

　　1月12日,隨著央行存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5個(gè)點(diǎn)的消息傳出,對于房地產(chǎn)的影響又成為焦點(diǎn)。

　　“貨幣政策的轉(zhuǎn)向,速度如此之快,力度如此之猛,將直接影響樓市、股市。”深圳大學(xué)國際金融研究所所長國世平教授表示,該舉措力度很猛,既可有效回收過剩流動性,更是發(fā)出貨幣政策轉(zhuǎn)向的強(qiáng)烈信號。

　　王世界則傾向于認(rèn)為該政策的信號意義遠(yuǎn)大于對地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)性影響,該措施更重要的在于表達(dá)了一個(gè)信號,就是雖然今年國家確定了信貸規(guī)模和寬松的貨幣政策,但是政府為了抑制高房價(jià),政府也隨時(shí)會做一些動態(tài)的微調(diào),這可能會對開發(fā)商心理上產(chǎn)生一些影響。

　　某開發(fā)商方面人員向記者表示,目前看來這個(gè)政策剛出現(xiàn)暫時(shí)還沒有馬上具體影響到開發(fā)商,但是在大的方向上來看影響的可能性會越來越大。

　　政策對炒房者打擊頗具效果

　　“最近中介都快把我的手機(jī)打爆了,都是放盤來找尋買家。”投資者侯先生表示,市場確實(shí)不好了,以前根本不需要來招攬顧客,房子都是出來一套賣一套,但現(xiàn)在政策這么嚴(yán)厲,誰敢再出手接盤?”

　　在2009年深圳樓市的快速回暖中,投資客可謂“功不可沒”。

　　面對記者,劉先生并不掩飾自己的“炒房者”身份,他對深圳樓市的關(guān)注已經(jīng)多年,對深圳各個(gè)區(qū)域的樓盤了解頗深。他告訴記者,2009年年初由于市場冷清,炒房者大多都選擇了觀望。他當(dāng)時(shí)一直看南山片區(qū)的豪宅,“三湘海尚、太古城、半島城邦等盤我都有關(guān)注,一些區(qū)域性的稀缺戶型也有留意”。

　　在他看來,三湘海尚是當(dāng)時(shí)填海區(qū)最大的地,40萬平方米以上的建筑面積,社區(qū)也非常大,這樣的大社區(qū)在深圳越來越少,升值的潛力很大,這是他看中這個(gè)盤比較重要的一點(diǎn)。

　　2009年9月5日,三湘海尚在華僑城洲際大酒店開盤。當(dāng)天VIP客戶踴躍認(rèn)購,火爆的搶購場面讓劉先生感嘆“深圳有錢人太多了!”在開盤的當(dāng)天,三湘海尚即告售罄,銷售近5個(gè)億。

　　與三湘海尚相比,同處后海的太古城有地鐵口優(yōu)勢,同時(shí)開盤推出了小戶型適合小筆資金投資,因此這里也云集了眾多炒房者。

　　作為一個(gè)全新規(guī)劃的區(qū)域,后海灣從一開始就以豪宅定位,這里高層的價(jià)格也從最開始的23000元/平方米漲到最高5萬元/平方米。而且?guī)缀趺總€(gè)樓盤一開盤就售罄。

　　“后海片區(qū)應(yīng)該算是投資客比例最高的片區(qū)了。”業(yè)內(nèi)人士向記者透露,最高時(shí)超過了7成。

　　炒房者是對市場風(fēng)向嗅覺最為靈敏的群體,肖小平告訴記者,在2009年年初,樓市場幾乎沒有多少炒房者入市,然而到了4、5月,炒房客就開始試探性入市了,5月過后,各種各樣的投資客都開始出手,大約占到了3、4成。7月,由于二套房貸風(fēng)向傳出,投資客的比例有所下降,到了年底,投資客又開始蜂擁敢搭末班車。

