暴雨后房子漏水怎么修？維修基金可以用嗎？

    剛買的房子遭遇漏水，大雨之后維修房屋怎么申請和使用住宅專項(xiàng)維修資金。

    大雨中一些房屋尤其是頂層的住戶可能會遭遇漏水，這種情況是可以動(dòng)用咱們之前繳存過的住宅專項(xiàng)維修資金來修的，那怎么去申請和維修呢？

    先給大家介紹下什么是住宅專項(xiàng)維修資金？

    首先，住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

    住宅專項(xiàng)維修資金俗稱房屋養(yǎng)老錢，它是由業(yè)主在購房時(shí)一次性交納的一筆資金，專門用來維修或更換電梯、消防、屋頂?shù)裙膊课缓凸苍O(shè)施的錢。依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，這筆錢由小區(qū)業(yè)主共有。

    不過，平常咱們使用維修資金，要經(jīng)過雙2/3業(yè)主同意等程序，要等很長時(shí)間才能支取這筆錢。

    那么遇到房屋都漏雨這種迫切需要維修的情況，該怎么辦？

    為此，政府設(shè)立了一個(gè)應(yīng)急維修的政策，如果出現(xiàn)6種緊急情況，可以應(yīng)急使用維修資金。在無需業(yè)主簽字的情況下，準(zhǔn)備3份材料即可到當(dāng)?shù)胤课莺途S修資金管理部門申請使用，審批時(shí)間短，最快時(shí)間48小時(shí)資金到帳。

    具體而言，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定的以下6種情況可以應(yīng)急使用維修資金：

    （1）屋面防水損壞造成滲漏的；

    （2）電梯故障危及人身安全的；

    （3）高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；

    （4）樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險(xiǎn)的；

    （5）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的；

    （6）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。

    遇到以上6種情況，使用應(yīng)急維修不知道雙2/3業(yè)主同意，但應(yīng)當(dāng)事前告知業(yè)主。由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置就專項(xiàng)維修資金用于應(yīng)急維修的相關(guān)情況告知業(yè)主；沒有業(yè)主委員會的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知。業(yè)主對分?jǐn)偳闆r提出質(zhì)疑的，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

    接下來就是具體的辦法了。

    步驟一：提出申請

    如果維修資金尚未劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會專用賬戶的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請。

    如果維修資金已經(jīng)劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會專用賬戶的，由業(yè)主委員會提出申請；業(yè)主委員會不愿意提出申請，業(yè)主委員會任期屆滿且換屆未完成名存實(shí)亡或業(yè)主委員會怠于履行職責(zé)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請。

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會未按規(guī)定提出申請，由相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)人（可否改為業(yè)主）提出代修申請。

    那么應(yīng)急維修的申請?zhí)峤唤o誰呢？

    按照屬地管理的原則，向?qū)俚貐^(qū)縣建委（房管局）提出申請，北京具體如下：

    步驟二：提交材料

    （1）已填好的應(yīng)急維修使用住宅專項(xiàng)維修資金申請表；

    （2）所選施工單位不在本市應(yīng)急維修施工單位名錄的，需提交營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書副本和復(fù)印件；

    （3）應(yīng)急維修工程預(yù)算書；

    （4）住宅專項(xiàng)維修資金支取明細(xì)表或分?jǐn)偯骷?xì)表。

    步驟三：等待審批

    應(yīng)急維修的審批時(shí)限包括兩個(gè)階段：

    一是區(qū)縣建委（房管局）受理材料符合要求的，在2個(gè)工作日內(nèi)做出決定；情況特別緊急的，當(dāng)場做出同意決定。申請材料有問題的，指導(dǎo)申請人補(bǔ)正材料。

    二是市住房資金管理中心區(qū)縣管理部、業(yè)主大會開戶銀行應(yīng)當(dāng)在接到區(qū)縣建委或房管局的批復(fù)意見之日起2個(gè)工作日內(nèi)辦理支付；特別緊急的，應(yīng)當(dāng)在24小時(shí)內(nèi)（指工作日）辦理支付。

    步驟四：請企業(yè)施工

    需要實(shí)施應(yīng)急維修時(shí)，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、公有住房售房單位、區(qū)縣建委或房管局可以自行通過招標(biāo)、競爭性談判等方式在應(yīng)急維修施工單位名錄（附后）中選定施工企業(yè)，也可以通過搖號方式從施工單位名錄中選定施工單位。

    相關(guān)單位也可選擇本市應(yīng)急維修施工單位名錄以外的施工企業(yè)，如果選擇這類企業(yè)，在申請應(yīng)急使用維修資金時(shí)，需提交該企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書副本和復(fù)印件。

    步驟五：工程驗(yàn)收

    應(yīng)急維修工程完工后，施工企業(yè)應(yīng)向業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或公有住房售房單位報(bào)告。業(yè)主委員會（未成立業(yè)主大會的，可以由社區(qū)居委會召集業(yè)主代表）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位驗(yàn)收，出具工程驗(yàn)收報(bào)告，并在5個(gè)工作日內(nèi)做出是否合格的意見；不合格的，施工企業(yè)要無條件整改到工程合格。

    鼓勵(lì)聘請工程監(jiān)理或造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對使用專項(xiàng)維修資金的工程進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘請監(jiān)理或造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)的費(fèi)用可以在專項(xiàng)維修資金中列支。

    大概就是這么一個(gè)步驟，其中還有一些需要注意的地方：

    注意事項(xiàng)一：應(yīng)急維修費(fèi)用的分?jǐn)?/p>

    應(yīng)急維修使用住宅專項(xiàng)維修資金的費(fèi)用，由產(chǎn)權(quán)人按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。對個(gè)人購買的房改房，分?jǐn)倯?yīng)支付的維修資金先使用售房單位交存的專項(xiàng)維修資金，售房單位專項(xiàng)維修資金不足的，差額部分從個(gè)人交存的專項(xiàng)維修資金中列支。（可以簡潔一些。先使用售房單位交存的那部分，不足的話再用個(gè)人交存的那部分）

    注意事項(xiàng)二：未交納維修資金的處理辦法

    應(yīng)急維修工程涉及的業(yè)主尚未交納維修資金的，應(yīng)立即向市住房資金管理中心補(bǔ)交專項(xiàng)維修資金或向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納應(yīng)分?jǐn)偟木S修費(fèi)用。對拒不交納專項(xiàng)維修資金、分?jǐn)傁鄳?yīng)維修費(fèi)用的，由業(yè)主委員會或物業(yè)服企業(yè)將相關(guān)情況書面報(bào)告區(qū)縣建委（房管局），在相關(guān)業(yè)主辦理所涉及房屋產(chǎn)權(quán)登記、過戶、繼承等手續(xù)時(shí)，由區(qū)縣建委（房管局）告知其先補(bǔ)繳專項(xiàng)維修資金及其滯納金。

    注意事項(xiàng)三：房屋建筑的質(zhì)保期

    特別提醒一下，和其他商品一樣，房屋建筑也是有質(zhì)保期，質(zhì)保期內(nèi)出問題，是要開發(fā)商來負(fù)責(zé)的，不需要咱們業(yè)主自己掏錢來修的哦。

    比如，地基和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)保期限為建筑設(shè)計(jì)使用年限，住宅即為70年；防水和保溫工程的質(zhì)保期限為不低于5年；電梯工程則不低于3年；住宅外窗防漏最低5年保修。