專家支招買賣二手房買賣如何躲開毀約

五花八門的“毀約”

　　同期房屋買賣糾紛翻番長

　　魏某和顧某是親戚，兩家人原本相處融洽，卻因一套房屋過戶問題對簿公堂。

　　事情還要從兩年前說起，當(dāng)時顧某要出售名下一套面積約128平方米的房屋，魏某得知后很中意這套房子，便以每平方米6300元的價(jià)格買了下來。2014年5月25日，兩人訂立房屋買賣合同，約定到房產(chǎn)期滿五年符合免交營業(yè)稅條件后，顧某配合辦理過戶手續(xù)。出于對雙方的信任，合同內(nèi)容沒有明確約定付款時間及方式。

　　2015年1月9日，在雙方親友的見證下，顧某向魏某出具收條一份，確認(rèn)收到房屋全款45萬元。但到了房產(chǎn)符合過戶條件的時候，合肥房價(jià)已經(jīng)漲了起來且呈現(xiàn)繼續(xù)增長趨勢，盡管魏某多次催促，顧某就是拒不配合魏某償還銀行貸款及履行過戶手續(xù)。

　　無奈之下，同年12月24日，魏某以顧某未能履行協(xié)議約定義務(wù)為由訴至合肥市廬陽區(qū)人民法院，請求判令顧某繼續(xù)履行合同。

　　考慮到雙方是親戚關(guān)系，法院對兩人進(jìn)行了調(diào)解。魏某表示經(jīng)過雙方溝通，愿意在已經(jīng)約定的房屋價(jià)款45萬元的基礎(chǔ)上，再分期支付對方33萬元的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助費(fèi)用，顧某則需繼續(xù)履行合同，協(xié)助魏某辦理貸款清償手續(xù)、房屋抵押權(quán)登記注銷及房屋產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)。對這一方案，顧某表示同意。

　　雖然魏某多付了近一半的錢，但好在房屋拿到了手，也顧及到了親戚感情，相比現(xiàn)行房價(jià)來說也算“劃算”。

　　合肥的王女士也遇上了房屋提價(jià)的糟心事，還差點(diǎn)房錢兩空。

　　去年4月，王女士與張先生簽訂《存量房買賣合同》，約定張先生將名下一套房屋賣與王女士，并對房屋出售價(jià)格，付款期限和付款方式以及違約責(zé)任均作了明確約定。

　　令王女士沒有想到的是，合同簽了，定金付了，稅款交了，張先生卻反悔了。因?yàn)樗X得房價(jià)漲幅明顯，要提價(jià)。

　　就在王女士猶豫時，張先生私下將房屋過戶給出價(jià)更高的買房人了。于是，王女士要求張先生承擔(dān)違約責(zé)任以及賠償經(jīng)濟(jì)損失，但對方不予理睬。

　　“他這種‘一房二賣’的違約行為，導(dǎo)致無法實(shí)現(xiàn)合同目的，其行為已然構(gòu)成根本違約，完全無顧法律威嚴(yán)和誠信原則。”王女士氣不過，將對方告上法庭。

　　法院審理認(rèn)為，王女士與張先生簽訂的《存量房買賣合同》真實(shí)、有效，系雙方真實(shí)意思表示，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的義務(wù)。張先生以簽訂合同時不知曉國家政策所以約定的房屋價(jià)款過低，在知道國家政策后想適當(dāng)提高價(jià)款或解除合同的抗辯不能成為其不依約履行合同的理由。

　　由于目前涉案房屋已被賣給案外人，王女士與張先生簽訂的《存量房買賣合同》已經(jīng)失去履行可能，合同目的也無法實(shí)現(xiàn)。法院支持王女士訴請解除合同，判決張先生返還原告王女士定金，協(xié)助其辦理契稅的退稅手續(xù)。

　　針對合肥房價(jià)漲幅較大的區(qū)域，記者采訪了所屬轄區(qū)法院，了解這類案件增長情況。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，合肥市包河區(qū)法院今年1月至3月共有房屋買賣合同糾紛276件，是去年同期案件數(shù)量的3倍左右。合肥市蜀山區(qū)法院今年1月至3月與去年同期相比，房屋買賣合同糾紛收案量也翻了一番。近四個月來，合肥廬陽區(qū)法院僅民一庭就收案18件，較去年同期上漲260%。其中14件是因?yàn)榻诤戏史績r(jià)呈井噴式上漲致賣方毀約。

　　誠實(shí)信用是原則

　　法律未賦予惡意違約解除權(quán)

　　合肥樓市“火熱”，導(dǎo)致開發(fā)商不惜捂盤惜售或是捆綁車位、裝修，變相抬高房價(jià)銷售。于是，很多購房者涌入二手房市場，加劇了供需關(guān)系的緊張以及中介之間的競爭，甚至出現(xiàn)“一天一價(jià)”的現(xiàn)象。

　　北京中銀(合肥)律師事務(wù)所律師郭振認(rèn)為，在現(xiàn)有房價(jià)大幅上漲的情況下，出賣方會意識到其違約成本遠(yuǎn)低于違約后的既得利益，甚至錯誤地以為只要支付雙倍定金，或者違約金，就能解除合同，然后就該房產(chǎn)另行出售，以獲得高房價(jià)、高收入。正是出賣方出于這種趨利避害的考慮，才導(dǎo)致目前房屋買賣合同糾紛案件的頻發(fā)。但這種故意違約的行為，是完全背離我國合同法第六條所規(guī)定的“誠實(shí)信用”這一基本準(zhǔn)則的。