　　“我的數(shù)據(jù)都還是非常保守的,實(shí)際上應(yīng)該不止。”肖小平說,炒房者手里拿著幾十套房子的并不稀奇。有資金雄厚的炒房者看準(zhǔn)了某個(gè)樓盤的一種戶型甚至將這個(gè)戶型全部買下來,然后抬高價(jià)格出手,當(dāng)然這種情況存在的幾率不高,是比較個(gè)案的做法,但這是2007年沒有出現(xiàn)過的情況。

　　觀點(diǎn)普遍認(rèn)為,二套房的首付比例不得低于40%的政策對炒房者的打擊頗具效果。

　　記者從近期的地鋪?zhàn)咴L中也了解到,這個(gè)政策目前執(zhí)行得還是比較嚴(yán)厲。

　　“最近中介都快把我的手機(jī)打爆了,都是放盤來找尋買家。”投資者侯先生表示,市場確實(shí)不好了,以前根本不需要來招攬顧客,房子都是出來一套賣一套,但現(xiàn)在政策這么嚴(yán)厲,誰敢再出手接盤?”

　　房價(jià)是否跌要半年后才明晰

　　“對于我們這些剛到深圳掙錢不多的人來說,目前的房價(jià)依然也很高,2009年初都沒敢出手,現(xiàn)在依然不敢出手,但是總歸還是要買的”。

　　一邊是史上最大幅度的一次房價(jià)上漲,一邊是國家對房地產(chǎn)政策的密集調(diào)控。形式并不明朗,對于收入不高的剛需購房者來說,究竟何時(shí)出手買房是個(gè)困惑。

　　這樣的困惑在過去的每一年都有人曾經(jīng)嘗試以各種方式尋求突破。其中,有人發(fā)起合作購房,也有人發(fā)起“不買房運(yùn)動”……而這樣的舉動,在經(jīng)過急速暴漲的房價(jià)面前都已經(jīng)熄火。

　　如今,塵歸塵,土歸土,剛需購房者依然無奈地面對高昂的房價(jià)。

　　就像眾多對剛性需求購房者一樣,余先生因?yàn)橐Y(jié)婚已經(jīng)關(guān)注了樓市一年多了。現(xiàn)在的他非常后悔錯(cuò)過了2009年年初的購房時(shí)機(jī)。

　　“那個(gè)時(shí)候政策不明晰,也不敢出手,但是誰會想到房價(jià)會漲得這么快!”對于目前一片冷淡的樓市,余先生在叫好的同時(shí)也只能繼續(xù)等待,“對于我們這些剛到深圳掙錢不多的人來說,目前的房價(jià)依然也很高,2009年初都沒敢出手,現(xiàn)在依然不敢出手,但是總歸還是要買的”。

　　新年伊始,中央對樓市的調(diào)控力度未減反增。美聯(lián)物業(yè)(深圳)市場研究部的報(bào)告認(rèn)為,將對于市場上過度泛濫的投資需求起到抑制作用,隨著調(diào)控力度不斷加大,2010年樓市將迎來調(diào)整年,樓價(jià)像2009年那樣單邊上揚(yáng)的局面基本上已經(jīng)不太可能重演。

　　“可以看出,中央的決心是很大的。”王世界表示,現(xiàn)在的政策可以理解成為2007年打壓房價(jià)的持續(xù),對于剛需來說,需要做兩個(gè)判斷,一是接下來房價(jià)會不會像2009年一樣大幅上漲,經(jīng)過溫總理的表態(tài),答案已經(jīng)非常明確。但是不會大幅上漲,房價(jià)還有可能緩慢上漲,有可能會在高位運(yùn)行。二是房價(jià)會不會大幅下跌,現(xiàn)在來回答有些過早,但可以肯定的是,即使接下來房價(jià)下跌,也不會在短期內(nèi)出現(xiàn),很有可能要經(jīng)過5個(gè)月或者半年以上才能明晰。