　　“誠實(shí)信用原則在現(xiàn)代法治社會中被譽(yù)為民商事領(lǐng)域的‘帝王條款’。它的基本要求就是當(dāng)事人在市場活動中應(yīng)講信用，恪守諾言，誠實(shí)不欺，在追求自己利益的同時不損害他人和社會利益，要求民事主體在民事活動中維持雙方的利益以及當(dāng)事人利益與社會利益的平衡。”郭振說，因此對于出賣方故意違約，并要求解除合同的行為并不受法律保護(hù)，合同法也未賦予這種惡意違約方享有解除權(quán)。

　　中國法學(xué)會會員、安徽省委黨校省情研究中心法學(xué)博士方堃也同樣指出，民法通則與合同法將誠實(shí)信用規(guī)定為一項(xiàng)基本法律原則。二手房的交易由于買賣雙方信息不對稱、過戶時間長、手續(xù)瑣碎等本身就存在一定風(fēng)險(xiǎn)，對賣家而言，其表現(xiàn)為買方遲延付款、不能付款等;而買方的風(fēng)險(xiǎn)則更大：賣方未按約交房、不協(xié)助過戶登記、一房二賣、不遷戶口等都是常見的風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)往往存在于肆意違約的不誠信行為之中。

　　專家支招防糾紛

　　合同條款明確賠償計(jì)算方式

　　在法律界人士看來，近期多發(fā)的二手房交易違約行為既是當(dāng)前房市劇烈波動的直接反映，也直接關(guān)系著二手房交易的法律與制度的完善性。

　　廬陽區(qū)法院民一庭法官孔靜告訴記者，在處理二手房買賣糾紛案存在諸多難點(diǎn)，如若買方要求繼續(xù)履行合同，那么在買方僅支付部分房款的情況下如何操作，特別是賣方如果還有銀行按揭貸款尚未清償完畢的情況下，如何繼續(xù)履行合同;若買方要求解除合同、賠償損失，那么損失如何確定，特別是最近房價(jià)上漲如此迅猛，在買方僅支付少量定金的情況下，能否主張十幾萬甚至幾十萬的房價(jià)差價(jià)損失?對于這些問題，孔靜建議，買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時應(yīng)明確約定違約責(zé)任及賠償損失的計(jì)算方式，增加違約成本，促進(jìn)誠信交易。

　　“購房者在購買二手房時首先要注意房屋手續(xù)是否齊全，房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰，避免因售房者無權(quán)或擅自處分房屋所帶來的風(fēng)險(xiǎn);其次要注意交易房屋是否在租，因?yàn)榘ㄎ覈趦?nèi)的大部分國家均認(rèn)可‘買賣不破租賃’,也就是說，房屋買賣合同不能對抗先成立的租賃合同;最后要在簽訂合同時明確約定，對合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等一些細(xì)節(jié)問題全面考慮并約定清楚。”結(jié)合審判實(shí)踐，蜀山區(qū)法院民三庭副庭長李立定給購房者支招。

　　他還提醒，購房者在通過中介公司購房時，應(yīng)事先對需簽字的文件內(nèi)容進(jìn)行全面審核及了解，并且在獲悉相關(guān)房源信息后，不應(yīng)為逃避中介服務(wù)費(fèi)而“跳單”。若認(rèn)為中介公司收取的中介服務(wù)費(fèi)過高，可與中介公司或經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行協(xié)商，切勿“私下成交”，否則將承擔(dān)支付違約金的法律后果。

　　對于善意買受人，又該如何避免出賣方惡意違約?郭振認(rèn)為，可以在購房合同或補(bǔ)充條款中明確約定，如出賣方拒不辦理過戶，或者因出賣方導(dǎo)致合同無法履行，除向買受人返還全部購房款外，出賣方仍需按照合同解除時的房屋已增值價(jià)格賠償給買受人。若是買受人不愿解除合同，應(yīng)及時向法院申請?jiān)V前保全涉案房產(chǎn)，同時提起訴訟，要求繼續(xù)履行合同，如無法訴前保全，則應(yīng)申請?jiān)V訟保全，以防止出賣人惡意轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，或者將涉案房產(chǎn)“一物二賣”，提前將所有權(quán)轉(zhuǎn)登記在善意第三方名下。否則一旦出現(xiàn)上述情況，而購房合同又未能完善約定出賣人的實(shí)際損失包含哪些部分，或者買受人主張損失的證據(jù)不足，則會出現(xiàn)司法不予采信的可能。

　　當(dāng)前違約行為之所以呈多發(fā)態(tài)勢，也暴露了法律和制度對于違約處置不夠，毀約成本太低等現(xiàn)實(shí)問題。方堃認(rèn)為，當(dāng)前法律中，賠償損失、承擔(dān)定金或違約金責(zé)任的目的，主要在于補(bǔ)償受害方損失，而非懲罰違約方，因此出現(xiàn)了違約者寧愿違約，也要從中獲利的局面。對此，有必要實(shí)行懲罰性賠償原則，通過提升違約成本等手段，使得買賣雙方不得隨意違約。